每經記者 黃婉銀    每經編輯 魏文藝    

過去一年，萬科集團合伙人、萬物云董事長朱保全被資本市場問及最多的話題是行業(yè)毛利率。同時，在上市之時，萬物云的低毛利率也是外界最為關注的話題之一。

在忙完萬物云上市后，朱保全馬不停蹄找到了中海物業(yè)、綠城服務、長城物業(yè)三家跟萬物云一樣對毛利率認知相對保守的公司。“我問了三家公司八個問題，這里面涉及如何看待行業(yè)形象，如何看待包干制、酬金制；如何看待社區(qū)增值服務、如何看待公共資源收益，如何看待行業(yè)毛利率。我們也發(fā)現(xiàn)一些非常相近的共同觀點，大家對毛利率的認知都相對的保守，并沒有說要去追求一個高毛利而認可這是一個長坡薄雪的行業(yè)。”

11月22日，長城物業(yè)集團股份有限公司董事長陳耀忠、綠城服務董事會主席楊掌法、萬物云董事長朱保全、中海物業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁楊鷗代表四大品牌物企聯(lián)合簽署《住宅物業(yè)服務倡議書》（以下簡稱《倡議書》），意在明確行業(yè)的產業(yè)定位、市場主體與責任等，讓公眾了解物業(yè)管理服務的價值與意義。

《住宅物業(yè)服務倡議書》簽署現(xiàn)場 圖片來源：受訪企業(yè)提供

從“長坡厚雪”到“長坡薄雪”

朱保全對《每日經濟新聞》等媒體表示，企業(yè)毛利率和行業(yè)毛利率是不同的概念，一定要看單純物業(yè)管理這項業(yè)務的毛利水平。毛利來自業(yè)主支付物業(yè)管理費時公司收取的服務酬金，而物業(yè)管理費是用于不動產的養(yǎng)護。物業(yè)公司要回歸物業(yè)服務的本源，踏踏實實做好“物”的打理，莫讓所謂增值服務的毛利亂花迷人眼。

如何看待、正視物業(yè)行業(yè)和物業(yè)公司的毛利率，也是當中一個重要部分。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上市物企毛利率均值同比下滑8.3%至27.7%；在細分業(yè)務中，社區(qū)增值服務毛利率較高，均值達42.4%。對比之下，除了長城物業(yè)未上市外，萬物云、綠城服務、中海物業(yè)的毛利率基本都在17%-19%之間,低于同行。

雖然身份是萬物云董事長，但朱保全稱這次他代表的是萬科物業(yè)，也就是住宅物業(yè)。他調研后發(fā)現(xiàn)，綠城服務、長城物業(yè)、保利物業(yè)、中海物業(yè)這幾家公司在毛利率上都持“保守、傳統(tǒng)”態(tài)度，并不追求過高的毛利率，而是恪守本業(yè)，注重口碑和現(xiàn)金流，追求合理的毛利率水平，保持“長坡薄雪”，而萬科物業(yè)也是這樣的選擇。

與“長坡薄雪”對應的是“長坡厚雪”，這一概念來自巴菲特的一句話，“人生就像滾雪球，最重要之事是發(fā)現(xiàn)厚雪（Wet Snow）和長長的山坡”。“厚雪”指的是企業(yè)要有足夠強的盈利能力，而“長坡”指的是公司所處的賽道要有足夠大的天花板，可以支撐企業(yè)長期增長。

朱保全形容物業(yè)行業(yè)就是一個滾雪球的行業(yè)，每年都是站在前一年的基礎上繼續(xù)增長，凡是滾雪球行業(yè)至少是15倍市盈率；其次物業(yè)又能形成連鎖，項目可以全國復制，這又是一個市盈率加成。

“但是這里的本質是你有沒有一個好的口碑可以復制，可以有好的現(xiàn)金流，只要能確保這一點，我覺得這個行業(yè)本身沒有那些花里胡哨的故事。”換言之，他認為住宅物業(yè)不應該追求高毛利率，而應該將關注點放在現(xiàn)金流和服務口碑。

