每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過(guò)去的2022年，房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的發(fā)布頻次和力度空前。

特別是行業(yè)融資規(guī)模在2022年10月創(chuàng)下年內(nèi)新低的背景下，政策面上出現(xiàn)大轉(zhuǎn)機(jī)，債權(quán)、信貸、股權(quán)“三支箭”齊發(fā)，頭部穩(wěn)健房企、信用優(yōu)質(zhì)房企率先得到融資支持，市場(chǎng)信心進(jìn)一步得到恢復(fù)。

同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企，2022年12月共完成融資金額712.5億元 ，環(huán)比上升125.03%，這是2022年內(nèi)僅次于3月的融資小高峰，雖未達(dá)到2020年平均水平，但高于2021年均值。

另?yè)?jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，100家典型房企2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來(lái)首次跌落10000億元以下。

對(duì)于后期行業(yè)融資端政策，多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，供給端政策已基本出臺(tái)完畢，保項(xiàng)目與階段性保主體的政策導(dǎo)向或?qū)⒀永m(xù)，經(jīng)營(yíng)安全邊際較高、信用度較好的房企，具備更強(qiáng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)，率先獲得股權(quán)融資利好的房企，資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化更早。

“三支箭”助房企融資迎來(lái)小高潮

2022年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)融資管控逐步放松，從早期審慎維穩(wěn)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)轳Y援、幫扶，融資政策強(qiáng)調(diào)以保項(xiàng)目、保需求、保交付為主。

2022年1月，央行上?？偛空匍_(kāi)2022年貨幣信貸工作會(huì)議，其中在房地產(chǎn)方面強(qiáng)調(diào)繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理；4月，央行、外匯局發(fā)布通知強(qiáng)調(diào)，金融機(jī)構(gòu)要區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，加大對(duì)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的支持力度；5月，監(jiān)管層釋放重要信號(hào)支持民企融資，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)三家民企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選為示范房企，陸續(xù)發(fā)行人民幣債券；同時(shí)創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)還將發(fā)行包括CDS或CRMW在內(nèi)的信用保護(hù)工具。

進(jìn)入2022年三季度，信用較高房企的合理融資需求得到進(jìn)一步支持。8月，監(jiān)管部門(mén)指示中債信用增進(jìn)對(duì)房企發(fā)行的中期票據(jù)開(kāi)展“全額無(wú)條件不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保”，多家房企融資得到滿足。

雖然政策頻繁釋放信號(hào)意義，但提振信心效果不及預(yù)期，政策轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2022年第四季度。先是10月證監(jiān)會(huì)允許部分存在少量涉房業(yè)務(wù)但不以房地產(chǎn)為主業(yè)的企業(yè)在A股市場(chǎng)融資。特別是11月以來(lái)，短短20天內(nèi)，支持房企融資的“三支箭”連續(xù)射出，時(shí)隔12年房企恢復(fù)股權(quán)融資，市場(chǎng)保主體意圖顯現(xiàn)。

據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)的40家典型上市房企，2022年12月共完成融資金額712.5億元，環(huán)比上升125.03%，這是今年僅次于3月的融資小高峰，雖未達(dá)到2020年平均水平，但高于2021年均值。且在這波小高峰中，融資以人民幣為主，其次為港元和美元。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波1月5日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，2023年融資政策強(qiáng)調(diào)落實(shí)，特別是2022年四季度“三支箭”的快速落地，已經(jīng)顯現(xiàn)出強(qiáng)大的政策導(dǎo)向，對(duì)于房企的融資支持性政策也應(yīng)出盡出。融資落實(shí)的廣度和力度決定了供給側(cè)能否更快走出困境。只有融資側(cè)大力支持到房企，才能落實(shí)“保交樓”，才能穩(wěn)民生，才能保障經(jīng)濟(jì)層面平穩(wěn)發(fā)展。

100家典型房企融資額創(chuàng)近6年新低

在信心恢復(fù)和政策暖意之下，多家規(guī)模房企的債務(wù)展期方案也得到了支持。

2022年12月初，龍光境內(nèi)債整體展期獲通過(guò)，為業(yè)內(nèi)第二家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)債整體展期的房企。此前，富力135億元的境內(nèi)債已成功展期，到期期限從4個(gè)月延長(zhǎng)至3年以上。2023年1月4日，融創(chuàng)宣傳160億元境內(nèi)債整體展期獲通過(guò)，展期方案通過(guò)后將有效緩解融創(chuàng)未來(lái)3至4年的流動(dòng)性壓力。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，從歷年100家典型房企的融資總量來(lái)看，2021年出現(xiàn)了近五年來(lái)的首次負(fù)增長(zhǎng)，融資總量13274億元，同比下降了25%。進(jìn)入2022年融資規(guī)模的下滑趨勢(shì)仍在擴(kuò)大，2022年全年新增融資總額為7750億元，僅為2021年全年融資總量的58%，同比減少42%，全年融資總額自2016年以來(lái)首次跌落10000億元以下。

