每經(jīng)記者 李沛沛  每經(jīng)編輯 肖芮冬

2022年，公募基金發(fā)行市場(chǎng)可謂相當(dāng)清淡，但依然有產(chǎn)品在低迷的市場(chǎng)中“殺出重圍”，成為一抹亮色，那就是大放異彩的公募REITs。

如果說(shuō)2021年是公募REITs的元年，那么2022年可以稱(chēng)作這類(lèi)產(chǎn)品的開(kāi)局之年。這一年，公募REITs快速擴(kuò)容，在2021年已經(jīng)成功發(fā)行11只產(chǎn)品的背景下，2022年又有13只產(chǎn)品成立并上市交易。截至2022年底，我國(guó)共有25只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批注冊(cè)，其中24只REITs已經(jīng)上市交易，累計(jì)募集規(guī)模783.61億元，總市值達(dá)到855億元（數(shù)據(jù)來(lái)自Wind，截至12月30日）。

縱觀這些已上市公募REITs在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格漲跌情況，年內(nèi)上漲的有10只，占所有公募REITs的41.67%，其中年內(nèi)漲幅最大的達(dá)到了13.93%。但另一方面，在年內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)交易價(jià)格下跌的公募REITs中，有6只的跌幅都超過(guò)了10%，也顛覆了大家對(duì)于這類(lèi)產(chǎn)品“穩(wěn)健”的一些刻板印象。

展望2023年，近日首批新能源公募REITs正式受理，可以預(yù)見(jiàn)REITs試點(diǎn)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，發(fā)改委也預(yù)計(jì)2023年將有30多只REITs上市。有業(yè)內(nèi)人士指出，在政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點(diǎn)項(xiàng)目加速落地的背景下，公募REITs市場(chǎng)仍將持續(xù)擴(kuò)容。

稀缺的“爆款”產(chǎn)品公募REITs：全市場(chǎng)24只產(chǎn)品總市值達(dá)855億元

2022年，此前動(dòng)輒出現(xiàn)的百億級(jí)主動(dòng)權(quán)益類(lèi)“爆款”基金不見(jiàn)了蹤影，但有的產(chǎn)品依然受到市場(chǎng)和投資者的青睞。公募REITs就是其中一種。

4月7日，2022年首只發(fā)行的公募REITs——華夏中國(guó)交建高速REIT啟動(dòng)公開(kāi)發(fā)售，發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模達(dá)到1524.12億元；公眾部分配售比例僅0.84%，打破了去年5月中航首鋼生物質(zhì)REIT創(chuàng)下的1.76%最低配售比紀(jì)錄，也開(kāi)啟了2022年公募REITs的火熱局面。在這之后，新發(fā)產(chǎn)品配售比例低于1%成為常態(tài)，全年最低的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT甚至達(dá)到了0.23%，搶手程度可見(jiàn)一斑。與此同時(shí)，多只公募REITs網(wǎng)下認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超百，網(wǎng)下詢(xún)價(jià)紀(jì)錄也不斷被刷新，這些數(shù)據(jù)都從側(cè)面證明了投資者熱情的高漲與公募REITs的吸金。

從底層資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，2022年公募REITs的資產(chǎn)類(lèi)型也更加豐富，從最初的高速路、產(chǎn)業(yè)園擴(kuò)展到了保障性租賃住房、能源等新領(lǐng)域。尤其是首批保障性租賃住房REITs，3只產(chǎn)品上市首日便全部觸達(dá)30%的漲停上限，受到市場(chǎng)的熱烈追捧。

來(lái)自上交所的數(shù)據(jù)顯示，截至12月30日，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市值合計(jì)585.24億元，2022年12月30日成交額合計(jì)為25597.8萬(wàn)元。而縱觀全市場(chǎng)公募REITs，從2021年6月首批產(chǎn)品成立，至今全市場(chǎng)已上市的公募REITs已經(jīng)達(dá)到了24只，總市值達(dá)到855億元，而這些數(shù)字還將在2023年迎來(lái)進(jìn)一步擴(kuò)容。

此前監(jiān)管層曾公開(kāi)透露，2023年力爭(zhēng)REITs發(fā)行數(shù)量達(dá)到60只，發(fā)行規(guī)模達(dá)到2000億；意味著發(fā)行審核速度將會(huì)提升，效率提高，同時(shí)發(fā)行規(guī)模將會(huì)超過(guò)以發(fā)行數(shù)量的一倍以上。

近六成產(chǎn)品年內(nèi)交易價(jià)格下跌，產(chǎn)業(yè)園REITs表現(xiàn)亮眼

截至2022年底，中證REITs全收益指數(shù)相對(duì)2021年12月31日漲跌幅為-3.75%。整體而言，公募REITs二級(jí)市場(chǎng)走勢(shì)較為獨(dú)立，下跌行情主要是受到估值水平、基本面預(yù)期、市場(chǎng)交易行為與流動(dòng)性等多方面影響。

