每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

1月3日，旭輝控股集團(HK00884，股價1.28港元，市值133.29億港元）擬發(fā)行2023年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模不超過20億元，期限為3年期，由中債信用增進提供全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保，募集資金用途為項目建設(shè)、償還境內(nèi)有息債務(wù)。

在經(jīng)歷了2022年9月“股債又殺”及11月初公告“暫停支付境外所有應(yīng)付的本金和利息”后，隨著支持房企融資的“三支箭”落地，旭輝在融資方面可謂利好頻傳。

2022年12月，旭輝先后與光大銀行、郵儲銀行等4家銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，獲得數(shù)百億元授信額度，推動保交付、保品質(zhì)、保民生。此前的2022年11月底，旭輝向中國銀行間市場交易商協(xié)會表達150億元儲架式注冊發(fā)行意向。

事實上，在行業(yè)整體下行背景下，旭輝的銷售業(yè)績同樣下滑明顯。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年旭輝的銷售額為1237億元，相比2021年的2472.5億元幾近腰斬。即便在全國房地產(chǎn)銷售最為活躍的華東地區(qū)，在交付與搶收方面，旭輝同樣承受著前所未有的壓力。

近一年旭輝股價表現(xiàn) 來源：百度股市通

華東區(qū)域業(yè)務(wù)縮減

從區(qū)域來看，長三角仍是旭輝布局的重點。2002年上半年，旭輝在長三角區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售額超過219億元，占其銷售總額的34.7%。

2022年11月初，旭輝進行了一輪組織構(gòu)架和人員調(diào)整，撤銷了部分中心，組織級別降回原來的“部門級”。值得注意的是，華東原上海區(qū)域集團與皖贛區(qū)域集團合并，組建成立新的上海區(qū)域集團。在旭輝設(shè)立的東南、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區(qū)域集團中，華東地區(qū)的業(yè)務(wù)主要由上海、江蘇和東南（含浙江和福建）區(qū)域集團所涵蓋。

2022年中報顯示，上半年旭輝在長三角地區(qū)推出的項目僅有上海佘山望、蕪湖地旭輝鉑悅濱江、鎏金印象、南通東昇旭輝中心和南京都會江來府；而回顧2021年，旭輝上海世紀(jì)古美熱賣，在蘇州推出6個熱銷住宅項目、南京5個，在安徽包括合肥蕪湖等城市共推出6個項目。2021年報顯示，旭輝在長三角區(qū)域共有24個項目。但在市場整體下行壓力下，旭輝在長三角的業(yè)務(wù)無可避免地受到了沖擊。

從土地獲取情況來看，2021年旭輝新進入江蘇鹽城、安徽六安、宣城，并對浙江等多地持續(xù)深耕；2022年上半年，旭輝在華東區(qū)域僅獲取了義烏、上海、長沙、寧波及青島6個新項目的權(quán)益，連同2022年6月30日后的蘇州一項土地收購，集團應(yīng)占土地出讓金合共為36億元。

從安徽、江西兩地目前房地產(chǎn)開發(fā)所占份額來看，在2022年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)合同銷售總額中，合肥占1.9%、蕪湖 0.7%， 阜陽0.5%、 南昌0.5%，皖贛合計僅占3.6%。土儲來看，截至2022年6月30日，江西地區(qū)僅有南昌旭輝中心和凌云府，合肥10個住宅商業(yè)辦公綜合項目，在整個長三角區(qū)域內(nèi)占比較小。

行業(yè)低迷下的“保交付”

旭輝上海區(qū)域集團覆蓋上海、環(huán)滬城市及安徽、江西，從一線城市到三四線約11座華東地區(qū)城市。旭輝上海區(qū)域集團方面坦言，受疫情反復(fù)，上游材料供應(yīng)不及時，勞動力不充足，部分項目無可避免地影響了進度，這也使“交付”成為最大難題。

通過與供應(yīng)商協(xié)商互助并制定合理穿插施工方案等，旭輝上海區(qū)域集團在保質(zhì)保量的前提下力爭按時交付。如合肥旭輝·濱湖江來，項目團隊從交付啟動之初便召開數(shù)輪籌備工作，對工程、景觀、物業(yè)、營銷等各個部門制定詳細的交付標(biāo)準(zhǔn)，力保品質(zhì)交付。

