每經(jīng)記者 王佳飛每經(jīng)編輯 魏文藝    

“今年京城最令人充滿期待的高端住宅項目”“國貿(mào)稀世四居·時代偉大作品”“2022年，北京如何尋找穩(wěn)贏的塔尖資產(chǎn)”……

近期，在寸土寸金的北京國貿(mào)附近，“北京國貿(mào)新盤入市”的廣告頗為惹眼，“新城國際23”項目以近乎全網(wǎng)鋪開的態(tài)勢在北京市場展開宣發(fā)，除了廣告宣傳中的眾多溢美之詞，“被北京60%外資銀行分行和80%外資金融公司擁在正中間，方圓1.5公里內(nèi)，CCTV、人民日報、北京電視臺……國家級媒體總部環(huán)伺在側(cè)，近在咫尺”則成為其區(qū)位優(yōu)勢的上佳表征。

或許不少人會認(rèn)為新城國際23是個嶄新項目，而實際上，該項目所在新城國際已竣工十余年，其中開發(fā)商當(dāng)初自持的部分房源經(jīng)過重新包裝后又上市銷售，即現(xiàn)在的新城國際23?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項目背后的一系列操作頗為“精彩”。

新城國際 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

買房要簽“雙合同”

新城國際23位于十余年前已經(jīng)開發(fā)建成的新城國際社區(qū)23號樓，此次銷售的72套住宅占據(jù)了該樓棟的大部分房源。新城國際23其實是開發(fā)商將從前自持的房源重新包裝后入市銷售而起的新名字。

11月10日，記者來到新城國際23項目現(xiàn)場，其售樓處就位于新城國際23號樓的一層商務(wù)中心。記者注意到，售樓處現(xiàn)場的工作人員和看房人均比較少，前臺工作人員甚至表示，“銷售人員不在，需要臨時趕回來。”

不久，銷售人員匆匆趕回，直接對記者說，“區(qū)域優(yōu)勢不用特別介紹，我們是國貿(mào)一個新盤，也是國貿(mào)唯一一個帶園林綠化的小區(qū)。”

“我們是民水民電帶燃?xì)狻?rdquo;銷售人員強(qiáng)調(diào)，“我們雖然叫公寓，但也是70年產(chǎn)權(quán)，落戶上學(xué)都沒問題，和一般的商品房也沒什么區(qū)別了。很多40年的公寓是商水商電的，也不能落戶。”

“現(xiàn)在的均價是13萬至15萬元，價格比同一個小區(qū)里的二手房略高一些，我們提供精裝（原來同小區(qū)的公寓出售時只是毛坯房），標(biāo)準(zhǔn)為每平米1.2萬元。戶型從136平米到276平米的都有的，總價是小2000萬元起。”

隨后，銷售人員又領(lǐng)著記者去看樣板間，“我們裝修了一套房源作為樣板間，就是交付標(biāo)準(zhǔn)，您去看看就了解了。”

樣板間就在23號樓中，還有進(jìn)進(jìn)出出的住戶，記者在電梯里便能聽到樓棟里一些住戶正在裝修的聲音。

樣板間的裝修確實很豪華，滿眼流光溢彩，就像影視作品中豪宅的樣子。不僅如此，身處高層，國貿(mào)高樓林立的風(fēng)景也是分外開闊。銷售人員表示，“小戶型目前不多了，選擇比較多的就是大戶型了。”

據(jù)記者了解，新城國際23的房源總價在1700萬~4000萬元之間，單價在12萬~15萬元/平方米，其中136平方米兩居19套，138平方米一居10套，180平方米和275平方米各20套。

當(dāng)記者詢問“購買這里是否能按揭貸款”時，銷售人員頓了一下說，“我們還是建議您全款，貸款也不是不行，只是我們這里的備案單價是5.8萬元，您如果貸款只能以這個價格為標(biāo)準(zhǔn)，實際上貸不出多少錢。”

也就是說，如果購買136平方米的戶型，實際總價在1800萬元以上，但只能以788萬元的總價來按揭貸款，即按六成貸款只能貸到473萬元左右。

關(guān)于合同的簽訂，銷售人員告訴記者，“咱們簽兩份合同，一份是購房合同，按照單價5.8萬元走；另一份是裝修合同，把剩余的錢算在這里。”

記者還了解到，其他銷售人員的說法還有需要簽三份合同，即購房合同、裝修合同以及置業(yè)咨詢合同。

開發(fā)商去年已“易主”