我們先來(lái)看看具體基金在二級(jí)市場(chǎng)的交易價(jià)格情況：

年內(nèi)在二級(jí)市場(chǎng)漲幅最大的公募REITs為中金普洛斯REIT和鵬華深圳能源REIT，二者的年內(nèi)漲幅都達(dá)到了13.93%。中金普洛斯REIT上市以來(lái)的漲幅也達(dá)到41.06%。

從這些產(chǎn)品底層資產(chǎn)的分類(lèi)來(lái)看，上漲的10只公募REITs中，有4只為產(chǎn)業(yè)園REITs，是數(shù)量最多的。

作為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)的重要組成部分，產(chǎn)業(yè)園REITs一直以來(lái)都受到行業(yè)和投資者的青睞。個(gè)中原因在于，目前已上市的產(chǎn)業(yè)園REITs，其底層資產(chǎn)都屬于優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園資源，運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)定、整體收益可觀，且具備較大的市場(chǎng)成長(zhǎng)空間，自然也有了比較明顯的賺錢(qián)效應(yīng)。

而年內(nèi)二級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)交易價(jià)格下跌的公募REITs中，交通基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房REITs的占比較高。但也有公募人士建議，公募REITs這類(lèi)產(chǎn)品在二級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格漲跌，其實(shí)是一個(gè)逐步開(kāi)始價(jià)值回歸與價(jià)值發(fā)現(xiàn)的過(guò)程，“投資者在買(mǎi)賣(mài)公募REITs這類(lèi)產(chǎn)品時(shí)，更應(yīng)該去理解其中長(zhǎng)期持有的投資邏輯，而不是基于短期的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)進(jìn)行追漲殺跌”。

首發(fā)擴(kuò)募齊頭并進(jìn)，2023年公募REITs市場(chǎng)將持續(xù)擴(kuò)容

除了新發(fā)產(chǎn)品，2022年公募REITs在擴(kuò)募層面取得的進(jìn)展也值得關(guān)注。

國(guó)金證券在研報(bào)中指出，2022年5月，上交所、深交所正式發(fā)布《公募REITs新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目指引（試行）》，從頂層設(shè)計(jì)上打通了存量REITs可持續(xù)發(fā)展的通道；9月底中金普洛斯REIT、紅土鹽田港REIT、華安張江光大REIT、博時(shí)蛇口產(chǎn)園REIT及富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT等首批五單擴(kuò)募項(xiàng)目正式獲交易所受理，市場(chǎng)將迎來(lái)首發(fā)與擴(kuò)募雙輪驅(qū)動(dòng)的發(fā)展格局，助力我國(guó)公募REITs行穩(wěn)致遠(yuǎn)。

目前，首批公募REITs擴(kuò)募方案進(jìn)入實(shí)施階段，2023年有望正式落地。

另一方面，隨著近期首批新能源公募REITs正式獲得受理，REITs的試點(diǎn)范圍也有望進(jìn)一步擴(kuò)大，公募REITs市場(chǎng)擴(kuò)容蓄勢(shì)待發(fā)。

就在12月30日，首批新能源REITs獲正式受理，標(biāo)志著繼續(xù)推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行十條措施落實(shí)落地，也意味著基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍的進(jìn)一步擴(kuò)大，為盤(pán)活風(fēng)電、光伏發(fā)電等新能源資產(chǎn)起到良好的示范效應(yīng)和帶動(dòng)作用，推動(dòng)更多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目發(fā)行上市。

展望公募REITs這類(lèi)產(chǎn)品的2023年，中金公司研究部指出，供給方面，一級(jí)發(fā)行和擴(kuò)募將共同推動(dòng)公募REITs市場(chǎng)迅速擴(kuò)容，資產(chǎn)類(lèi)型將更為豐富，2023年公募REITs發(fā)行將更加常態(tài)化?；谧C監(jiān)會(huì)近期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)參與REITs發(fā)行的鼓勵(lì)和研究，未來(lái)REITs的滲透率可能進(jìn)一步提升，發(fā)行人可能向房企延伸，資產(chǎn)類(lèi)型可能向長(zhǎng)租房和商業(yè)地產(chǎn)延伸，另外，首單民企倉(cāng)儲(chǔ)物流REITs已獲批，其他資產(chǎn)類(lèi)型如地鐵、景區(qū)、新能源、IDC等項(xiàng)目也在籌備中。需求方面，一級(jí)發(fā)行端的供不應(yīng)求仍將持續(xù)，利好網(wǎng)下與戰(zhàn)配打新。

中金基金也公開(kāi)表示，在政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點(diǎn)項(xiàng)目加速落地的背景下，公募REITs市場(chǎng)仍將持續(xù)擴(kuò)容。其底層邏輯在于：第一，整體來(lái)看，REITs市場(chǎng)表現(xiàn)出與權(quán)益、債券市場(chǎng)低相關(guān)性的特點(diǎn)，在2022年震蕩行情中表現(xiàn)良好，是具備一定投資價(jià)值的資產(chǎn)配置標(biāo)的之一。第二、項(xiàng)目分紅帶來(lái)更高吸引力。第三、未來(lái)投資者多樣性不斷豐富。

封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)_500826639