當然，他也提出社區(qū)增值服務是企業(yè)、個人的選擇，A公司可以有A公司的選擇，B公司可以有B公司的選擇，但是作為行業(yè)最重要的是要明白這個行業(yè)到底在做什么，如何能夠讓社區(qū)公共收益真正體現(xiàn)到對不動產的維護上，用現(xiàn)金分紅的方式只是博取短期業(yè)主掌聲和眼球，對于整個行業(yè)的發(fā)展是破壞性的。

楊鷗也在《倡議書》簽署現(xiàn)場表示，物業(yè)行業(yè)是一個勞動密集型的服務行業(yè)，沒有太高的門檻，也不存在著壟斷的資源。在這樣的行業(yè)里面，毛利率太高不太合適。物業(yè)上市幾年時間，高估值時大家都偷著樂根本不會想問題，現(xiàn)在跌下來了反而讓大家更加清晰，會去分析、去思考行業(yè)到底有沒有變。

增值服務要與能力、需求匹配

物業(yè)公司和物業(yè)行業(yè)的毛利率之所以高，絕大多數(shù)都是受增值服務的影響，單看增值服務的毛利率過去最高可以達到90%以上，如今社區(qū)增值服務毛利率仍能達到30%-60%。

“物業(yè)管理行業(yè)不要被社區(qū)增值服務的高毛利蒙蔽自己的眼睛。”在朱保全看來，經?？吹?0%以上毛利率的社區(qū)增值服務，但很少看到超過5億元規(guī)模的社區(qū)增值服務。賣米、賣菜、賣理財，物業(yè)服務企業(yè)以為自己是平臺，但實則未能驗證。

以楊掌法在綠城服務的觀察，大部分業(yè)主的需求他們是沒有能力去提供的，并且業(yè)主也不愿意通過物業(yè)的渠道享受這些服務。“關于增值服務，我們更多是業(yè)主廣泛需求且我們也有能力、有優(yōu)勢能夠做到的。另外就是整合資源，讓有專業(yè)能力的社會力量去為業(yè)主進行服務。物業(yè)服務企業(yè)要聚焦做力所能及的事情、匹配的事情，跟業(yè)主的需求相匹配的事情。”

朱保全也認為，物業(yè)服務企業(yè)不適合做平臺流量業(yè)務。首先是客戶基數(shù)不夠大，其次是鏈接不高頻，三是只有線下鏈接沒有數(shù)據(jù)驗證。如果把物業(yè)服務定義為平臺流量，更注重規(guī)模，最終往往會被物業(yè)服務業(yè)務本身的現(xiàn)金流所影響。“真正的問題是物業(yè)服務企業(yè)是否摒棄掉社區(qū)增值服務的誘惑，而花功夫來構建全新的服務不動產的能力。”

雖然房地產市場交易量在萎縮，但物業(yè)公司在逐步擺脫母公司、兄弟公司依賴的同時，市場外拓力度也在日益加強，物業(yè)服務的邊界也在不斷拓寬。

楊鷗指出，現(xiàn)在物業(yè)這個行業(yè)，雖然中海物業(yè)等幾家算頭部企業(yè)，但是市場份額還是比較小，所謂的壟斷競爭或者寡頭壟斷的市場還沒有形成。“有當?shù)氐奶厣髽I(yè)競爭，隨著往后走，不排除會形成集中效應，對于我們頭部企業(yè)來說有一些機會，就算是兄弟公司的交工量有所減少，但是我們的市場發(fā)展還是不受影響的。”

“物業(yè)行業(yè)市場是在增長的，原本沒有引入第三方服務公司的很多行業(yè)，現(xiàn)在正在打開大門引入第三方服務公司。所以，這種趨勢對于這個行業(yè)來說，它就是一個增量市場，不能簡單的看開發(fā)商的增量，開發(fā)商增量的時代已經過去了，現(xiàn)在是一個新的打開服務之門的一條路。”朱保全補充道。

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封面圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