每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

2022年對于房地產市場而言，是多重不利因素疊加的一年，銷售端持續(xù)走低、土地市場低溫運行、房企融資遭遇封凍……房地產市場進入深度調整階段，利好政策的陸續(xù)出臺，為房地產市場解局打開了突破口。從中，亦可以尋找2023年的投資機會。

中指研究院常務副院長黃瑜近日在接受《每日經濟新聞》記者采訪時指出，“從中央層面來看，在“房住不炒”總基調指導下，監(jiān)管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業(yè)端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。根據(jù)中指監(jiān)測，全年已有超300省市（縣）出臺房地產調控政策近千次，政策調控力度和頻次達到近年來峰值，房地產政策已進入實質放松階段。”

來源：受訪者提供

調控力度已達峰值

2022年，中央堅持“房住不炒”總基調不變，年內多次釋放積極信號優(yōu)化調控政策，進一步豐富和完善政策工具箱，并支持各地從當?shù)貙嶋H出發(fā)調整房地產政策，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。縱觀全年政策出臺，整體呈現(xiàn)何種趨勢？

進入11月，多項重磅政策落地，尤其是供給端政策支持力度明顯加大。央行和銀保監(jiān)會11月11日聯(lián)合發(fā)布《關于做好當前金融支持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，涉及保持房地產融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權益、階段性調整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度等6方面。

來源：中指研究院

黃瑜指出，“政策核心邏輯在于，一是給予房企融資支持，支持房企債務展期，緩解企業(yè)的資金壓力，穩(wěn)定市場主體預期；二是為個人購房信貸提供支持，帶動市場銷售恢復；三是‘保交樓’，解決期房交付問題，提振市場情緒，穩(wěn)住購房者信心。”

地方層面，根據(jù)中指監(jiān)測，2022年1-11月，全國已有超300省市（縣）出臺政策近千條，達到近年峰值。

來源：中指研究院

“從政策優(yōu)化節(jié)奏來看，4月以來政策進入實質性寬松期，政策節(jié)奏加快和力度明顯加大，且城市不斷向熱點二線城市擴圍；下半年開始各地因城施策頻率稍緩，9月政策優(yōu)化節(jié)奏有所加快，熱點城市加大優(yōu)化力度。四季度，各線城市政策繼續(xù)優(yōu)化的空間有限，政策調控頻次有所放緩。”

“2022年創(chuàng)新政策頻出，政策工具箱進一步豐富。“黃瑜表示，今年以來，多地將房地產調控政策與人才、人口、租賃等政策相結合，設立創(chuàng)新型政策工具，如多孩家庭住房扶持政策、一人購房全家?guī)偷墓e金購房政策、租賃破限購、支持集中購房等。創(chuàng)新型政策逐漸在二三線城市普及，并向熱點城市延伸。

“值得關注的是，11月以來，核心一二線城市政策優(yōu)化力度有所加大，杭州將‘認房又認貸’調整為‘認房不認貸’，降低二套首付比例至40%；南京部分銀行亦下調二套首付比例，成都、西安、廈門、武漢等城市優(yōu)化限購政策，短期來看，核心一二線城市政策有望繼續(xù)優(yōu)化。”

政策效果是否顯現(xiàn)？

今年以來，多地疫情反復，多地期房項目停工等超預期因素頻出，疊加中長期住房需求動能釋放減弱，政策效果并不明顯，房地產市場深度調整態(tài)勢未改。

“從銷售端看，下半年以來，受市場下行壓力加大、居民購房預期持續(xù)走弱、房企打折促銷等因素影響，房價持續(xù)下行。”

黃瑜列舉了一組數(shù)據(jù)，“至11月，中國房地產指數(shù)系統(tǒng)百城新建住宅價格已連續(xù)5個月環(huán)比下跌，超半數(shù)城市房價環(huán)比下跌；百城二手住宅價格已連續(xù)7個月環(huán)比下跌，3/4城市價格環(huán)比下跌。年底政策密集出臺，但市場表現(xiàn)未見好轉；11月重點100城商品住宅成交面積環(huán)比、同比繼續(xù)下降，12月以來，重點城市周度成交面積同比降幅仍在20%以上。”

