每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

祥生控股集團(tuán)（HK02599，股價(jià)0.35港元，市值10.65億港元；以下簡稱祥生控股）的自救仍在艱難進(jìn)行中。

11月17日晚間，祥生控股公告稱，以2.15億元的價(jià)格出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司和杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司的股權(quán)和債權(quán)。年內(nèi)祥生控股已累計(jì)出售超過17億元資產(chǎn)。

而近期，祥生控股剛剛經(jīng)歷了三位高管離場的人事巨變和清盤呈請。11月14日，祥生控股公告稱，趙磊義因退休辭任執(zhí)行董事及集團(tuán)副總裁，韓波因健康原因辭任執(zhí)行董事及集團(tuán)副總裁，陳國農(nóng)因其家庭原因辭任公司財(cái)務(wù)總監(jiān)。今年9月，祥生控股因未償還債務(wù)遭債權(quán)人提交清盤呈請。

與此同時(shí)，銷售業(yè)績亦下降明顯。今年前10月，祥生控股合約銷售總額約為220.25億元，同比減少67.78%。在中指研究院2022年百強(qiáng)房企權(quán)益銷售業(yè)績榜上，祥生控股排在第56位；而2021年同期，祥生控股以683.5億元的權(quán)益銷售金額排在第35位。

數(shù)據(jù)來源：上市公司財(cái)報(bào) 圖據(jù)上市公司官網(wǎng) 劉國梅制圖

債務(wù)違約，又遇清盤呈請

早在9月29日，浙江省首個(gè)房地產(chǎn)紓困基金——紹興市穩(wěn)?；鸬牡谝粋€(gè)紓困項(xiàng)目在2022年正式落地，而該項(xiàng)目正是祥生控股在諸暨開發(fā)的項(xiàng)目，由于項(xiàng)目凈資產(chǎn)較高，前期在市場上口碑較好，在市場下行等多重因素影響下銷售遇冷，資金流動(dòng)性產(chǎn)生困難。

此次“穩(wěn)?；?rdquo;注入總額7億元，增強(qiáng)項(xiàng)目資金流動(dòng)性，加快建設(shè)進(jìn)程，確保項(xiàng)目正常交付，為項(xiàng)目銷售“征信”賦能，提振消費(fèi)者購房信心，提升市場活力。但“穩(wěn)保基金”的任何款項(xiàng)僅用于指定項(xiàng)目，對于祥生而言，只能在保交付層面有所助力。

不過，對于祥生控股而言，當(dāng)務(wù)之急是恢復(fù)流動(dòng)性，以緩解債務(wù)壓力。

半年報(bào)顯示，祥生控股今年上半年未償還的款項(xiàng)涉及2022年1月、3月和6月到期的若干優(yōu)先票據(jù)本金約2.194億美元（約合14.72億元人民幣）及利息2250萬美元（約合1.51億元人民幣）。因此，公司優(yōu)先票據(jù)及計(jì)息銀行及其他借款合計(jì)68.61億元已違約或交叉違約，并需要按要求支付。

祥生控股表示，已采取多項(xiàng)計(jì)劃及措施改善集團(tuán)的流動(dòng)資金及財(cái)務(wù)狀況，一直積極與多家金融機(jī)構(gòu)就銀行貸款及其他借款的續(xù)期、延期及置換進(jìn)行協(xié)商；將繼續(xù)積極與銀行溝通，為合資格的項(xiàng)目開發(fā)及時(shí)爭取相關(guān)項(xiàng)目開發(fā)貸款；將繼續(xù)尋求其他替代融資及借款，為履行其現(xiàn)有財(cái)務(wù)責(zé)任以及未來運(yùn)營及資本支出提供資金；已制定以加快銷售物業(yè)為主的業(yè)務(wù)策略計(jì)劃；已采取措施，加快收回未付的銷售所得款項(xiàng)并有效控制成本及開支等。

截至6月末，祥生控股凈資產(chǎn)負(fù)債率168%，較2021年末上升15個(gè)百分點(diǎn)；有息負(fù)債總額達(dá)到290.09億元，其中一年內(nèi)需償還的銀行貸款39.16億元，其他借款71.48億元，合計(jì)超過110億元。

9月23日，祥生控股公告，公司在9月22日接獲申萬宏源策略投資（香港）有限公司提起的清盤呈請，呈請內(nèi)容涉及祥生控股未償還債務(wù)5000萬美元。10月20日晚間，祥生公告稱，公司清盤聆訊將延期至2023年1月25日。

