每經(jīng)記者 劉頌輝 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

12月22日，紅極一時的公寓“愛馬仕”——中國首家寶格麗公寓悄然結(jié)束了自己的第二個掛牌周期。

一個多月前，擁有寶格麗公寓的華僑城將上海首馳企業(yè)管理有限公司51%股權(quán)以底價6.12億元擺上貨架，但面對2021年營業(yè)利潤虧損5235萬元、2022年前10個月虧損4656萬元，要求一次性付清價款的“奢華資產(chǎn)包”，暫時還沒有勇士敢于接盤。

每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

12月8日是該項目的第一個掛牌周期結(jié)束日，當(dāng)時《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電北京產(chǎn)權(quán)交易所，相關(guān)工作人員表示，如果有多家公司報名，將價高者得；如果沒人報名，掛牌就會繼續(xù)，直到有人報名并繳納項目保證金。

12月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再次致電北京產(chǎn)權(quán)交易所，一位項目負(fù)責(zé)人表示，項目處于延牌階段，掛牌至今沒有征集到意向受讓方。該項目負(fù)責(zé)人介紹，目前，轉(zhuǎn)讓方?jīng)]有降低掛牌價的計劃。

抬眼可以望見外灘三件套（上海環(huán)球金融中心、上海金茂大廈、上海中心大廈）。憑借高端品牌定位和市中心核心地段，上海寶格麗公寓被譽(yù)為“公寓界天花板”。稀缺的景觀和高端的配套服務(wù)，更是讓寶格麗公寓內(nèi)一家月子中心的套餐費(fèi)用達(dá)到了28.88萬~116.88萬元。

但華僑城出售這家寶格麗公寓的消息，引發(fā)了人們的無限猜想。月租金動輒10多萬元，位于超級市中心地段，以上海寶格麗公寓、半島酒店公寓、瑞吉酒店公寓、麗晶匯等為代表的一批酒店式高端公寓，究竟是個怎樣的存在？

明星豪擲億萬買公寓，“外灘三件套”成窗外標(biāo)配

10月底的一個工作日下午，上海黃浦區(qū)中山東一路32號門前，一輛“888”開頭的滬牌勞斯萊斯豪華轎車停在橢圓形花壇旁，這里是被稱為“遠(yuǎn)東貴婦”的上海半島酒店。

西側(cè)一幢12層的大樓是半島酒店公寓，一位銷售總監(jiān)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹，大樓共有39套公寓，戶型包括1室、2室和3室，租金為11萬~20萬元/月，一年起租。酒店方提供每天免費(fèi)打掃服務(wù)、1個停車位以及免費(fèi)泳池和健身房。

半島酒店是外灘60年來唯一的新建建筑。走進(jìn)正門，首先是標(biāo)志性的大堂茶座，雙層挑高的大廳里，碩大的精美花藝、乳白色古羅馬石柱和璀璨的琉璃水晶吊燈，無不散發(fā)著優(yōu)美典雅的氣息。

從公開資料看，早在2014年，影視明星劉嘉玲就被曝光在上海半島酒店購置了一套1億元左右的公寓豪宅。王思聰2015年接受某電視臺采訪時透露，日常就住在上海半島酒店8.5萬元/晚的總統(tǒng)套房。

出半島酒店公寓，沿著北京東路、南蘇州路步行約1公里，便是我國第一家寶格麗公寓。

“很好，服務(wù)很好。”曾在寶格麗公寓居住3年的小紅書博主西西這樣回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

在2021年5月出國前夕，西西特地在寶格麗公寓拍了一組照片留念，公寓內(nèi)飾也隨照片露出，與高端酒店并無二致。在這里居住3年之后，她告別上海，開始了全球旅行。

寶格麗公寓毗鄰上海總商會舊址，主要由1幢48層、150米超高層建筑組成，房源共243套。

公開資料顯示，2016年7月15日，寶格麗與華僑城共同舉行寶格麗公寓新聞發(fā)布會，劉嘉玲為之站臺。當(dāng)時的媒體報道曾留下了這樣的文字：陸家嘴150米高空的絕美景觀，與巴厘島酒店（這里指位于巴厘島的另一家寶格麗酒店）的印度洋風(fēng)光交相輝映；上海的母親河——蘇州河畔的百年人文風(fēng)情，與倫敦酒店泰晤士河流域的精致驚人相似。

