每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤 何小桃    

11月21日，鮮少有市場化商品住房用地出讓的三亞一口氣掛出了三宗地塊，其中一宗地塊起拍樓面價達(dá)到17117元/平方米，創(chuàng)三亞目前市場化商品住房用地樓面價新高。

值得注意的是，這三宗地塊原本的用地性質(zhì)都是服務(wù)型公寓用地，上個月才變更用地性質(zhì)為二類城鎮(zhèn)住宅混合城鎮(zhèn)社區(qū)服務(wù)設(shè)施用地，對應(yīng)土地用途均為城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房用地）。

更特別的是，這三宗地塊原本在2020年、2021年就已經(jīng)被三家世界500強(qiáng)企業(yè)分別拿下過。

公寓變住宅

三宗地塊都位于三亞中央商務(wù)區(qū)鳳凰海岸單元，地理位置也十分優(yōu)越。尤其鳳凰海岸單元位于迎賓路與勝利路交界處，與海邊一路之隔。

三宗地塊的起始總價分別為5.38億元、10.7億元、5.42億元，其中YGHA06-03-16/17/18地塊樓面價最高，17117元/平方米的起始樓面價也創(chuàng)下三亞目前市場化商品住房用地樓面價新高。

11月23日，海南房地產(chǎn)市場專家羅浩通過微信接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，本次出讓的三宗地塊都擁有一線海景資源，非常稀缺，三亞現(xiàn)在基本沒有一線海景住宅用地出讓。三亞灣一線海景房最高可以去到近20萬元/平方米，預(yù)計(jì)想要這三宗地塊的企業(yè)不少。

更引發(fā)關(guān)注的，上述三宗地塊一是由原來的公寓用地變更為宅地，二是地塊原本在2020年、2021年就已經(jīng)被大唐集團(tuán)、紫金礦業(yè)、恒力集團(tuán)三家世界500強(qiáng)企業(yè)分別拿下。

10月12日，三亞中央商務(wù)區(qū)管理局發(fā)布《中央商務(wù)區(qū)四更園單元部分服務(wù)型公寓用地控規(guī)調(diào)整》批前公示，材料顯示，之所以對用地性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整是服務(wù)型公寓歷史遺留問題。去年10月，海南省出臺《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》，禁止將商務(wù)金融用地(0902)、其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地(0904)上建設(shè)的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，變相改造為具備長期居住功能的“類住宅”建筑行為。?

這三宗地塊的出讓條件和限制也較為嚴(yán)格，首先三宗地塊均要求實(shí)行現(xiàn)房銷售，其中兩宗地塊建成房屋平均銷售價格為32000元/平方米。鏈家數(shù)據(jù)顯示，地塊附近一個二手房小區(qū)目前的掛牌均價為39341元/平方米。

其次，還是與此前的出讓條件一樣，要求競買人或其關(guān)聯(lián)企業(yè)需為《財(cái)富》雜志世界500強(qiáng)企業(yè)。

最后，三宗地塊中城鎮(zhèn)住宅用地（市場化商品住房用地）的投資強(qiáng)度指標(biāo)均為500萬元/畝。

?二手房降幅創(chuàng)年內(nèi)新高

從市場面看，根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局70城數(shù)據(jù)，三亞二手房價格指數(shù)今年4月以來一直環(huán)比下降（8月持平），6月以來同比持續(xù)下滑，10月同比、環(huán)比跌幅均創(chuàng)年內(nèi)新高。對應(yīng)之下，新房價格指數(shù)表現(xiàn)較為穩(wěn)定，同比數(shù)據(jù)還一直處于微增長態(tài)勢。

羅浩表示，三亞以旅游地產(chǎn)為主，疫情導(dǎo)致人員無法來海南，購房人大幅減少。

記者留意到，三亞二手房掛牌量比較小，如鏈家平臺總掛牌套數(shù)才2400套左右，多數(shù)房源在掛牌價上仍然較為堅(jiān)挺，有個別總價約200萬元的房源出現(xiàn)降價10萬元-30萬元的情況。

11月23日，海南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長、錦誠·海島服務(wù)商董事長王路通過微信告訴記者，現(xiàn)在全國城市普遍都出現(xiàn)了二手房回調(diào)，三亞也在所難免。不過整體來看，三亞處于住宅供不應(yīng)求的狀態(tài)，回調(diào)幅度應(yīng)該不會太大。

“相比于新房，三亞的二手房市場一直都比較難做、不活躍。因?yàn)槿齺喓芏喽际钱惖刂脴I(yè)，無論是買家還是賣家，很多都是島外客戶，這就導(dǎo)致客戶對接、成交手續(xù)等比較費(fèi)時間和精力，所以新房普遍是島外客戶的置業(yè)首選?！?/span>

記者|黃婉銀?編輯|陳夢妤 何小桃?杜恒峰

校對|盧祥勇

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