每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

樓市交易的悲喜并不相通。

2023年初，機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布各大城市二手房2022年度成績(jī)單，同在行業(yè)深度調(diào)整時(shí)期，有城市2022年度二手房成交量創(chuàng)下最高紀(jì)錄，還有城市即便是相較過(guò)往“腰斬”的交易量，卻依舊是很多城市難以企及的“天花板”。

根據(jù)樂(lè)有家的統(tǒng)計(jì)看，深圳2022年的二手成交量創(chuàng)下了18年來(lái)的新低。

二手房成交量創(chuàng)新低

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2022年全年，深圳二手房錄得（含自助）26853套，相比2021年44375套的降幅達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低值，二手房錄得量連續(xù)2年低于新房成交量，并點(diǎn)評(píng)稱(chēng)“地板”之下還有“地下室”，3000套成為月交易量無(wú)法跨越的“天花板”。2022年深圳一、二手住宅交易量比值達(dá)1.58：1，新房市場(chǎng)已成為當(dāng)前深圳樓市的主力。

二手房成交量創(chuàng)歷史新低，新房數(shù)據(jù)反超二手房背后，是房?jī)r(jià)深度博弈的結(jié)果，也是購(gòu)房者在當(dāng)下市場(chǎng)購(gòu)房決策轉(zhuǎn)變的重要表現(xiàn)。

裴鑫（化名）是學(xué)習(xí)、工作在深圳的一名技術(shù)人員，過(guò)去幾年因?yàn)樯磉呌H近的朋友買(mǎi)房，他也眼看著深圳樓市從沸騰到轉(zhuǎn)冷，這兩年隨著家庭穩(wěn)定，他也將買(mǎi)房提上了日程。

裴鑫最早的看房范圍是寶安老城區(qū)的二手房，但考慮到距離工作的地方較遠(yuǎn)，且彼時(shí)市場(chǎng)價(jià)格還在持續(xù)走低，他暫時(shí)擱置了簽約計(jì)劃。

裴鑫說(shuō)，過(guò)去一年最接近成交簽合同的一次是中秋節(jié)，他和家人看中了科技園片區(qū)一套兩房戶(hù)型，業(yè)主報(bào)價(jià)最低510萬(wàn)元，但裴鑫心理底價(jià)是500萬(wàn)元。對(duì)于10萬(wàn)元的價(jià)差，兩方都不想讓步，最終裴鑫選擇了放棄，他和朋友都認(rèn)為給出的價(jià)格不低，而且以后可能還會(huì)再降。

而在幾天前，裴鑫注意到，小區(qū)的兩房?jī)r(jià)格，有中介報(bào)一口價(jià)480萬(wàn)元、485萬(wàn)元，并稱(chēng)總價(jià)最低，不過(guò)現(xiàn)在裴鑫的購(gòu)房目標(biāo)已經(jīng)從二手房轉(zhuǎn)向了交房快的新房。

1月6日，克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者電話(huà)采訪時(shí)表示，目前廣州、成都等多個(gè)城市二手房參考價(jià)在實(shí)際執(zhí)行中已經(jīng)取消，只有深圳還在嚴(yán)格執(zhí)行，這在某種程度上加大了購(gòu)房者的首付壓力，并且從調(diào)控政策來(lái)看，深圳是目前調(diào)控最為嚴(yán)格的城市，這與過(guò)去一年樓市交易新低也有很大關(guān)系。

陳洪海強(qiáng)調(diào)，二手房成交量連續(xù)兩年低于新房，這其實(shí)在深圳來(lái)講非常不正常，因?yàn)樯钲谛路康牧渴欠浅Ｉ俚?，過(guò)往成交主力一直是二手房，但二手房參考價(jià)的出臺(tái)，使得交易首付和貸款壓力變大，交易放緩，新房成為剛需和改善的主要產(chǎn)品。

推廣“帶押過(guò)戶(hù)”模式

不過(guò)，交易低位徘徊兩年之后，機(jī)構(gòu)和購(gòu)房者對(duì)于樓市的態(tài)度開(kāi)始有所轉(zhuǎn)變，在“兩個(gè)維護(hù)”、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)樓市等政策鼓勵(lì)下，此前被抑制的需求，在2023年有望得到釋放。

貝殼研究院在2022年末進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)研，近一半受訪者表示有購(gòu)房或換房的打算，其中24.56%打算購(gòu)房，22.94%打算換房。

調(diào)查顯示，希望限貸放松、限購(gòu)放松的受訪者比例最大，分別為22.97%、21.25%，側(cè)面反映了這兩個(gè)政策對(duì)置業(yè)者來(lái)說(shuō)是購(gòu)房過(guò)程中較大的阻礙。

雖然被業(yè)內(nèi)密切關(guān)注的限購(gòu)以及二手房參考價(jià)等限制性政策還未有所改變，但為提高二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本，近期深圳多部門(mén)聯(lián)合為二手房市場(chǎng)送出一份省錢(qián)大禮，印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶(hù)”模式的工作方案》，提出在二手房“帶押過(guò)戶(hù)”過(guò)程中，通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式，優(yōu)化業(yè)務(wù)流程，實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。

對(duì)此，陳洪海表示，二手房的“帶押過(guò)戶(hù)”交易模式，目前在全國(guó)多個(gè)城市都有推出，但結(jié)合深圳實(shí)際來(lái)看，如果二手房參考價(jià)政策不改變，二手房的“帶押過(guò)戶(hù)”或者其他政策，預(yù)計(jì)對(duì)深圳的二手房交易或者房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)有本質(zhì)性影響。

陳洪海認(rèn)為，二手房參考價(jià)放開(kāi)會(huì)反哺交易，同時(shí)對(duì)新房市場(chǎng)也會(huì)有促進(jìn)，兩者互相影響。雖然表面上看二手房參考價(jià)導(dǎo)致二手房交易萎縮，但其實(shí)也直接對(duì)新房市場(chǎng)造成了影響。表面看起來(lái)新房市場(chǎng)超越了二手房，但實(shí)際上新房交易量也是有限的。