每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

爛尾8年后，西安易合坊終于迎來(lái)了交房，原本應(yīng)高高興興去收房的業(yè)主楊華（化名）卻很難激動(dòng)起來(lái)。

延期多年收房，楊華和一眾業(yè)主不僅拿不到任何賠償，還被告知需要繳納1800元/平方米的續(xù)建費(fèi)，記者了解到，目前300余戶(hù)業(yè)主中僅有幾戶(hù)業(yè)主選擇了收房。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，原計(jì)劃于2015年年中竣工交付的易合坊，因開(kāi)發(fā)商西安四德置業(yè)有限公司資不抵債，于2014年樓房爛尾，截至交房前，項(xiàng)目停工已達(dá)8年之久。盡管在當(dāng)?shù)卣头ㄔ旱慕槿胂?，四德置業(yè)走上破產(chǎn)重整之路，項(xiàng)目也迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)，但如今在交房時(shí)上再面“難題”。

“難收”的新房

11月18日一早，楊華和部分易合坊業(yè)主突然接到通知，希望其立即前往項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)收房。

“當(dāng)時(shí)我們看了流程覺(jué)得不合理：要求業(yè)主先收房再驗(yàn)房，但正常來(lái)說(shuō)應(yīng)該是先驗(yàn)房才收房，不僅如此，還要求業(yè)主要先繳納大修基金和3個(gè)月的物業(yè)費(fèi)后才能收房。所以當(dāng)天上午就算有人去了現(xiàn)場(chǎng)，但也沒(méi)什么人收房。”

根據(jù)今年11月16日西安市灞橋區(qū)人民法院的（2018）陜0111破1-7號(hào)《民事裁定書(shū)》，批準(zhǔn)西安四德置業(yè)有限公司重整計(jì)劃草案，終止西安四德置業(yè)有限公司重整程序，對(duì)購(gòu)房債權(quán)進(jìn)行債權(quán)清償。清償方式主要包括房屋清償和貨幣清償。

“原則上采取房屋交付方式清償。”在這份裁定書(shū)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，另一種清償方式貨幣清償，則是在扣除銀行主張的相關(guān)費(fèi)用后才能獲得清償。

“我們大多數(shù)業(yè)主都是剛需，貨幣清償?shù)膬r(jià)格是按照10年前大家以四五千元單價(jià)購(gòu)買(mǎi)時(shí)的價(jià)格來(lái)算的，但目前周邊房?jī)r(jià)都超過(guò)了10000元/平方米，現(xiàn)在再讓我們拿著以前的首付款來(lái)買(mǎi)房肯定是買(mǎi)不到了。”楊華告訴記者，因此業(yè)主們?cè)谶x擇清償方式時(shí)基本都以房屋清償為主。

記者在貝殼找房APP上看到，與易合坊一街之隔的錦溪東城新一家目前在售二手房均價(jià)12881元/平方米；建成于1996年的浐灞新城四期10月參考均價(jià)也在12339元/平方米。

讓“楊華們”更難以接受的是，在收房前業(yè)主還需簽署一份條件頗為苛刻的補(bǔ)充協(xié)議。

圖片來(lái)源：受訪者供圖

“我們當(dāng)初購(gòu)買(mǎi)的是正規(guī)的商品房，雖然經(jīng)歷了許多波折，但不最終影響房屋商品房的屬性，所以交房也應(yīng)該按照一般商品房的要求，達(dá)到交付條件才行。”楊華告訴記者，在他們看來(lái)，現(xiàn)在的房子離交付標(biāo)準(zhǔn)還有一定距離。

在楊華向記者提供的補(bǔ)充協(xié)議上，第一條就是“乙方同意按照房屋現(xiàn)狀接收房屋”，他表示，房屋目前還沒(méi)有完全通過(guò)驗(yàn)收，“三書(shū)一表一證都不齊全，天然氣也沒(méi)有入戶(hù)安裝、電表也沒(méi)有，電還是臨時(shí)用電，暖氣也要明年才能通，這肯定達(dá)不到交房條件”。