“截至11月16日，約有40家房企已經(jīng)完成債券展期，約17家企業(yè)計(jì)劃推出債務(wù)重組方案。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水11月17日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，當(dāng)前多數(shù)出險(xiǎn)房企首先選擇對到期債券進(jìn)行展期，延后兌付壓力，為解決流動(dòng)性問題爭取時(shí)間。但是多數(shù)出險(xiǎn)房企仍未實(shí)現(xiàn)整體債務(wù)重組，未能走出流動(dòng)性危機(jī)，很難言說方案的成功與否或者優(yōu)劣。

賣資產(chǎn)，能否緩解流動(dòng)性

值得注意的是，“繼續(xù)尋找合適的機(jī)會(huì)，出售其于若干項(xiàng)目開發(fā)公司的股權(quán)，以產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入”被祥生控股作為改善流動(dòng)資金及財(cái)務(wù)狀況的重要措施之一。

從2022年1月開始，祥生控股便加速出售股權(quán)及資產(chǎn)以緩解流動(dòng)性。

自1月以3.36億元出售一家位于諸暨市的康養(yǎng)項(xiàng)目約23.8%股權(quán)、4.87億元出售杭州西湖區(qū)一宗住宅項(xiàng)目51%股權(quán)后，3月中旬，祥生控股以2.72億元向諸暨國躍企業(yè)管理咨詢有限公司出售臺(tái)州鄉(xiāng)村住宅項(xiàng)目約58.5%的股權(quán)；6月上旬，又以9250萬元向浙江交投出售湖州交投公司50%股權(quán)，交易預(yù)計(jì)錄得收益約1.27億元；7月12日，再次公告擬以3.4億元的代價(jià)出售紹興住宅項(xiàng)目公司給雅居樂，預(yù)計(jì)錄得虧損約1.32億元。

11月17日，祥生控股公告，以2.15億元出售安吉三特田野牧歌旅游開發(fā)有限公司和杭州春園健康養(yǎng)老服務(wù)有限公司的股權(quán)和債權(quán)。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，年內(nèi)祥生控股已累計(jì)出售超過17億元資產(chǎn)。其中期業(yè)績報(bào)告中也提及，上半年“其他收入及收益”由去年同期約7610萬增加約431.4%至4.5億元，主要系報(bào)告期內(nèi)處置合營企業(yè)產(chǎn)生收益所致。

值得一提的是，祥生控股出售的資產(chǎn)中，接盤者多是國資企業(yè)。

如11月17日，祥生控股出售的兩項(xiàng)目，買方杭州景陸企業(yè)管理合伙企業(yè)主要從事商業(yè)管理及顧問服務(wù)以及信息咨詢服務(wù)，公司控股股東浙旅盛景資本投資有限公司作為其有限合伙人擁有97.72%股份，而浙旅盛景資本投資有限公司則由浙江省人民政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)間接控制。

從過往“1+1+X”的策略來看，2021年祥生控股新增土儲(chǔ)權(quán)益總價(jià)180.7億元，全年拿地均位于浙江省和泛長三角區(qū)域，其中浙江省更是占比達(dá)到了83%。從銷售金額分布來看，2021年年報(bào)顯示，浙江省和泛長三角區(qū)域仍然貢獻(xiàn)了9成的業(yè)績。今年以來長三角特別是浙江及上海市場表現(xiàn)出來的韌性，也讓祥生控股擺上貨架的資產(chǎn)更容易出手。

2021年上半年，祥生控股拿地較為積極，步入下半年明顯收縮，僅在8月和9月新增兩幅土地，而2022年上半年則沒有新增土儲(chǔ)。目前，祥生控股手上還有1690萬平方米土儲(chǔ)總量，其中約390萬平方米為可供銷售、租賃以及投資性的已竣工物業(yè)，約1050萬平方米處于開發(fā)中，約250萬平方米留待未來開發(fā)之用。

這也意味著，祥生控股的自救仍然要在出售和開發(fā)之間尋求平衡。

“房企的核心資產(chǎn)是開發(fā)項(xiàng)目，如果市場熱度較高，房企核心資產(chǎn)質(zhì)量較高且能夠有效轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流，無論是處置資產(chǎn)或項(xiàng)目銷售都能夠有效補(bǔ)充和緩解企業(yè)現(xiàn)金流，且市場回暖后融資環(huán)境或?qū)⒂兴纳?，債?wù)展期及再融資難度或?qū)⑾陆怠?rdquo;劉水表示。

封面圖片來源：上市公司官網(wǎng)