每經(jīng)記者 肖世清    每經(jīng)編輯 廖丹    

1月5日，央行網(wǎng)站消息稱，近日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“住房貸款利率政策與新建住房價格走勢掛鉤、動態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學評估當?shù)厣唐纷≌N售價格變化情況，‘因城施策’用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運行的長效機制。”央行、銀保監(jiān)會指出。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示：“建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有積極意義。”

建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制

《通知》顯示，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格變化情況進行動態(tài)評估。

對于評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。地方政府按照因城施策原則，可自主決定自下一個季度起，階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限。人民銀行分支機構(gòu)、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

對于采取階段性下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限的城市，如果后續(xù)評估期內(nèi)新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季度起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一的首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

《通知》還表示，其他情形和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

董希淼稱，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制，是差別化住房信貸政策的具體體現(xiàn)，具有積極意義：一是有利于“因城施策”，授權(quán)地方政府根據(jù)本地房地產(chǎn)市場情況調(diào)整首套房貸利率下限；二是有助于地方政府和金融機構(gòu)及時、靈活地根據(jù)市場變化情況，對首套房貸利率下限進行適時調(diào)整；三是有助于降低居民住房消費負擔，更好地支持剛性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

另外，董希淼還強調(diào)：“首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制調(diào)整的是首套房貸利率下限，而不是首套房貸利率，房貸如何定價仍由銀行與客戶商定。在當前房地產(chǎn)市場較為低迷、居民住房消費需求不振的情況下，預計多數(shù)銀行對多數(shù)客戶將實際執(zhí)行房貸利率下限。未來一段時間，首套房貸利率下限可能在3.5%~4.1%，此前7折房貸利率最低到3.43%（4.9%*0.7）。”

專家：應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度

去年以來，央行等監(jiān)管部門出臺了多項政策調(diào)整住房貸款利率。

2022年5月，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，將購買普通自住房的首套商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應期限LPR減20個基點，二套住房商貸利率下限不變。

2022年9月，央行、銀保監(jiān)會階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。二套住房商貸利率政策下限仍然不變。

日前，2023年中國人民銀行工作會議提出，落實金融16條措施，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

董希淼表示，當前，房地產(chǎn)市場仍然較為低迷，商品房成交量和成交金額同比下滑明顯，市場信心和預期不振。從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長乏力，是拖累人民幣貸款增長的重要因素，反映出居民住房消費意愿和能力仍然不足。因此，更重要的是要從需求側(cè)發(fā)力，提振居民購房消費意愿和能力。

為此，董希淼認為，2023年應進一步加大差別化住房信貸政策實施力度，加快采取下調(diào)首付比例、取消“認房又認貸”、降低貸款利率等措施。目前住房信貸政策調(diào)整，主要集中在支持剛性住房需求，應在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房貸款利率下限也應進行適當調(diào)整。對限購政策，也應適當調(diào)整，如適當放開一二線城市限購政策，允許結(jié)清貸款的居民購買第三套住房。

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