截至2022年12月初，旭輝上海區(qū)域集團的11座城市中有6城10個社區(qū)近萬套房源100%實現(xiàn)如約交付。江蘇區(qū)域布局的16座城市累計交付6621套新房，其中9-11月均有項目交付。與此同時，以旭輝江蘇區(qū)域集團為例，2022年主動出擊，通過主題服務(wù)或營銷活動不間斷“搶收”。

來源：旭輝集團官網(wǎng)

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦12月7日下午通過微信向記者表示，“華東地區(qū)本身經(jīng)濟基礎(chǔ)好，受政策提振后，市場信心和反應(yīng)也會快一些，房企配合做出一些積極姿態(tài)更有助于未來銷售業(yè)績。”

值得一提的是，旭輝上述交付項目中包括多個“透明工廠”（即對外界全方位展示工程用材、型號、工藝和流程，施工工地常態(tài)化開放）交付。

“旭輝的透明工廠模式和制度是行業(yè)所認可的，具有非常好的示范性。尤其是在保交樓方面，此類制度和操作更需要推廣。從旭輝的樓盤交付方面看，效率高，且市場回饋較好，充分體現(xiàn)了旭輝穩(wěn)健且積極從業(yè)主角度出發(fā)的導(dǎo)向。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進12月7日通過微信向記者表示。

據(jù)旭輝集團官微1月3日披露，2022年旭輝全國49城145項目交付9萬套新房。

“股債雙殺”后迎融資利好

2022年5月，旭輝入選民營示范房企名單，獲得信用保護工具支持，隨后融資發(fā)債也開啟了新的篇章。正當(dāng)疫情影響逐漸褪去、市場漸有回溫之際，旭輝卻在9月底遭遇“股債雙殺”。

9月28日，旭輝控股股價單日下跌32.28%，報收0.86港元/股。同日，旭輝多只債券也出現(xiàn)下跌，“21旭輝03”跌幅超30%，二次臨時停牌；“21旭輝01”跌幅24%，“20旭輝01”跌幅超16%。

2022年11月1日，旭輝公告稱，已暫停支付境外所有應(yīng)付的本金和利息，計劃對境外債務(wù)重組。截至2022年11月1日，旭輝的境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付的款項（即到期未付的本金和利息總額（含因部份債權(quán)人按照相關(guān)融資的條款行使既有的求償權(quán)產(chǎn)生的款項））達到約4.14億美元。

來源：旭輝公告

2022年中報顯示，旭輝債務(wù)為1141.4億，包括銀行及其他貸款734.3億、境內(nèi)債券119億、境外可轉(zhuǎn)債17.2億、境外優(yōu)先票據(jù)270.9億。

旭輝集團董事局主席林中曾在內(nèi)部信中表示，多地政府進一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企流動性進一步承壓。“我們賬面上仍有逾300億元現(xiàn)金，但絕大部分無法滿足企業(yè)的合理按需使用。”

2022年下半年以來，旭輝再未出手拿地。林中要求“過難日子、緊日子，節(jié)省一切可以節(jié)省的開支，把有限的資源集中在‘保交付、保品質(zhì)’的民生工程上”。

值得注意的是，隨著2022年11月支持房企融資的“三支箭”齊發(fā)，旭輝也連迎融資利好。2022年11月底，旭輝向中國銀行間市場交易商協(xié)會表達150億元儲架式注冊發(fā)行意向。

來源：旭輝集團官網(wǎng)

2022年最后一個月，旭輝更是接連與4家銀行簽署合作協(xié)議。2022年12月1日，中國光大銀行與包括旭輝在內(nèi)的10家房企署定戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額合計2600億元；12月5日，郵儲銀行上海分行將向旭輝提供不超過100億元意向性授信額度；12月9日，廈門國際銀行與旭輝集團簽署銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議；12月14日，中國建設(shè)銀行上海市分行與包括旭輝在內(nèi)的16家房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

盧文曦表示，在諸多利好政策推動下，房企開始獲得銀行融資支持，這對提升市場信心，尤其是提升對企業(yè)信心很有幫助。

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