不僅如此，記者還注意到，目前補(bǔ)充協(xié)議里的房屋面積僅為預(yù)測(cè)面積，尚未有實(shí)測(cè)面積。

而根據(jù)灞橋區(qū)法院的公告，此次交房實(shí)行分批交付，未接到四德公司清償手續(xù)通知的人員，不得進(jìn)入管理人辦公室、四德公司售樓部和項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。

“難解”的續(xù)建費(fèi)

讓業(yè)主不能接受的除了交房條件外，還有一筆額外的續(xù)建費(fèi)。

“交房現(xiàn)場(chǎng)簽訂的補(bǔ)充協(xié)議沒(méi)有直接提續(xù)建費(fèi)，但補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)約定的前提是灞橋區(qū)法院的裁定書(shū)和四德公司的重整計(jì)劃，而這兩份文件都要求業(yè)主繳納續(xù)建費(fèi)。”楊華表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，11月16日的裁定書(shū)明確提到，選擇以房屋交付方式清償有一定條件，“因四德公司資不抵債，導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，進(jìn)入重整程序后，需投入資金進(jìn)行續(xù)建，選擇房屋交付清償?shù)膫鶛?quán)人，需在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)是補(bǔ)繳重整受理后發(fā)生的續(xù)建成本。”

而《西安四德置業(yè)有限公司重整計(jì)劃草案》也提到，選擇以房屋交付方式受償?shù)馁?gòu)房債權(quán)人，需在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證前補(bǔ)交重整受理后發(fā)生的續(xù)建成本。

據(jù)楊華等一眾業(yè)主獲得的消息，續(xù)建費(fèi)用大致為1800元/平方米，不過(guò)這一金額，目前尚未獲得證實(shí)。

今年8月，易合坊破產(chǎn)重整管理人曾在電話(huà)中回復(fù)記者關(guān)于續(xù)建費(fèi)的問(wèn)題，“目前還沒(méi)有確切數(shù)字，最終要待債權(quán)人同意，確定后由法院對(duì)外公布。”

“對(duì)于我們業(yè)主來(lái)說(shuō)，這么多年沒(méi)有按期收房獲得賠償就算了，反而還讓我們?cè)俳诲X(qián)，這是我們不能接受的。”也正因此，在今年7月重整草案的兩次投票時(shí)，業(yè)主方均投下了反對(duì)票，但未能通過(guò)。

2022年7月22日，灞橋區(qū)法院組織召開(kāi)債權(quán)人會(huì)議，對(duì)重整計(jì)劃草案進(jìn)行了分組表決。經(jīng)表決，職工債權(quán)組、稅款債權(quán)組通過(guò)了重整計(jì)劃草案，購(gòu)房債權(quán)組、工程款債權(quán)組、小額債權(quán)組和普通債權(quán)組未通過(guò)重整計(jì)劃草案；7月28日，灞橋區(qū)法院組織未通過(guò)的購(gòu)房債權(quán)組、工程款債權(quán)組、小額債權(quán)組、普通債權(quán)組再次表決，其中小額債權(quán)組表決通過(guò)重整計(jì)劃草案，其他債權(quán)組仍未通過(guò)重整計(jì)劃草案。

不過(guò)，最終在今年11月16日，灞橋區(qū)法院通過(guò)民事裁定的方式，批準(zhǔn)通過(guò)了西安四德置業(yè)有限公司重整計(jì)劃草案，終止西安四德置業(yè)有限公司重整程序。