“新城國際23”銷售人員介紹的“雙合同”購房情況雖然在北京個別新盤中也存在，但一般情況下也不會有如此大的價差。“裸房”價占總房款還不到一半的情況，表明該項目或另有隱情。

記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新城國際項目是一個“有故事”的樓盤。

公開資料顯示，2001年，香港置地和萬通發(fā)展(SH600246，股價8.21元，市值168.63億元）聯(lián)合開發(fā)了新城國際項目。雙方合資成立了北京萬置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱萬置地產(chǎn)），企查查顯示，萬置地產(chǎn)成立于2001年5月22日，目前法定代表人為常海，2021年8月3日前為外商投資企業(yè)，2021年8月3日變更為內(nèi)資企業(yè)。

此后，新城國際正式開發(fā)，小區(qū)分為四期，先后于2002年、2003年、2005年、2006年開盤，并分別于2004年、2005年、2007年、2008年交付。

小區(qū)總占地面積105000平方米，總建筑面積320000平方米，其中住宅面積300000平方米，公建配套20000平方米，綠地率42.7%，擁有完善的生活配套。

新城國際項目的區(qū)位優(yōu)勢的確突出，岀國貿(mào)地鐵站向北走5分鐘左右便可達(dá)到達(dá)該項目。圓環(huán)形的分布設(shè)計使得小區(qū)內(nèi)外部區(qū)隔更加明顯，即使是身處繁華熱鬧的國貿(mào)區(qū)域，走入新城國際后，立即切換為鮮花綠樹的清幽環(huán)境，一些底商和帶娃的老人使得這里充滿了生活氣息。

彼時，香港置地剛進(jìn)入內(nèi)地不久，必然希望項目能足夠國際化，產(chǎn)品與眾不同，且萬通發(fā)展方面也希望依托香港置地的國際渠道，將住宅銷售給外國人。當(dāng)年不少國外分銷機(jī)構(gòu)曾重點推介過新城國際項目，媒體也報道稱，很多國際友人選擇購買新城國際項目。不過據(jù)記者了解，歷時近20年后，如今住在新城國際的人慢慢都換成了國內(nèi)業(yè)主和租戶。

由萬置地產(chǎn)開發(fā)的新城國際可以算是“含著金鑰匙”降生，2002年前后該項目的銷售單價為2萬元左右，市場反應(yīng)和口碑俱佳。

然而，開發(fā)商并沒有乘著當(dāng)時的熱銷一口氣“售罄”，而是選擇自持了23號樓的70余套公寓用于出租。這一租就是十多年，直到去年才收回停租。這便是今天“新城國際23”項目的由來。

而此次出售“新城國際23”的持有企業(yè)雖然仍是萬置地產(chǎn)，卻早已物是人非。

2021年，萬通發(fā)展尋求轉(zhuǎn)讓自己所持有的萬置地產(chǎn)60%股份，根據(jù)資產(chǎn)評估報告，萬置地產(chǎn)旗下資產(chǎn)還有一期車位184個、一期會所4套、二期車位2個、三期車位75個、三期底商4套、三期公寓72套，還有其他若干資產(chǎn)。主要資產(chǎn)則為此次入市的72套公寓，共1.4萬平方米。

但轉(zhuǎn)讓過程并不順利。2021年6月8日，萬通發(fā)展發(fā)布公告稱，以6.3億元的價格將萬置地產(chǎn)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給與開普方熙（北京）控股有限公司，但僅僅到了當(dāng)年的6月15日，萬通表示，“公司在未按期分筆收到方熙控股支付的第一期股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款”，并且已經(jīng)單方面解除了合同。

而一周后的2021年6月15日，萬通發(fā)展和湖州融匯嘉恒融資租賃有限公司（以下簡稱融匯嘉恒）簽署了6.3億元的萬置地產(chǎn)60%股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

據(jù)企查查，到了2021年8月3日，萬置地產(chǎn)完成了股權(quán)變更，原香港置地方面的股份也一并撤出，目前萬置地產(chǎn)的唯一股東便是融匯嘉恒。企查查顯示，融匯嘉恒隸屬于在資本市場上長袖善舞的中植集團(tuán)。