距離寶格麗公寓約3公里的瑞吉酒店坐落在上海城市文化和商業(yè)中心靜安區(qū)的核心地段。步入典雅華麗的大堂，流光四溢的水晶吊燈照亮每一處角落。

瑞吉酒店公寓部分在62~68層大廈頂端，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在銷售經(jīng)理彭海的陪同下，乘坐高速電梯來到公寓，透過全景落地飄窗俯瞰上海城市景觀天際線。房間鋪設(shè)了印花地毯，裝潢以米白色為主色調(diào)。客廳無論柜子還是燈具多為黃銅色金屬配件，精致的珍珠魚皮配飾更顯奢華?？腿丝梢砸贿呍诤廊A浴缸泡澡，一邊俯視窗外的“十里洋場”。

而到傍晚時分，落日余暉染紅上海的城市天際線，陸家嘴商務(wù)區(qū)依舊熙攘繁忙，上海麗晶酒店41層無邊際泳池更顯金光閃閃。

麗晶匯酒店式公寓坐落于浦東新區(qū)陸家嘴二十一世紀(jì)大廈42~55層。隔窗西望是上海中心大廈、上海環(huán)球金融中心、金茂大廈和東方明珠塔。影視明星黃曉明曾豪擲億萬，在麗晶匯買下一套豪宅，作為他與楊穎當(dāng)時的婚房。

最高月租金28萬，但頂奢公寓也放低了姿態(tài)

于普通人而言，類似寶格麗公寓、麗晶匯的高昂月租，甚至超出了很多人一年的薪資。

“半年起租、租6個月免1個月租金、租12個月免2個月租金附送1個車位……”10月末，寶格麗公寓銷售顧問吳婷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者推薦了一項優(yōu)惠活動。

“寶格麗公寓可出租的規(guī)模大，一共133套（總計243套，其中110套已出售），本來出租率就很難達(dá)到高目標(biāo)，這項活動算下來等于變相打了8.3折。”吳婷說。

據(jù)記者了解，目前寶格麗公寓1室的房源租金最低6萬元/月左右，3室15萬元/月左右，租金隨著樓層增高而增長。

事實上，寶格麗公寓除了華僑城集團(tuán)持有部分房源之外，在上海禁止銷售“類住宅”之前，如前所述，約110套公寓已經(jīng)被小業(yè)主購入持有，或出租或自住。

這種混合型運(yùn)營管理，也是如今上海多家奢華公寓共同的運(yùn)營方式。

據(jù)記者了解，目前麗晶匯的租金情況是一房144平方米5萬元/月，二房216~236平方米7.5萬~8.5萬元/月，三房322~368平方米12萬~20萬元/月。

據(jù)麗晶匯銷售人員劉奕介紹，在租房型都有“到位”的折扣，“如果租約在半年以上，可以給到比較爽氣的價格，比如7.5萬元的兩房，接近6折，費(fèi)用包含了物業(yè)、寬帶和保潔等多項服務(wù)，車位租金也可以談到最低2000元/月。”

在參觀過程中，劉奕多次主動提及價格折扣，并強(qiáng)調(diào)這是客戶直接洽談，才能拿到的最低價格。對于入住率，劉奕稱，目前公司自持酒店式公寓40套，日常出租率保持在32套左右。由于地理位置、裝修風(fēng)格的關(guān)系，住客以中國籍商務(wù)人士，特別是高級管理層或企業(yè)家為主。

“我們的出租率一直蠻穩(wěn)定的。”她告訴記者。

記者在現(xiàn)場看到，一組視頻團(tuán)隊剛好完成拍攝工作離開大樓，劉奕坦言，“現(xiàn)在的市場，我們也需要借助中介的力量推廣攬客，羊毛出在羊身上，利潤給了中介機(jī)構(gòu)，折扣也就不會太低了。”

