每經(jīng)記者 包晶晶 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤 魏文藝    

2022年，是房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷的極不平凡的一年。市場(chǎng)低迷，房企承壓。多家房企債務(wù)違約或展期，甚至停牌。市場(chǎng)上出現(xiàn)交付難，維權(quán)多，糾紛多。而另一方面，企業(yè)堅(jiān)守，戮力同心，共克時(shí)艱。

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一路荊棘坎坷，走過跌宕起伏的一年。

從年中開始，政策端出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。先是多地松綁限購(gòu)限貸，繼而祭出保交樓紓困基金，至11月，監(jiān)管層“三箭齊發(fā)”，信貸、發(fā)債、股權(quán)融資全面利好房企。一時(shí)間，房企股價(jià)觸底反彈。

信心的回升，迎來憧憬與期待?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》評(píng)選出房地產(chǎn)業(yè)十大新聞，為行業(yè)總結(jié)與反思。同時(shí)，鼓足勇氣，迎接全新的2023年。

推動(dòng)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡

12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出：要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

2022年4月29日，中央政治局召開會(huì)議明確表態(tài)，“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”此后，各地房地產(chǎn)政策進(jìn)入實(shí)質(zhì)性寬松期，政策寬松力度明顯加大。

時(shí)隔12年房企恢復(fù)股權(quán)融資

2022年11月短短20天內(nèi)，支持房企融資的“三支箭”連續(xù)射出：

11月11日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)出“金融16條”，明確將穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放；11月23日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)文表示繼續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具，即由央行再貸款提供資金支持，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)通過擔(dān)保增信、直接購(gòu)買債券等方式支持民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資，預(yù)計(jì)可支持約2500億元民營(yíng)企業(yè)債券融資，后續(xù)可視情況進(jìn)一步擴(kuò)容；11月28日，證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施，恢復(fù)2010年10月暫停的涉房上市公司并購(gòu)重組及配套融資。

“保交樓”成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)重要抓手

2022年7月28日，中共中央政治局會(huì)議指出，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。這是“保交樓”首次被寫入政治局文件。

2022年3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)就曾召開專題會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。7月中旬，銀保監(jiān)會(huì)提出“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”。8月起，南寧、湖州、石家莊、鄭州等多地陸續(xù)出臺(tái)“保交樓”的相關(guān)舉措，內(nèi)容包括“一對(duì)一幫扶”、設(shè)立紓困基金、收購(gòu)滯銷房作為保障安置用房等。

千億房企數(shù)量接近“腰斬”

房企業(yè)績(jī)持續(xù)下滑，2022年前11月銷售額過千億房企僅19家，較2021年同期減少16家，接近“腰斬”。

同時(shí)，千億房企的業(yè)績(jī)分化明顯，排名前三甲的房企業(yè)績(jī)差距均衡，碧桂園完成銷售4373.5億元、保利發(fā)展4001億元、萬科3767億元，同比分別下跌40%、21%和34%。

全國(guó)新房?jī)r(jià)格近7年來同比首跌

全國(guó)新房?jī)r(jià)格在2022年4月迎來“拐點(diǎn)”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份全國(guó)70城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.3%，同比漲幅為-0.1%，這也是自2015年12月份以來首次出現(xiàn)新房?jī)r(jià)格同比下跌。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年1~11月重點(diǎn)100城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比已連跌5個(gè)月，成交面積同比降幅近四成，絕對(duì)規(guī)模為2015年以來同期最低水平；百城二手住宅價(jià)格則累計(jì)下跌0.55%，環(huán)比連跌7個(gè)月。

首批房地產(chǎn)REITs試點(diǎn)發(fā)售

2022年8月16日，國(guó)內(nèi)首批保障性租賃住房REITs正式公開發(fā)售，標(biāo)志著我國(guó)住房租賃產(chǎn)業(yè)“投-融-建-管-退”的閉環(huán)正式合攏。三只產(chǎn)品分別為華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT，其公眾投資者認(rèn)購(gòu)全部超募擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量均超過100倍。

12月8日，證監(jiān)會(huì)副主席李超表示，下一步證監(jiān)會(huì)將擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，打造REITS市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

多地推二手房“帶押過戶”新模式

為激活二手房市場(chǎng)，2022年8月份以來，超過20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過戶”的交易模式，其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州、無錫等熱點(diǎn)城市，也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

與此同時(shí)，去年推出二手房指導(dǎo)價(jià)的城市紛紛做出調(diào)整，如7月份西安成為首個(gè)明確取消二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，此后合肥等地跟進(jìn)。目前，包括上海、廣州、合肥等在內(nèi)的13城二手房指導(dǎo)價(jià)已逐漸淡出。

全國(guó)土地供求規(guī)模創(chuàng)近10年新低

2022年1~11月，中指監(jiān)測(cè)的全國(guó)300城住宅用地推出和成交面積同比分別下降37.6%和36.4%，絕對(duì)規(guī)模均處于近10年同期最低水平。

在全國(guó)土拍市場(chǎng)整體低迷下，各地政府推地傾向以主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊為主，以提高房企參拍積極性，同時(shí)持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則、降低配建及自持面積，但土拍情緒仍低位徘徊，溢價(jià)率僅3.3%。與此同時(shí)，10月份以來，南昌和長(zhǎng)沙均有意退出集中供地城市行列。此外，財(cái)政部下發(fā)通知，嚴(yán)禁地方城投公司舉債拿地。