中植系入主后，選擇將新城國際剩余房源重新包裝出售，但不可能再按十年前北京市住建委批復(fù)的售價銷售，于是就有了上述銷售人員所說的“雙合同”。

那么，融匯嘉恒為何不選擇“光明正大”地按市場價賣房呢？

新城國際23的戶外宣傳廣告 每經(jīng)記者王佳飛攝

土地增值稅清算了嗎？

記者查詢了新城國際以往的預(yù)售證。北京市住建委官網(wǎng)顯示，新城國際分別于2002年、2003年、2005年和2006年取得了5批次預(yù)售證，最近一次發(fā)預(yù)售證的日期為2007年9月18日，信息為X京房權(quán)證市涉外字第002579號，土地使用權(quán)證號京市朝涉外國用（2004出）第10339號。

如今，新城國際23在各種宣傳資料中使用的預(yù)售證是京房售證字(2005)702號，但如今這份預(yù)售證已經(jīng)轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售，產(chǎn)權(quán)證號為X京房權(quán)證市涉外字第018215號。

記者從北京市建委網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，從2002年至2008年期間，新城國際項目先后多次取得預(yù)售證，不同批次公寓的預(yù)售均價分別為1.46萬元/平方米、2.02萬元/平米及5.3萬元/平方米。

也就是說，開發(fā)商在此期間，按照施工進(jìn)度分期分批申請預(yù)售,期間也逐漸提高了預(yù)售價格。到2008年時，該項目已全面完工，轉(zhuǎn)為現(xiàn)房。

北京市住建委網(wǎng)站顯示，新城國際23號樓的72套公寓，其“擬售價”顯示為8萬元/平米，狀態(tài)為“正在銷售”，批準(zhǔn)時間為2008年6月26日。

巧合的是，10余年后重新以“新城國際23”亮相的72套公寓也正好位于23號樓。根據(jù)北京市住建委官網(wǎng)信息，新城國際23號樓72套公寓中，目前已售的有24套，剩余48套尚未出售，目前公寓還沒有顯示出網(wǎng)簽價格。

本月初，記者向相關(guān)政府部門工作人員詢問了老項目重新開盤上市可否調(diào)價的問題。對方解釋稱，“只要是進(jìn)行了現(xiàn)房銷售備案，再根據(jù)周邊市場進(jìn)行合理定價，一般就沒什么問題。”

然而，稅務(wù)專業(yè)人士卻另有解釋，“如果再次申請的售價明顯提升的話，會涉及補(bǔ)繳土地增值稅的問題。”

北京此前也有銷售周期超過10年的大盤，就是分期分批申請銷售許可證，而售價也是逐年提升，有些甚至漲了好幾倍。這中間有一個不可回避的問題——土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”

此外，根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，“整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的”，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

某稅務(wù)師事務(wù)所合伙人鄭先生12月14日通過微信告訴記者，“如果建成多年后才交易，增值的部分是需要繳納土地增值稅的。土地增值稅是上世紀(jì)90年代為了打壓炒房暴利出臺的一個稅種，主要是針對房地產(chǎn)交易的增值額（即房產(chǎn)交易的獲利金額）進(jìn)行征稅的一個稅種。”

鄭先生表示，“其中很復(fù)雜，通俗地講，大概的邏輯就有點像常規(guī)理解的利潤，它有兩個比較鮮明的特點。首先，它是一個超率累進(jìn)的稅率，即增值率越高，稅率就越高，根據(jù)增值率的差異稅率在30%到60%之間。”

“第二，它可以在收入里扣除的項目要求與交易直接相關(guān)，不管是成本、費用、稅金，與項目不直接相關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、營銷費用及營業(yè)外支出一般情況下不予扣除。對于企業(yè)而言，如果不符合特定的免稅條件，只要交易的房地產(chǎn)有增值額，就需要繳納土地增值稅。具體到新城國際23這種樓盤，也是需要繳納土地增值稅的，而且稅率應(yīng)該很高。”

此前做“超級大盤”的開發(fā)商，由于項目開發(fā)周期很長，其間雖然能夠獲得地價增值的紅利，但要按不同的售價繳納相應(yīng)的土地增值稅。

關(guān)于新城國際23的售價“雙合同”和土地增值稅問題，記者曾兩次致電萬置地產(chǎn)，對方表示會轉(zhuǎn)達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人，但截至記者發(fā)稿未獲得對方回復(fù)。

記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，近期北京又出現(xiàn)多個“老盤新售”的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是由于近期樓市波動較大，出現(xiàn)“多”“空”博弈。既有些老開發(fā)商將手中的舊項目清盤脫手，也有新資本方接盤入局。在這個新老交替的過程中，就會出現(xiàn)類似“新城國際23”的情況。