房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境正日漸趨暖。

日前，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，自從“金融支持16條”發(fā)布實施以來，一個月時間里已有120多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得60余家銀行授信，總額度超過4.8萬億元。不僅如此，還有23家A股上市房企積極擁抱新政，平均每天就有一家房企籌劃再融資，掀起行業(yè)“定增潮”。

在業(yè)內(nèi)人士看來，一些資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)較為合理，聚焦主業(yè)、經(jīng)營規(guī)范，擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的房企定增相對會獲得投資者青睞。

事實上，無論是“16條”還是恢復房企再融資，均是為促進房地產(chǎn)市場良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。2022年在市場持續(xù)下行，項目去化承壓，房企資金面吃緊，交付壓力不斷增大的情況，從中央到地方相繼出臺了多項支持政策，多次強調(diào)積極推進“保交樓、穩(wěn)民生”工作。

通過梳理發(fā)現(xiàn)，盡管部分房企出現(xiàn)項目逾期交付，導致市場秩序受到一定干擾，但主流房企依然把“保交樓”作為生產(chǎn)經(jīng)營的重中之重，在鞏固企業(yè)基本盤、穩(wěn)定生產(chǎn)經(jīng)營的同時，成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的中堅力量。

連接“兩箭”穩(wěn)融資

今年以來，房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、市場持續(xù)下行，政策端加大了對優(yōu)質(zhì)民營房企合理融資的支持力度。

特別是在進入11月，監(jiān)管層對房地產(chǎn)企業(yè)融資的支持力度明顯加大，繼“第一支箭”和“第二支箭”后，11月28日，證監(jiān)會發(fā)布“證監(jiān)會新聞發(fā)言人就資本市場支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展答記者問”。證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施，并自即日起施行。

至此，信貸、債券、股權(quán)三個融資渠道“三箭齊發(fā)”，合力推動房地產(chǎn)融資。紓困方向也從此前“救項目”轉(zhuǎn)換至“救項目與救企業(yè)并存”。

在股權(quán)融資信號發(fā)出后，不到一個月時間里已有30余家房企宣布配股或定向增發(fā)計劃。從房企屬性來看，央國企、民企、混合所有制均有參與，融資目的包括了項目開發(fā)、償還境內(nèi)外債務、補充流動資金等多種用途。

以金科股份為例，12月5日，金科發(fā)布公告稱，擬向不超過35名特定投資者非公開發(fā)行股票，其募集的資金主要就將用于公司“保交樓、保民生”相關的房地產(chǎn)項目開發(fā)、棚戶區(qū)改造或舊城改造項目開發(fā)建設，償還部分債務本息以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金等。

而就在同日，金科股份與中國光大銀行重慶分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，雙方將進一步拓寬合作領域、深化合作關系，光大銀行重慶分行將為金科提供一系列綜合金融授信支持，授信范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、固定資產(chǎn)貸款、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款等。此外，雙方還將在結(jié)算及資金增值服務、投資銀行業(yè)務、托管業(yè)務等多方面展開合作。這也代表金科股份過往的穩(wěn)健經(jīng)營和財務表現(xiàn)得到充分認可。

事實上，在更早之前的12月初，金科股份已與中國建設銀行廣西壯族自治區(qū)分行簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，后者將為金科提供一系列金融授信服務，授信范圍包括開發(fā)貸、按揭貸、并購及城市更新改造貸款、住房租賃綜合服務、資金結(jié)算、現(xiàn)金管理等方面。值得一提的是，目前雙方已深入展開合作，金科在南寧的新項目已經(jīng)獲得建行開發(fā)貸意向書。

此外，金科還與中國建設銀行山東省分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，建行山東省分行將充分發(fā)揮建行集團優(yōu)勢運用房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款、個人住房按揭貸、債券承銷與投資、預售資金保函等方式積極支持金科多渠道融資為公司提供“優(yōu)、快、高、新全”的綜合金融服務。

5日之內(nèi)，金科連續(xù)接到“兩箭”。需要注意的是，作為重慶龍頭民營企業(yè)的金科，盡管受行業(yè)形勢影響，今年公司一度遭遇了一定的風險壓力，但仍然保持平穩(wěn)運行，債務結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。今年前三季度公司累計壓降有息負債超146億元，有息負債總額降低至659.99億元實；現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額69.39億元，持續(xù)為正；截至11月底，金科全口徑銷售額627億元，回款705億元，回款率高達112%，持續(xù)位居行業(yè)前列。

不僅如此，截至今年9月，金科已累計獲批國家及地方政府專項借款資金額度約12億元，其中近6億元可用資金已撥付至項目公司，一定程度上緩解了項目層面的短期資金流動性壓力。

多位業(yè)內(nèi)專家也表示，近期的房地產(chǎn)具體舉措，從供需兩端全面支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，政策力度空前。整個行業(yè)最艱難時期已經(jīng)過去，此前出險房企中不乏優(yōu)質(zhì)房企，且房地產(chǎn)整體的估值不高，在房企債務展期和增信發(fā)債后，企業(yè)資金壓力或?qū)⒌玫揭欢ň徑猓瑢崿F(xiàn)以時間換空間。

