每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

11月29日，北京今年第四批次集中供地收官，6宗地塊全部成交，攬金135.2億元。

北京第四批集中供地于10月25日掛牌，6宗地塊分布于朝陽(yáng)、石景山、通州、門頭溝，總面積約14.86萬(wàn)平方米，總建面31.93萬(wàn)平方米，起始價(jià)122.9億元。

值得注意的是，此次北京集中土拍的熱度超過(guò)市場(chǎng)預(yù)期，6宗地塊除一宗底價(jià)成交外，其余5宗地塊均溢價(jià)成交。其中4宗地塊均進(jìn)入了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，3宗地塊含現(xiàn)房銷售面積達(dá)到觸頂。

3宗地塊觸頂

本次北京集中供地共出讓6宗地塊，除門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊由中建方程與中建信和聯(lián)合體以7.9億底價(jià)成交、通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊由北京城建興華以16.69億元競(jìng)得外，其他4宗都進(jìn)入了現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)。3宗地塊含現(xiàn)房銷售面積達(dá)到觸頂，全部位于朝陽(yáng)區(qū)，其中平房鄉(xiāng)PF44、PF45兩宗地塊報(bào)名熱度最高。

來(lái)源：中指研究院

朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目（一期）PF-44地塊R2二類居住用地吸引了10家企業(yè)主體報(bào)名參與，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)達(dá)上限后，有5家企業(yè)參與搖號(hào)環(huán)節(jié)，最終被保利（北京）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司和北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司聯(lián)合體以25.53億元、現(xiàn)房銷售面積10000平方米拿下。該地塊土地面積19603.851平方米，建筑控制規(guī)模不大于49009.6275平方米，起始價(jià)為22.2億元，溢價(jià)率為15%。

再看朝陽(yáng)區(qū)的另一塊地——平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目（一期）PF-45地塊R2二類居住用地，更是吸引了14家企業(yè)主體報(bào)名參加，該地塊也是掛牌期間報(bào)價(jià)最多的。

現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍時(shí)，有8家企業(yè)參與競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，觸達(dá)上限后最終通過(guò)搖號(hào)由北京三元嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱三元嘉業(yè)）以24.38億元、現(xiàn)房銷售面積10000平方米競(jìng)得。該地塊土地面積為18681.224平方米，建筑控制規(guī)模不大于46703.06平方米，起始價(jià)是21.1億元，溢價(jià)率為15.54%。

根據(jù)企查查，三元嘉業(yè)的50%大股東為首農(nóng)食品集團(tuán)有限公司。根據(jù)北京住建委官網(wǎng)，三元嘉業(yè)曾開(kāi)發(fā)過(guò)上莊三嘉信苑、上莊馨怡嘉園等項(xiàng)目，均位于海淀區(qū)。此外還持有北京首城山水置業(yè)有限公司30%的股權(quán)，該公司開(kāi)發(fā)有位于懷柔的山水首府。

而朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)奶西村棚戶區(qū)改造土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目29-321地塊R2二類居住用地吸引了9家報(bào)名企業(yè)參與，起始價(jià)為28.1億元，最終4家企業(yè)參與搖號(hào)，由北京金隅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司以32.315億、35000平方米現(xiàn)房銷售面積競(jìng)得。該地塊面積31920.74平方米，建筑控制規(guī)模不超過(guò)70864平方米，北側(cè)目前有首開(kāi)金茂望京樾和中建宸園兩個(gè)項(xiàng)目，兩項(xiàng)目操盤企業(yè)均積極參拍，但最終未能摘地。

石景山區(qū)老古城綜合改造土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1608-626地塊R2二類居住用地有5家企業(yè)報(bào)名參加，起始價(jià)26.9億元，最終由中海以28.4億元競(jìng)得，溢價(jià)率5.58%，土地面積30556.978平方米，建筑控制規(guī)模不大于70795平方米。

熱度超過(guò)預(yù)期

可以發(fā)現(xiàn)，此次北京集中土拍，優(yōu)質(zhì)地塊依然搶手，國(guó)企央企仍是拿地主力軍。

中指研究院土地事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人張凱11月29日通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“總體來(lái)看，北京四批次土拍熱度一定程度上超出預(yù)期。”

“熱度超預(yù)期背后，主要受到三方面的影響。其一，目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未企穩(wěn)，北京、上海等個(gè)別城市由于房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度尚好，是當(dāng)下房企為數(shù)不多的投資選擇。本次全國(guó)各地多個(gè)中建系房企齊聚北京參拍，也從側(cè)面反映出這一點(diǎn)。但遺憾的是，除中海摘得石景山地塊外，中建系本次均未能如愿摘地。”

“其二，在今年四批次集中供前之前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務(wù)，都希望在今年四批次有所斬獲和補(bǔ)倉(cāng)。”

“其三，北京很多城投類企業(yè)均具備操盤開(kāi)發(fā)能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺(tái)階。”

此外，張凱認(rèn)為，本次土拍出讓政策方面，推出6宗地塊有4宗地塊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)出讓環(huán)節(jié)，雖然宗地均設(shè)置了競(jìng)現(xiàn)房銷售面積環(huán)節(jié)及競(jìng)“現(xiàn)房銷售”面積的上限，但在指導(dǎo)價(jià)的確定上首次提出對(duì)期房銷售和現(xiàn)房銷售區(qū)別定價(jià)，石景山區(qū)古城地塊為例，預(yù)售指導(dǎo)價(jià)為7.58萬(wàn)元/平方米、現(xiàn)房銷售指導(dǎo)價(jià)為7.88萬(wàn)元/平方米，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲給出了一定的空間，也為房企的資金成本提供了一定的“補(bǔ)償”。

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封面圖片來(lái)源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