政策馳援之下，房企融資成本也有所下降。2022年房企新增融資成本為4.23%，同比下降1.15%；境內(nèi)債券的平均成本為3.44%，同比下降0.68%。

克而瑞研究中心認(rèn)為，國(guó)企央企以及優(yōu)質(zhì)民企的發(fā)債規(guī)模占比繼續(xù)提高，如招商蛇口、萬(wàn)科、華潤(rùn)、首開(kāi)、中海等5家企業(yè)的融資占比就達(dá)到了36.5%，這也導(dǎo)致整體融資成本出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下降。

而在市場(chǎng)層面，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)近期在線上分享其最新研究成果與市場(chǎng)觀察時(shí)表示，預(yù)計(jì)2023年越來(lái)越多消費(fèi)者開(kāi)始入市，供求關(guān)系恢復(fù)平衡，市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)迎來(lái)溫和修復(fù)，上半年房?jī)r(jià)降逐步企穩(wěn)回升。

“從目前來(lái)看，頭部房企上岸的數(shù)量正在不斷增多，行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)正處于不斷出清階段。但對(duì)于財(cái)務(wù)狀況相對(duì)較差，并且出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的中小房企來(lái)說(shuō)，并不代表著融資窗口到來(lái)就會(huì)自然上岸，依然需要采取積極動(dòng)作加快項(xiàng)目銷(xiāo)售，并結(jié)合合作及轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等方式改善資產(chǎn)負(fù)債表狀況，才有機(jī)會(huì)獲得融資層面的支持。”張波認(rèn)為。

2023年房企到期債務(wù)近9000億元

2022年年末，雖然房企融資端雖迎來(lái)了融資小高峰，但初期規(guī)模仍有限，主要集中在頭部房企，中小房企、區(qū)域房企等因資金流枯竭，發(fā)布暫停支付債券本息的現(xiàn)象仍存在，且從2023年償債數(shù)據(jù)來(lái)看，行業(yè)承壓并未大幅減小。

據(jù)浙商證券數(shù)據(jù)顯示，2023年房企到期債務(wù)規(guī)模約8925億元。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，房企在2023年的前三季度到期債券總規(guī)模將達(dá)到5573億元，同比增長(zhǎng)5.3%，其中境內(nèi)債券到期2810億元，境外債券到期2765億元。

境內(nèi)債務(wù)方面，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，房企2023年全年境內(nèi)到期債務(wù)壓力為3388.3億元，同比增加11.3%。從月度數(shù)據(jù)看，2023年1月及4月為償債高峰，房企分別面臨823.7億元和831.9億元的到期債務(wù)壓力。整體來(lái)看，房企今年一季度到期債務(wù)償債壓力較大。

對(duì)于未來(lái)房企如何平穩(wěn)渡過(guò)明年償債高峰潮，張波分析認(rèn)為，由于目前融資側(cè)對(duì)房企已十分友好，房企平穩(wěn)渡過(guò)償債高峰的壓力也明顯降低。

張波表示，總體來(lái)看，房企會(huì)采取兩種方式來(lái)應(yīng)對(duì)高峰，其一是“借新還舊”，這一方式在以往也會(huì)常用，只是2021年和2022年融資受阻時(shí)，房企難以采用，今年預(yù)計(jì)此類(lèi)現(xiàn)象會(huì)明顯增多。其二是溝通展期，由于市場(chǎng)對(duì)行業(yè)未來(lái)的預(yù)期不斷向好，采取展期的房企也會(huì)不斷增多，并且展期的時(shí)間可能總體會(huì)長(zhǎng)于2022年平均水平，溝通展期的不只是延續(xù)債務(wù)壓力，更是給房企更多的力度積蓄，以更好跨越周期。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，房企不光要借助此次融資窗口期盡可能補(bǔ)充現(xiàn)金流，更需盡快恢復(fù)經(jīng)營(yíng)造血功能，同時(shí)讓風(fēng)險(xiǎn)房企加速出清自身風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500472233