“穩(wěn)保交付”是首要目標

事實上，無論是銀行授信還是定增融資，政策紓困的核心均指向了“保交付”。

如“金融16條”就提出，支持國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行按照有關政策安排和要求，依法合規(guī)、高效有序地向經(jīng)復核備案的借款主體發(fā)放“保交樓”專項借款，封閉運行、?？顚Ｓ茫瑢ｍ椨糜谥С忠咽塾馄陔y交付住宅項目加快建設交付。

而銀保監(jiān)會關于商業(yè)銀行出具保函置換預售監(jiān)管資金的通知、央行面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計劃等。通過“保交樓”促進購房者信心恢復，支持個人購房信貸帶動市場銷售恢復。交付量的提升對于穩(wěn)定房企現(xiàn)金流至關重要。

“保交付”已成為當前房企維持正常運轉(zhuǎn)的首要任務。以金科股份為例，“保交付”一直被當作公司“頭號工程”。早在今年8月，金科就召開了“保交樓”專題會議，并成立了以總裁為組長，聯(lián)席總裁、副總裁為執(zhí)行組長，運營、財務、風控、法務、成本、工程、客服等中心部門負責人為組員的“保交樓工作組”，全面統(tǒng)籌保交樓工作總體方案設計、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進和督促落實。

各區(qū)域公司也相繼成立了屬地化“保交樓工作小組”，重點研究和解決符合本區(qū)域、本城市各項目的相關重點問題和關鍵路徑。同時將小組工作制延伸至項目層面，對交付有風險的項目實行“一盤一策”，統(tǒng)籌調(diào)度資金，確保進度趕、風險大、影響廣的重難點項目交付。

景德鎮(zhèn)金科華地·紫園實景圖

不僅如此，金科還建立了一套從工程進度、資金監(jiān)管到施工質(zhì)量全程硬核、透明的“五大保交付體系”：一是工程進度可視化；二是365天工地開放、全天云監(jiān)工；三是保障資金安全，多方監(jiān)督購房款項；四是成立“金品監(jiān)察官”，隨時對項目經(jīng)營進行監(jiān)督；五是每月舉辦工藝工法開放日，保障項目施工質(zhì)量品質(zhì)。

正是在這一自上而下的強抓壓實下，今年1-11月，金科復工復產(chǎn)項目超210個；已累計向業(yè)主交付項目135個、批次215個，交付面積1119萬平方米，僅住宅交付總套數(shù)超66200套。

房企交付樣本

縱觀行業(yè)，不難發(fā)現(xiàn)有交付能力的房企，在今年三季度的銷售已有回暖趨勢，環(huán)比跌幅收窄。行業(yè)復蘇可期，面臨挑戰(zhàn)的時候，也在孕育新的機遇。保交付關乎行業(yè)信心恢復，在這一過程中，也推動房企模式的更新?lián)Q代與升級，促進房地產(chǎn)秩序回歸正軌。大房企的觸覺更為敏感。金科在云川地區(qū)的項目保交付便印證了這一點：保交付既是金科穩(wěn)健經(jīng)營和資金實力的體現(xiàn)，也是該公司創(chuàng)新領先的動力。

金科在保交付上做了很多創(chuàng)新。比如常態(tài)化工地開放，預約即可參觀；預驗收，早發(fā)現(xiàn)問題早解決；一戶一驗收，快修隊隨時待命等等。

為杜絕“為交付而交付”的面子工程，金科更是制定了一系列嚴苛的交付標準，通過標準化服務，將交付周期拆解為交付前、交付中、交付后的三大部分、123項標準化服務動作，并打造了“9631”四個交付管控節(jié)點，保證從交付前至交付后，業(yè)主利益都能得到切實保障。

以云川區(qū)域為例，在交付前的9個月、6個月、3個月起，金科工程師就會從建筑、地庫、項目周邊、景觀園林、大堂門廳、物業(yè)中心用房等諸多維度進行多次勘驗；項目客服人員交付前9個月便啟動交付籌備工作，經(jīng)過問題排查、戶內(nèi)查驗、業(yè)主通知、交房組織等一套標準流程作業(yè)，給每個施工步驟留足時間，保障各項指標達到甚至超越交付標準。

金科深諳“保交付”對于千萬個家庭的重要意義，為讓業(yè)主在等待交付的過程中更放心，今年4月以來，除了每月推送項目工程進度播報外，金科云川眾多項目還相繼開展了“預鑒·新藍圖工地開放日活動”，和業(yè)主共同促進與監(jiān)督項目高品質(zhì)、高標準的美好落地。

濰坊金科·禮悅東方實景圖

“2年前買的房，開發(fā)商承諾11月30日提新房，原以為會延期，沒想到11月27日就通知拿房，很快房產(chǎn)證也辦好了。”四川射洪金科·集美嘉悅項目部分業(yè)主表示，比合同日期提前3天拿到了房產(chǎn)證。

房企穿越周期的破局之道何其多，而金科選擇以更具吸引力和硬核品質(zhì)的產(chǎn)品，搶占市場份額、提升溢價優(yōu)勢、實現(xiàn)利潤增長；與此同時，引導住宅產(chǎn)品力向精品升級、向智能變革、向綠色靠攏。

作為一個整體流程，房地產(chǎn)開發(fā)、銷售與交付環(huán)環(huán)相扣、相輔相成。只有意識到這一點的房企才能走得更遠、更穩(wěn)健，實現(xiàn)產(chǎn)品的價值兌現(xiàn)。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風險自擔。）