在這份裁定書(shū)中，灞橋區(qū)法院認(rèn)為，雖然購(gòu)房債權(quán)組、工程款債權(quán)組和普通債權(quán)組表決未通過(guò)重整計(jì)劃草案，但重整計(jì)劃草案中對(duì)購(gòu)房債權(quán)人所享有的購(gòu)房債權(quán)將以交付其所購(gòu)房屋的方式獲得全額清償，不選擇交付房屋的購(gòu)房債權(quán)，其購(gòu)房款將獲得全額貨幣清償，購(gòu)房債權(quán)組債權(quán)未受到實(shí)質(zhì)性損害。同時(shí)，因選擇交付房屋方式清償債權(quán)的購(gòu)房債權(quán)人需在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)補(bǔ)繳續(xù)建成本，承擔(dān)了破產(chǎn)重整受理后所添附在該特定房屋上的成本，因此向購(gòu)房債權(quán)人以交付房屋方式清償債權(quán)，并未損害其他債權(quán)組債權(quán)人的權(quán)益。

“不繳納續(xù)建費(fèi)，就辦不了房產(chǎn)證，包括以后的落戶(hù)或者子女上學(xué)問(wèn)題，都跟房產(chǎn)證有關(guān)系。”記者注意到，與易合坊隔著一條東柳瑞路就是灞橋區(qū)東城第六小學(xué)。

“當(dāng)初很多業(yè)主選擇買(mǎi)這里，有一部分原因就是因?yàn)閷W(xué)校。”

“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商的問(wèn)題，最終反而由我們購(gòu)房者來(lái)買(mǎi)單，我們認(rèn)為這是非常不合理的。”楊華直言，“我等了8年，有的業(yè)主還等了10年，不是想等這樣一個(gè)結(jié)果。”

據(jù)時(shí)代財(cái)經(jīng)，一般而言，爛尾樓續(xù)建費(fèi)用主要有四大來(lái)源，即建設(shè)方墊資、投資人融資、購(gòu)房人集資和破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)清償（債權(quán)人承擔(dān)）。其中，由購(gòu)房人承擔(dān)續(xù)建費(fèi)用存在較大的爭(zhēng)議。

“在購(gòu)房人已經(jīng)足額繳納房款的情況下，購(gòu)房人已經(jīng)盡到了自己的付款義務(wù)。如果房屋尚未建好，后續(xù)續(xù)建費(fèi)用其實(shí)應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)。”11月21日，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣通過(guò)微信告訴記者，現(xiàn)在重整草案通過(guò)了，對(duì)購(gòu)房人而言，會(huì)產(chǎn)生一定的約束力，如果不繳納，就不能按照重整方案享有對(duì)應(yīng)的權(quán)利。

“購(gòu)房者若主張以貨幣進(jìn)行清償，所造成的原購(gòu)買(mǎi)價(jià)與現(xiàn)在市場(chǎng)價(jià)之間的差價(jià)，導(dǎo)致以原有價(jià)格買(mǎi)不到現(xiàn)在的房屋，屬于間接損失，在法律上是不予以賠償?shù)模?dāng)初合同中明確標(biāo)明開(kāi)發(fā)商原因造成爛尾的除外。購(gòu)房者可主張申請(qǐng)的賠償是直接損失賠償，一般就是購(gòu)房者所繳納的本金，最多會(huì)加一些銀行利息，一般是按照同期貸款年息5個(gè)點(diǎn)左右進(jìn)行賠償。”上海市光明律師事務(wù)所付永生律師在接受記者采訪時(shí)表示，目前重整草案通過(guò)后，購(gòu)房者就需要按照規(guī)定繳納續(xù)建費(fèi)用。

“對(duì)于易合坊的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在還有得選，通過(guò)繳納一定續(xù)建費(fèi)還能拿到房子；很多開(kāi)發(fā)商爛尾項(xiàng)目還走不到這一步，人財(cái)兩空，既拿不到錢(qián)也拿不到房。”付永生表示，這可以看做是一項(xiàng)投資，現(xiàn)在這種情況就相當(dāng)于市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致的，購(gòu)房者需要接受這樣的風(fēng)險(xiǎn)。

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