吳亞軍等近50位房企董事長(zhǎng)隱退

2022年10日28日，龍湖集團(tuán)官宣創(chuàng)始人吳亞軍因年齡及身體原因辭任龍湖集團(tuán)執(zhí)行董事、董事會(huì)主席，轉(zhuǎn)任公司戰(zhàn)略發(fā)展顧問。在此后的11月，包括迪馬股份董事長(zhǎng)羅韶穎、正榮集團(tuán)創(chuàng)始人歐宗榮、大唐房地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳迪在內(nèi)的多家房企董事長(zhǎng)宣布離任。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來共有近50家房企的董事長(zhǎng)離任。與此相應(yīng)的是行業(yè)整體銷售狀況大幅下滑，房企銷售業(yè)績(jī)面臨巨大挑戰(zhàn)。

“萬物云”成港股年內(nèi)最大IPO

2022年9月29日，萬科集團(tuán)分拆旗下萬物云正式在港交所掛牌交易。在今年前10月港股市場(chǎng)慘淡的背景下，萬物云成為唯一一家全部由市場(chǎng)化長(zhǎng)線知名基金做基石投資者的標(biāo)的，也是年內(nèi)港股最大IPO。

今年前10月，物業(yè)板塊整體表現(xiàn)低迷，截至10月末，61家上市物企市盈率PE（LYR）均值為8.6倍；截至11月末，61家上市物企總市值為4138.3億元。

專家點(diǎn)評(píng)

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波：

2022年是房地產(chǎn)的“政策大年”。

融資政策三箭齊發(fā)，尤其是第三支箭，恢復(fù)上市房企的股權(quán)融資，是非常重要的。塵封了10多年的股權(quán)融資閘門一開，預(yù)示著房企2023年在資金方面會(huì)有比較好的表現(xiàn)，也印證了房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)基本上已經(jīng)走出了相對(duì)困難的時(shí)期。

如果說哪項(xiàng)政策是把需求和供給連接到一起的，我認(rèn)為是“保交樓”政策，從開發(fā)商端來說，由于2022年的資金受到很大挑戰(zhàn)，所以在交樓問題上的壓力比較大；另一方面，如果開發(fā)商不能把樓盤準(zhǔn)時(shí)交付，那么對(duì)于購(gòu)房者需求側(cè)、對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)的信心會(huì)形成極大打擊。“保交樓”作為政策里一個(gè)重要抓手，無疑能夠排到前三位。

對(duì)于行業(yè)來說，千億房企數(shù)量腰斬，看上去是數(shù)量的減少，其實(shí)是代表整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開發(fā)規(guī)模不斷縮小的過程，今年商品房銷售總額可能要跌到13萬億元左右。

還有一些區(qū)域性的亮點(diǎn)事件，比如“帶押過戶”，這就解決了很多人二手房換房過程當(dāng)中的一些問題，西安、廣州、寧波、蘇州這些城市去做一些試點(diǎn)，雖然沒有全面鋪開，但非常值得關(guān)注。

另外，房地產(chǎn)租賃行業(yè)REITs的試點(diǎn)，大家搶購(gòu)熱情還是比較高的，所以未來對(duì)此能不能擴(kuò)展到更多的領(lǐng)域，這也是非常值得大家關(guān)注的重點(diǎn)。

2022年的樓市“月月有亮點(diǎn)，周周有大新聞”，可以看出今年市場(chǎng)受到的挑戰(zhàn)多，行業(yè)的變數(shù)多。

2023年，市場(chǎng)會(huì)走向更加穩(wěn)健的發(fā)展，2023年的房地產(chǎn)十大新聞將更值得我們期待。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)：

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》評(píng)選的年度十大熱點(diǎn)新聞，具有非常好的代表性，反映出了2022年房地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)事件。例如四季度“第三支箭”等政策，站在開發(fā)商的角度，該政策雪中送炭，影響非常大。類似“三支箭”的政策發(fā)揮了非常好的導(dǎo)向作用，表明今年除了購(gòu)房信貸政策外，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資端也出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性放松。

“保交樓”入選十大新聞實(shí)至名歸。實(shí)際上今年“保交樓”的影響，甚至要大于許多其他政策，“保交樓”背后體現(xiàn)了今年市場(chǎng)的一些主要矛盾，特別是在民生方面，政策層面給予積極的解決方式，這一點(diǎn)我認(rèn)為具有非常好的導(dǎo)向。

總體上來講，除了“三支箭”“保交樓”，還有“保障性租賃住房REITs”，以及“二手房帶押過戶”等等，都充分體現(xiàn)了當(dāng)前市場(chǎng)有矛盾，但是改革不停滯，房地產(chǎn)正逐漸朝著平穩(wěn)健康發(fā)展。

這次的房地產(chǎn)年度十大新聞具有非常好的概括性，充分體現(xiàn)了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的新情況、新問題，也是熱點(diǎn)問題。這些問題對(duì)于我們能產(chǎn)生很好的啟發(fā)，對(duì)形成更好的市場(chǎng)應(yīng)對(duì)策略具有積極作用。

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