每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近期，周田（化名）從長沙一家本地房企跳槽，進入某知名央企從事地產(chǎn)銷售工作。相比多數(shù)城市長期低位的成交，周田是幸運的，這份幸運既有其自身選擇的原因，也有其所在城市長沙的新房市場比較穩(wěn)定的原因。

據(jù)長沙樂居統(tǒng)計，10月份長沙共有42個樓盤開盤43次，整體開盤去化率52%，遠高于全國31城約38%的平均去化率。實際上，長沙新房銷售在下半年一直持續(xù)維持相對高位，其中7~9月的新盤開盤平均去化率分別為61%、45%、63%。

“當(dāng)前長沙部分限購限貸政策仍較為嚴格，具備一定優(yōu)化空間，從降低購房門檻、降低購房成本等方面持續(xù)推進，如針對特定人群、特定區(qū)域優(yōu)化限購政策，調(diào)整認房認貸政策等，從而帶動住房需求釋放。”中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜在11月16日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示。

庫存刷新近5年峰值

今年的“銀十”，疊加房企年底沖刺搶收大促，長沙內(nèi)五區(qū)商品房市場成交量漲價穩(wěn)，成交量環(huán)比漲幅超過三成。

據(jù)長沙樂居買房不完全統(tǒng)計，10月長沙共42個項目開盤，房源超5299套，包括高層、小高層、洋房、疊墅等產(chǎn)品，選擇空間較廣。新房整體開盤去化率達到52%，維持在相對高位。

具體來看，長沙10月份集中開盤項目主要分布于岳麓區(qū)，其中谷山板塊新房成交量居首位，整體成交均價在15000元/平方米以上，量價均高；其次為鵝秀板塊，10月份板塊內(nèi)長沙北中心保利時代、廣潤福園項目性價比較好，成交熱度高漲，拉動區(qū)域月度成交量上漲。

值得注意的是，長沙新房銷售在今年下半年一直持續(xù)維持相對高位。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，7~9月長沙的新盤開盤平均去化率分別為61%、45%、63%。而10月的新盤去化較9月下降了11個百分點。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進11月16日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，對于長沙市場來說，購房政策持續(xù)放松，且此類城市過去購房政策比較嚴，一些潛在的購房需求其實是滯后的。所以類似積壓的需求勢必會有反彈或釋放情況，這會使得項目去庫存的效果略好，在一些去庫存的指標方面也有類似的表現(xiàn)。

克而瑞湖南區(qū)域認為，10月傳統(tǒng)銷售旺季，房企采取“花樣特惠房”和提前開啟“雙11”優(yōu)惠活動刺激市場客戶，積極搶收市場需求客戶。十一黃金周房企加強營銷力度帶動一波走量，新房熱度出現(xiàn)明顯上升；房企表現(xiàn)同樣向好，年度累計業(yè)績雖仍不及去年同期，但單月成交額環(huán)比增幅良好，僅略弱于去年同期。

高去化背后，是近兩月新房供應(yīng)量持續(xù)維持較高水平，長沙新房庫存量刷新近5年峰值。據(jù)長沙樂居數(shù)據(jù)，截至10月底，長沙市內(nèi)五區(qū)商品住宅庫存量環(huán)比升至701萬平方米，不過由于去化流速加快，去化周期則微降至11.62個月。

進入11月，也到了房企的年終沖刺期。據(jù)長沙樂居買房不完全統(tǒng)計，11月長沙預(yù)計有50盤集中供應(yīng)，以老盤加推為主，其中也包括招商蛇口濱江境、中國鐵建·夢想·龍隱臺、中交·鳳鳴東方、中海·寰宇天下、萬科松湖天地等11個純新盤項目。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責(zé)人劉水11月17日在接受記者采訪時表示，今年上半年整體市場環(huán)境偏弱，但由于2021年下半年至今改善需求集中釋放，導(dǎo)致長沙市場數(shù)據(jù)明顯高于預(yù)期。但市場競爭兩極分化嚴重，目前長沙越貴的樓盤賣得越好，少量兼具品牌、性價比剛需樓盤表現(xiàn)活躍，其他普通剛需沉寂，多數(shù)項目采用分銷。

劉水建議：“在當(dāng)下購房者觀望情緒濃厚的當(dāng)下，房企可采取以點帶面的方式，在試點城市或試點地塊加大對現(xiàn)房營銷、明星項目的鋪排，通過現(xiàn)房營銷有利于規(guī)避市場恐慌情緒，加快購房者預(yù)期的改善，贏得購房者信心，通過積極營銷加速去化。”

政策具備優(yōu)化空間

相比新房市場的成交相對高位和庫存量高企，長沙新房的前端土地市場表現(xiàn)可謂平淡。

11月16日，長沙今年第四批集中供地推出的22宗地塊中，21宗地塊在正式開拍后火速底價成交，無一溢價，歷時不到1分鐘；只有雨花區(qū)071號地塊于開拍前一日提前終止出讓。拿地房企依舊以地方城投平臺和國企為主。

陳文靜表示，近期多部委釋放政策利好，如央行、銀保監(jiān)會等發(fā)布“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展、商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金的通知，短期趨勢來看，從需求端、供給端、金融端持續(xù)改善政策環(huán)境，居民信貸或進一步寬松，部分房企融資環(huán)境有望得到進一步改善。

具體到長沙，10月共出臺了三條房地產(chǎn)相關(guān)政策，主要針對住房公積金政策進行優(yōu)化，如首套個人住房公積金貸款利率下調(diào)，長株潭公積金一體化和開放湘贛邊區(qū)域公積金異地貸款；同時還有保障性租賃租房政策，官方出手籌集5000套公租房，以購買為主。

“當(dāng)前長沙部分限購限貸政策仍較為嚴格，具備一定優(yōu)化空間，從降低購房門檻、降低購房成本等方面持續(xù)推進，如針對特定人群、特定區(qū)域優(yōu)化限購政策，調(diào)整認房認貸政策等，從而帶動住房需求釋放。”陳文靜認為。

克而瑞湖南區(qū)域分析師曾婷婷也表達了同樣觀點，其認為，目前長沙樓市四限政策仍舊嚴苛，四季度松動力度有望加碼，疊加四季度房企積極的營銷政策，預(yù)計能吸引部分觀望客群積極入市。