每經(jīng)記者 文巧    每經(jīng)編輯 段煉 高涵 蓋源源    

當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月3日，據(jù)彭博社報(bào)道，投資者已于12月1日獲悉，全球最大私募股權(quán)基金管理公司黑石集團(tuán)旗下最大的房地產(chǎn)基金——黑石房地產(chǎn)投資信托基金（BREIT）已被限制贖回資金。

BREIT在經(jīng)歷了前兩個(gè)月的大額贖回后，黑石于12月1日發(fā)出通知，12月只有極少數(shù)的贖回請(qǐng)求能夠被滿足。

無(wú)獨(dú)有偶，12月4日，據(jù)《巴倫周刊》報(bào)道，與黑石一樣，專注于房地產(chǎn)的投資公司喜達(dá)屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT）也開(kāi)始限制贖回。

SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費(fèi)用結(jié)構(gòu)，它們也是近年來(lái)房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)中表現(xiàn)最強(qiáng)勁的兩個(gè)板塊。為何近期房地產(chǎn)基金接連出現(xiàn)類似搶贖的情況？實(shí)際上，這背后凸顯的是，隨著美國(guó)利率政策急轉(zhuǎn)彎，房貸利率大幅上升，房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)逐步加大。

有分析指出，兩者（BREIT和SREIT限制資金贖回）都是（市場(chǎng)）對(duì)整體經(jīng)濟(jì)疲軟以及利率飆升的回調(diào)反應(yīng)。這可能產(chǎn)生連帶效應(yīng)，導(dǎo)致未來(lái)新資金流入大幅減少。

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散戶爭(zhēng)相套現(xiàn)

黑石、喜達(dá)屋限制資金贖回

彭博社稱，由于投資者的贖回請(qǐng)求激增，黑石集團(tuán)緊急限制了旗下規(guī)模高達(dá)1250億美元（約合人民幣8800億元）房地產(chǎn)投資信托基金（BREIT）的資金贖回。

自2016年成立以來(lái)，BREIT一直是黑石集團(tuán)的“拳頭產(chǎn)品”，凈資產(chǎn)達(dá)到690億美元。據(jù)報(bào)道，僅在2021年，BREIT就吸引了超過(guò)200億美元的凈流入，在2022年前9個(gè)月帶來(lái)了約170億美元的凈流入資金。

但最近兩個(gè)月，該基金收到了大量贖回請(qǐng)求。根據(jù)規(guī)則，該基金每個(gè)月回購(gòu)的金額不超過(guò)凈資產(chǎn)規(guī)模的2%，單個(gè)季度累計(jì)不超過(guò)凈資產(chǎn)的5%。

據(jù)報(bào)道，黑石發(fā)送給客戶的信件顯示，今年10月要求贖回資金的申請(qǐng)達(dá)到18億美元，占公司凈資產(chǎn)規(guī)模的2.7%，雖然超標(biāo)，但在董事會(huì)批準(zhǔn)后獲得100%履行。但今年11月，公司只批準(zhǔn)了BREIT基金43%的贖回申請(qǐng)，共計(jì)13億美元。

四季度贖回規(guī)?？赡艹瑯?biāo)，導(dǎo)致黑石開(kāi)始出手限制贖回。信件顯示，12月，該公司只有占凈資產(chǎn)規(guī)模0.3%的額度可供投資者贖回資金。如果2023年第一季度還是有大量贖回請(qǐng)求，贖回額度仍然只有凈資產(chǎn)的2%。

巴克萊分析師Benjamin Budish認(rèn)為，投資者越來(lái)越擔(dān)心BREIT的資產(chǎn)凈值可能會(huì)繼續(xù)下降。“這可能會(huì)導(dǎo)致未來(lái)新資金流入大幅減少，”他說(shuō)道。

據(jù)《巴倫周刊》當(dāng)?shù)貢r(shí)間12月4日?qǐng)?bào)道，與黑石一樣，專注于房地產(chǎn)的投資公司喜達(dá)屋資本的房地產(chǎn)投資信托基金（SREIT）也在11月投資者的資金贖回請(qǐng)求超過(guò)月度限額后開(kāi)始限制贖回。