“如果中介促成了一年的合同，中介費(fèi)要到0.8%。”也就是說，按照一套兩室租金7萬元/月計算，中介費(fèi)用大概為6720元。

相比寶格麗公寓的2~38層，麗晶匯的42~55層，62層起步的靜安瑞吉酒店式公寓可以在“云端”欣賞上海中心城市景觀，租金空間自然也更高。

“我們的公寓最低租金在6萬元/月左右，房型400多平方米的租金最高達(dá)到28萬元/月。”

據(jù)瑞吉酒店式公寓銷售經(jīng)理彭海介紹，公寓內(nèi)配有全套廚房、洗衣機(jī)和干衣機(jī)，擁有水療中心、自然采光的室內(nèi)恒溫天景泳池、24小時開放的健身中心，以及占地約2000平方米的活動場地等，以瑞吉酒店品牌的水準(zhǔn)提供私人服務(wù)。

公寓中的“愛馬仕們”，曾經(jīng)排隊加價租

Crystal在上海經(jīng)營著一家高端房產(chǎn)租賃服務(wù)公司，公司官網(wǎng)的“服務(wù)式公寓”欄目中，展示了麗晶匯、寶格麗公寓等項目，70%房源的圖片和視頻是由團(tuán)隊成員去現(xiàn)場拍攝制作的。

“新項目或者難租的項目，通常運(yùn)營方請我們?nèi)ヅ臄z推廣，好租的項目不需要推廣，很多時候還會拒絕拍攝。”據(jù)她介紹，行業(yè)內(nèi)通常以租金高低來劃分公寓等級，1萬~3萬元/月為中端公寓，3萬~5萬元/月為中高端公寓，5萬元/月以上是高端公寓，“10萬元/月以上算是頂奢了，公寓中的‘愛馬仕’”。

“同事曾為球隊經(jīng)紀(jì)人運(yùn)作過高端公寓，我?guī)徒榻B的更多是自媒體博主，或者是有幾百萬粉絲的主播，短租用來做工作室，他們也挺舍得花錢租房的，最近就有客戶求租20萬元/月的公寓。”Crystal說。

回想生意好的時候，2020年上半年，不少留學(xué)生從國外歸來，加之一些畢業(yè)生放棄留在國外的計劃回國發(fā)展，據(jù)Crystal介紹，那時候不單單是自己公司，整個上海中高端公寓租賃市場，基本上每個業(yè)務(wù)員手里都有很多客戶，跟都跟不過來，一個月租金數(shù)萬元的酒店式公寓也是“秒定”狀態(tài)，“經(jīng)常幾位意向客戶在搶一套房子，有時候還可能要加價才能租到”。

“行情好的時候，像馬當(dāng)路的上海逸蘭盧灣服務(wù)式公寓基本上沒有空房源，建國西路的嘉御庭和嘉里華庭等公寓房源，租金在5萬元/月以上，都要排隊才能租到。”Crystal不由地嘆氣，“今年6月后，市面上大多數(shù)高端公寓一直降價，搞租金促銷，很少出現(xiàn)那種搶房情況，有些房源還得空置一段時間才會被租掉”。

一位在上海外白渡橋附近從事服務(wù)式公寓運(yùn)營的工作人員向記者透露，如今愿意花5萬~10萬元/月租房子住的，除了上市公司高管，還有很多收入比較高的年輕人、富二代、在家做直播的網(wǎng)紅博主等。

這也印證了寶格麗公寓管理方萬豪酒店集團(tuán)相關(guān)人士的說法，其告訴記者，寶格麗公寓目前簽合同報價的客群以年輕人為主，出租率基本上是70%左右。

IWG集團(tuán)中國區(qū)總裁胡懋曾在IBM、Dell等跨國企業(yè)工作，對于下半年高端服務(wù)式公寓出租率下降的情況，他認(rèn)為，外企派駐的人員減少，讓類似針對性的公寓產(chǎn)品失去了一部分租住需求。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部董事總經(jīng)理周濤則表示，一般來說，公寓作為上市公司酒店資產(chǎn)的一部分，會納入相對獨(dú)立的損益表，運(yùn)營成本大概占據(jù)酒店整體的40%左右。

