每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

2022年12月，TOP50房企實現(xiàn)銷售4552億元，同比下降26.9%，較11月回落4.4pcts，出現(xiàn)疲軟。其中，民企銷售增速較11月回落3.4pcts達到-49.1%。國企增速較11月回落2.2pcts達到-7.8%。央企增速較11月回落19.5pcts達到-2.3%。值得注意的是，2022年12月，TOP50房企中，TOP10房企還是出現(xiàn)了銷售的改善，同比增速較10月回升4.7pcts達到-7.4%。

當前市場下行的根本原因在于居民購房意愿與需求端均較弱，行業(yè)政策仍有進一步放松的空間，現(xiàn)階段供需兩側(cè)政策將維持放松態(tài)勢；等待整體經(jīng)濟修復后，銷售或有真正的持續(xù)性回暖。

另一方面，近期央行貨幣政策委例會及銀保監(jiān)會再提扎實做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，滿足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，改善優(yōu)質(zhì)頭部房企資產(chǎn)負債狀況，因城施策支持剛性和改善性需求等。住建部原副部長仇保興表示，近期房地產(chǎn)脆弱性明顯增加，要增強市場韌性，防止對市場直接或間接不利的政策出臺。

隨著多項房企融資政策出臺和防疫政策優(yōu)化后，房企供給端的風險已基本消散，市場的關(guān)注重點已經(jīng)轉(zhuǎn)移到需求端的復蘇節(jié)奏和刺激政策的出臺節(jié)奏上。當前市場銷售依然處于疲軟狀態(tài)，因此，市場對于需求端的利好政策存在較強烈預期。去年12月中央經(jīng)濟工作會議對于地產(chǎn)的描述也將支持改善性住房需求放到擴大內(nèi)需層面，預計在當前防范風險保交付的同時，刺激政策將逐漸出臺和落地。

國泰君安分析指出，當前二線城市的調(diào)控依然較2016年初的狀況更緊，盡管12月以來多個城市出臺寬松政策，二線城市行政調(diào)控依然有較大的放松空間。隨著保交付和融資環(huán)境改善，目前市場關(guān)注點回到需求端。在“房住不炒”的框架下，市場預期更大范圍的寬松政策。而從房企基本面看，隨著市場出清告一段落，并在2022年調(diào)整拿地布局，2023年的核心競爭力，在于信用和產(chǎn)品力同時具備。

點評：高層政策定調(diào)將繼續(xù)托底，核心目標在于全面落實保交樓，逐步引導房地產(chǎn)市場底部修復。穩(wěn)信用下隨著融資渠道逐漸恢復，企業(yè)整體融資環(huán)境或?qū)嵸|(zhì)性改善，央國企及優(yōu)質(zhì)民企將顯著受益。

這里，通過整合天風、安信、國信等10余家券商最新研報信息，為粉絲朋友帶來4家公司簡介，僅供參考。

1、金地集團

金地集團堅持科學投資策略，深耕高能級城市，基本面和利潤率有一定保障。受益供給端政策支持，公司融資渠道暢通。“三支箭”接連落地大幅改善行業(yè)資金環(huán)境，金地集團也受益融資現(xiàn)金流改善。11月22日，公司向交易商協(xié)會遞交150億儲架式發(fā)行注冊申請；公司與農(nóng)行、工行、中行簽訂合作協(xié)議，累計授信規(guī)模超1000億。此前受行業(yè)整體下行影響，公司拿地相對謹慎，但隨11月地產(chǎn)供給端政策大幅改善，公司投拓有望提升。且從布局上看，公司主要布局北京、上海、廈門、長沙、成都等一二線核心城市，基本面和利潤率有一定保障。

——興業(yè)證券

2、華發(fā)股份

公司2022年全年實現(xiàn)銷售金額1202億元，同比下降1%，增速在主流房企中排名第三，表現(xiàn)持續(xù)超越行業(yè)，得益于公司主要布局核心一二線城市的策略。深圳融創(chuàng)文旅作為全球最大室內(nèi)冰雪運營商，已積累冰雪世界開發(fā)、運營的成熟經(jīng)驗，融創(chuàng)退出股權(quán)但不退出輕資產(chǎn)建管運營端的合作，有助于公司汲取文旅地產(chǎn)運營經(jīng)驗，增厚持有型物業(yè)收入及運營實力。

——中信建投

3、招商蛇口

招商蛇口在2015年重組后多維度積極變革，管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合；公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高。目前房地產(chǎn)行業(yè)正處于政策放松和格局優(yōu)化雙重背景疊加階段，正有利于如招商蛇口等優(yōu)質(zhì)房企的發(fā)展，本次發(fā)行股份購買資產(chǎn)及募集配套融資將快速擴充公司資本實力，推動公司做大做強，助力公司更大程度受益于行業(yè)格局優(yōu)化下集中度進一步提升。

——申萬宏源

4、濱江集團

濱江集團深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2022年公司銷售排名已提升至行業(yè)第13名。近年來公司積極拿地擴張，2015-21年拿地/銷售金額比均值達60%，2022年達48%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比62%，將賦予公司后續(xù)更強的銷售彈性和毛利率彈性。公司也是近期民企中唯一積極并購的房企，彰顯資金實力，也有利于后續(xù)市占率和權(quán)益比的提升。

——申萬宏源

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