與BREIT一樣，SREIT允許投資者每月贖回資產(chǎn)凈值的2%，每季度的贖回額度為5%。SREIT的規(guī)模達(dá)到146億美元，是僅次于BREIT的第二大非交易型房地產(chǎn)投資信托基金，管理著這只基金的喜達(dá)屋資本的資產(chǎn)總價(jià)指超過(guò)1250億美元。

SREIT與BREIT具有相似的資產(chǎn)組合和費(fèi)用結(jié)構(gòu)，SREIT的大部分資產(chǎn)也是公寓大樓和倉(cāng)庫(kù)。它們是近年來(lái)REIT行業(yè)中表現(xiàn)最強(qiáng)勁的兩個(gè)板塊。

與BREIT類似，SREIT在過(guò)去一年中增長(zhǎng)迅速。SREIT截至10月的年初至今回報(bào)率為10.2%，BREIT的回報(bào)率約為9%。

《巴倫周刊》稱，贖回請(qǐng)求的增加表明，在今年的表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)公開(kāi)交易的同類基金之后，由于非上市和上市房地產(chǎn)信托基金之間巨大的業(yè)績(jī)差距，許多散戶投資者正在退場(chǎng)，尋求套現(xiàn)。

美聯(lián)儲(chǔ)加息影響漸顯

美國(guó)樓市“退燒”

為什么近期房地產(chǎn)基金接連出現(xiàn)類似搶贖的情況？

賓夕法尼亞大學(xué)沃頓商學(xué)院房地產(chǎn)教授Susan Wachter認(rèn)為，“兩者（BREIT和SREIT限制資金贖回）都是（市場(chǎng)）對(duì)現(xiàn)在看到的整體經(jīng)濟(jì)疲軟以及利率飆升的回調(diào)反應(yīng)?！?/span>

據(jù)彭博社報(bào)道，在過(guò)去十年中，房地產(chǎn)行業(yè)從美聯(lián)儲(chǔ)的低利率政策中獲益。購(gòu)房者利用創(chuàng)紀(jì)錄的低借貸成本大肆購(gòu)買，推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，超低的利率還推動(dòng)了再融資熱潮，讓更多的錢進(jìn)入房產(chǎn)商的口袋，并創(chuàng)造了大量的抵押貸款經(jīng)紀(jì)人、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)代理人和評(píng)估師就業(yè)機(jī)會(huì)。

但是，如今，隨著美聯(lián)儲(chǔ)提高利率來(lái)抑制通脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)已成為受災(zāi)最嚴(yán)重的行業(yè)之一。盡管BREIT和SREIT今年以來(lái)的投資回報(bào)率均為正數(shù)，但相比之下，更多的房地產(chǎn)投資信托基金市場(chǎng)在2022年已是舉步維艱，例如，先鋒領(lǐng)航集團(tuán)的房地產(chǎn)ETF今年迄今的總回報(bào)率為-13%。

彭博社的數(shù)據(jù)顯示，待完成房屋銷售量已連續(xù)五個(gè)月下降。根據(jù)BlackKnightInc.的數(shù)據(jù)，10月份鎖定利率的抵押貸款數(shù)量較2021年同期下降了61%。

根據(jù)Green Street的10月份價(jià)格指數(shù)，房地產(chǎn)價(jià)格已從今年的峰值下跌了13%。隨著一些大型貸款機(jī)構(gòu)縮減規(guī)模，融資環(huán)境變得更加棘手。布魯克菲爾德資產(chǎn)管理公司旗下的房地產(chǎn)公司也警告說(shuō)，他們可能難以為某些債務(wù)再融資。

而房地產(chǎn)之外，更廣泛的金融市場(chǎng)可能也將面臨風(fēng)險(xiǎn)?！拔覀儽仨毿⌒?，利率大幅上升，某些資產(chǎn)類別將受到影響，”資產(chǎn)規(guī)模達(dá)5000億美元的資產(chǎn)管理公司Principal Global Investors 的首席策略師Seema Shah在談到未來(lái)的潛在陷阱時(shí)這樣表示。

記者|文巧

編輯|段煉 高涵?蓋源源 杜波

校對(duì)|程鵬

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