“土地方面，全國300城住宅用地供求兩端均縮量明顯，絕對規(guī)模均降至近十年同期最低水平，成交樓面價結構性小幅上漲，流拍撤牌率仍在高位，土地底價成交占比持續(xù)走高。政府推地及企業(yè)拿地意愿均不足，央國企二批次后拿地漸顯乏力，地方國資拿地金額占比逐批次走高，托底現(xiàn)象明顯。”

區(qū)域投資仍大有可為

從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)來看，今年1-11月，全國房地產開發(fā)投資額12.4萬億元，同比下降9.8%。其中東部地區(qū)投資額6.7萬億元，同比下降6.9%；中部地區(qū)投資額2.7萬億元，同比下降6.3%；東、中部地區(qū)降幅明顯低于其他地區(qū)。

“從土地市場表現(xiàn)來看，據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，市場下行期，普通二線城市及三四線城市市場調整壓力更大，土地出讓金降幅均在四成以上。”

來源：中指研究院

黃瑜強調，“整體來看，各地區(qū)房地產開發(fā)投資表現(xiàn)不同，土地市場分化態(tài)勢較為明顯，東部及熱點地區(qū)投資韌性較高。這部分地區(qū)普遍人口持續(xù)流入、產業(yè)活力較為突出，成為企業(yè)投資、持續(xù)深耕的重點地區(qū)。”

調控政策方面，此前熱點區(qū)域房地產行政限制性政策較多，2022年政策進入全面寬松階段，其中長三角地區(qū)政策優(yōu)化次數(shù)接近200條，占比20%，珠三角、長江中游政策優(yōu)化次數(shù)均超80次。一定程度上也促進了市場情緒的修復。

基于多重因素考慮，黃瑜預測，“2023年長三角、珠三角市場情緒有望率先修復，長江中游、成渝疫情影響下短期市場調整壓力仍在，政策優(yōu)化帶動核心城市市場有望企穩(wěn)恢復。京津冀短期疫情影響市場運行節(jié)奏，區(qū)域市場調整壓力較大，預計2023年，北京、天津調控政策仍存在一定優(yōu)化空間，樓市有望企穩(wěn)恢復，而多數(shù)城市住房需求釋放動能較弱，底部運行態(tài)勢或將延續(xù)。”

細分領域機會何在？

黃瑜認為，物流地產、商業(yè)地產、長租公寓、物業(yè)服務等在2023年將面臨新的挑戰(zhàn)，但也將在各自領域面臨新的發(fā)展機遇。

“2022年，我國房地產市場調整，但是物流地產表現(xiàn)平穩(wěn)，并且有較多機構加大積極布局。隨著疫情防控優(yōu)化，房地產市場回穩(wěn)，我國經濟將明顯企穩(wěn)回升，經濟貿易繁榮是物流地產發(fā)展的最主要支撐。未來一年，物流地產仍是相關投資機構及房企升級業(yè)務關注的重點，將加速發(fā)展。”

另一個在市場下行期迎來逆勢發(fā)展的是代建領域。黃瑜指出，“未來一年，代建仍將表現(xiàn)快速發(fā)展。一是今年大量地方城投托底拿地，這些企業(yè)開發(fā)能力較弱，需要有品牌和開發(fā)能力強的代建企業(yè)幫助；二是明年將繼續(xù)加大出險企業(yè)項目紓困，這也為代建企業(yè)發(fā)展提供了機會。”

商業(yè)地產在2022年受到經濟下行、疫情等因素干擾，供需兩端均走弱，長租公寓同樣面臨市場租金壓力。黃瑜預測，”2023年，隨著各項穩(wěn)經濟政策顯效發(fā)力，服務業(yè)經濟和消費市場的恢復或將帶動商業(yè)地產市場穩(wěn)步復蘇。隨著疫情防控政策的優(yōu)化、經濟形勢的逐步好轉，住房租賃市場活躍度有望得到提升，長租公寓項目或迎來新的發(fā)展機遇。”

“展望2023，物企板塊基本面向好，市場倒逼物企提供質優(yōu)價廉的服務，長期投資價值可期。并且，物企由盲目擴規(guī)模向追求有質量的增長轉變，頭部企業(yè)戰(zhàn)略方向多元化，品牌建設和城市服務成為重點。”

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