由于租期較長，租金回報平穩(wěn)，高端酒店式公寓的經(jīng)營毛利率一般達(dá)到50%，租金高的酒店式公寓甚至達(dá)到70%。但是，國際頂級酒店一般只配置10%左右的公寓產(chǎn)品，不高于20%。

據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的第三季度上海房地產(chǎn)市場報告，酒店式公寓市場逐漸從封控的影響中恢復(fù)，但不少項目仍在進(jìn)一步下調(diào)租金以期降低空置率。預(yù)計第四季度將迎來1個長租公寓和4個高端服務(wù)式公寓項目入市，包括由國企持有的新際公寓、雅辰酒店集團(tuán)旗下的臨港雅辰悅居酒店及臨港東縵國際公寓、X8服務(wù)式公寓及雅詩閣浦發(fā)盛捷壹濱江服務(wù)公寓。

客源結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，運(yùn)營方仍面臨挑戰(zhàn)

近20年來，服務(wù)式公寓在一線城市蓬勃興起，特別是上海，從1998年雅詩閣進(jìn)入上海，24年間，各大公寓品牌在上海落子，而上海市場也始終以滿意的投資回報率吸引著更多投資人。

旅游學(xué)刊《上海酒店式公寓發(fā)展現(xiàn)狀研究》顯示，20世紀(jì)90年代初期出現(xiàn)的上海商城酒店式服務(wù)公寓等（又如龍柏高級公寓之類）不零星出售，只供出租，主要對象是在上海從事商務(wù)活動的外籍人士。

上海的酒店式公寓近年來成為市場的新寵，發(fā)展速度很快。酒店式公寓的短租戶主要是來滬參加會議、從事商務(wù)活動或短期公司業(yè)務(wù)的白領(lǐng)，通常租用一房或兩房，租期從數(shù)天到3個月不等；長租戶則多為跨國公司中高級管理人員和使領(lǐng)館人員，他們在滬工作時間較長，通常帶有家屬，因而居住面積要求較大，租期一般超過3個月，租約以半年或一年的周期進(jìn)行續(xù)簽。

區(qū)位優(yōu)勢顯著。建筑多與寧靜幽雅的高級住宅區(qū)相鄰，具有賞心悅目的視覺環(huán)境。近年來一些酒店式公寓也選址于中心商務(wù)區(qū)，與五星級酒店群融為一體；有些進(jìn)駐大型綜合樓宇，增加經(jīng)營彈性，兼顧長租、短租客人的入住。

從投資者角度看，通常服務(wù)式公寓有著比酒店更抗周期的韌性和更低的運(yùn)營成本。根據(jù)STR市場數(shù)據(jù)，2020年上海高端服務(wù)式公寓受疫情沖擊較大，入住率同比下降約兩成，而上海高端服務(wù)式公寓市場于2021年已經(jīng)恢復(fù)到2019年水平，入住率近80%。由此可見高端服務(wù)式公寓的需求更為穩(wěn)定，抗周期性更強(qiáng)。

這一優(yōu)勢不斷被更多投資者發(fā)現(xiàn)，賽道開始逐漸擁擠。根據(jù)仲量聯(lián)行研究部不完全統(tǒng)計，上海市場近年來不斷有服務(wù)式公寓項目建成入市，比如2022年，算上預(yù)計在第四季度開業(yè)的雅詩閣靜安服務(wù)公寓，將有1000多間新增供給進(jìn)入市場。同樣的熱潮出現(xiàn)在2018年及2019年，連續(xù)兩年各有約千間新增供給進(jìn)入市場。

周濤指出：“高端服務(wù)式公寓主要客源以高凈值客戶、企業(yè)高管、外籍高管等人群為主，近年由于疫情導(dǎo)致外籍高管減少，客源結(jié)構(gòu)發(fā)生改變，而國內(nèi)客群的支付意愿及消費(fèi)習(xí)慣不同，導(dǎo)致總體需求變小，一定程度上影響了入住率。”

第一太平戴維斯指出，今年第三季度，上海奢華公寓市場平均入住率80.8%，高級公寓市場為77.3%。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇通過書面形式向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“未來半年，復(fù)雜的宏觀環(huán)境、季節(jié)因素等仍預(yù)計會對需求造成一定沖擊，業(yè)主方運(yùn)營仍面臨挑戰(zhàn)。對于業(yè)主方來說，在市場需求傾軟的情況下，如何既保證項目獲得合理收益，又能最大化滿足租戶對租金、服務(wù)的預(yù)期變得尤為重要。”

周濤認(rèn)為：“隨著疫情防控措施不斷優(yōu)化，更多外籍高管會回到中國，服務(wù)式公寓市場將持續(xù)穩(wěn)步向好。在此期間不斷完善服務(wù)內(nèi)容，維持良好的口碑將幫助未來客源的回歸。同時服務(wù)式公寓也應(yīng)該考慮如何吸引年輕化的潛在客群，打造能夠吸引全年齡層次的產(chǎn)品。”

恒隆地產(chǎn)向記者提供的一份資料顯示，今年4月份，恒隆地產(chǎn)旗下高端服務(wù)式寓所品牌“恒隆府”首個項目——武漢“恒隆府”展示中心已正式揭幕，公司同時在無錫、昆明和沈陽三地開發(fā)布局“恒隆府”。

恒隆地產(chǎn)高管表示：“我們預(yù)計內(nèi)地市場對于高端物業(yè)的需求將保持旺盛態(tài)勢。目前，越來越多購買者傾向于選擇質(zhì)量卓越、位處城市核心地區(qū)并且由信譽(yù)良好的發(fā)展商開發(fā)的項目。”

在2022觀點(diǎn)商業(yè)年會上，越秀房地產(chǎn)投資信托基金董事會主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良對包括每日經(jīng)濟(jì)新聞在內(nèi)的媒體表示，酒店式公寓以前的主要工作是“穩(wěn)客房、搶餐飲”，現(xiàn)在則是要和寫字樓、商場進(jìn)行互動，思考如何從傳統(tǒng)酒店管理向酒店資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)變。

“從這個層面來看，其實對企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈的整合能力提出了更高要求。我們現(xiàn)在不止要簡單地做好公寓品牌，還要做品牌的孵化器，進(jìn)行全面的資源整合。”林德良說。

酒店式公寓源自歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。

美國的酒店式公寓開始于20世紀(jì)80年代，目前市場份額占全美住宅市場的5%，屬于較為成熟的市場。其中，舊金山、西雅圖、洛杉磯、紐約、芝加哥和休斯頓地區(qū)呈現(xiàn)了超出全美平均水平的高出租率。而歐洲的酒店式公寓市場較為分散，并且大部分酒店式公寓由境外投資機(jī)構(gòu)建立，屬于發(fā)展中市場。

據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)報道，日本某酒店將99個房間改成了酒店式公寓，顧客可在酒店內(nèi)長期居住，約30平方米的客房為30晚36萬日元（含稅和服務(wù)費(fèi)，約合人民幣2.2萬元）；還準(zhǔn)備了約50平方米的客房（含稅和服務(wù)費(fèi)，價格為60萬日元，約合人民幣3.67萬元）。瞄準(zhǔn)工作日的遠(yuǎn)程辦公需求等，把最短租期設(shè)定為5晚。

世邦魏理仕在今年1月份做過一項全球長租公寓投資者意向調(diào)查報告，報告顯示，和去年一樣，亞太地區(qū)的受訪者絕大多數(shù)選擇東京和上海作為長租公寓投資的首選市場，柏林是歐洲、中東和非洲地區(qū)29%受訪者的首選市場之一，其次是倫敦26%，慕尼黑和巴黎各占21%，阿姆斯特丹20%。

（應(yīng)受訪者要求，文中西西、吳婷、劉奕、彭海為化名）

封面圖片來源：每經(jīng)記者劉頌輝攝