每經(jīng)記者 劉嘉魁    每經(jīng)編輯 廖丹    

“元旦過后我的房貸月供少了89，每個(gè)月可以多吃一頓火鍋了！”林立開心地說。

房貸月供是許多購房者每月最“豪橫”的一筆支出，“能省則省”是大家共同的期盼。

對(duì)背負(fù)貸款的購房人來講，每年有兩個(gè)值得關(guān)注的重要日子。

一個(gè)是每月20號(hào)，這天公布的最新LPR報(bào)價(jià)，決定著未來的月供是升還是降。

另一個(gè)則是每年的房貸利率重定價(jià)日，一般為1月1日或者貸款發(fā)放日。

如果你的房貸利率已轉(zhuǎn)為LPR浮動(dòng)利率，且重定價(jià)日是1月1日的話，那么元旦過后，都將迎來一次存量利率普降！

與此同時(shí)，不少購房者也表示自己的房貸利率尚未下調(diào)，甚至1月月供不降反增，這是怎么回事？

LPR和公積金貸款利率“雙降”，帶動(dòng)月供減少

由于貸款辦理較早，林立享受了利率打折，“我的房貸利率在2023年1月1日重新定價(jià)了，調(diào)整后利率降到了3.66%，比LPR還低64個(gè)點(diǎn)。”林立告訴記者，他的同事月供也少了106，“都是這個(gè)月調(diào)整的。”

和林立一樣，不少購房者發(fā)現(xiàn)，新年過后，房貸月供有不同程度的下降。這一好消息源自5年期以上LPR利率的下降。

2022年，LPR報(bào)價(jià)經(jīng)歷了降幅最大的一年。5年期以上LPR共下降三次，分別是在1月20日，從4.65%降至4.6%；5月20日，從4.6%降至4.45%；8月22日，從4.45%降至4.3%。經(jīng)過三次下降，5年期以上LPR累計(jì)下降了35個(gè)基點(diǎn)。隨后LPR一直“按兵不動(dòng)”，2022年12月公布的5年期以上LPR報(bào)價(jià)依然為4.3%。

2022年LPR三次調(diào)降 圖片來源：央行官網(wǎng)

LPR的調(diào)整如何影響房貸？按照央行現(xiàn)行政策，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也就是房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)。由此可見，LPR的變化直接影響著月供金額。

上述政策自2019年10月起施行，自此之后的“新購房人”，房貸利率中LPR的報(bào)價(jià)以最近一個(gè)月為準(zhǔn)。但對(duì)于此前的存量貸款客戶，如果選擇的是固定利率，剩余貸款期限內(nèi)的利率不會(huì)隨著LPR的變化而變化；若選擇了錨定LPR的非固定利率，且重新定價(jià)日是在1月1日，則貸款利率會(huì)在每年元旦過后按照上年12月的LPR加點(diǎn)重新計(jì)算。

也就是說，房貸利率由LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成的這部分購房者，今年的房貸利率將隨著LPR下調(diào)35個(gè)基點(diǎn)，每月實(shí)際月供相應(yīng)減少。

同時(shí)，公積金貸款的月供，今年也同樣可以省一筆了。

2022年9月30日，人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變。

此次公積金貸款利率為7年來首次調(diào)整。2023年1月1日過后，個(gè)人住房公積金存量貸款正式“刷新”。

月供沒變？查查自己的利率重定價(jià)日和固定基點(diǎn)

不過，在大家紛紛查收“新年禮物”時(shí)，部分購房者也表達(dá)了疑問。

“我的利率從6.1%只降到5.7%，為什么不是4.3%啊？”“我的利率為什么還和去年一樣，一點(diǎn)都沒變？”林立告訴記者，近日來經(jīng)常在業(yè)主群里看到這樣的討論。

需要注意的是，房貸利率是簽貸款合同時(shí)點(diǎn)的LPR和固定基點(diǎn)共同組成，調(diào)整時(shí)間以貸款合同為準(zhǔn)。

可以理解為，在“房貸利率=LPR+固定基點(diǎn)”這個(gè)公式中，LPR是變量，每月公布一次，而“固定基點(diǎn)”則是定量，不會(huì)隨著LPR的調(diào)整而變化。

舉例來說，如果貸款時(shí)LPR報(bào)價(jià)為4.65%，在此基礎(chǔ)上上浮118個(gè)BP，即最終利率為5.83%，那么在新年過后，LPR降為4.3%，但加點(diǎn)部分不會(huì)變化，仍為118個(gè)BP，最終利率會(huì)降為5.48%，而不是4.3%。這使得部分購房者產(chǎn)生了房貸利率仍然“高位站崗”的疑惑。

只有在貸款時(shí)利率沒有固定加點(diǎn)部分，其利率才會(huì)與LPR完全相同。

此外，并非所有購房者的利率“刷新”時(shí)間都是每年1月1日，還有一部分購房者的利率重定價(jià)日期是貸款發(fā)放日，即起息日（還款日），此后在次年對(duì)應(yīng)的日期調(diào)整房貸利率，具體約定以合同為準(zhǔn)。

月供未減少的購房者，可以通過貸款銀行的APP或者貸款合同，查詢利率重定價(jià)日期。購房人小飛表示，他在去年7月18日辦理了按揭貸款，根據(jù)合同約定，貸款利率于每年7月18日調(diào)整，那么他將于半年后收到這份“遲來的禮物”。

通過手機(jī)銀行APP查詢是最為直接簡便的方式。以工行APP為例，在首頁點(diǎn)擊“貸款”，進(jìn)入“我的貸款”模塊，在“我的住房貸款”項(xiàng)下即可查詢利率變動(dòng)方式，獲知重定價(jià)日具體信息。

以上是房貸利率重定價(jià)之后遇到的主要問題。在實(shí)踐中，大家的購房貸款具體情況各有不同，有純商貸，也有組合貸，月供的調(diào)減具體怎么計(jì)算呢？

以下面3位購房者為例，均為首套房，購房當(dāng)月開始還貸，選擇30年等額本息還款，每月1日歸還貸款，利率重定價(jià)日為每年1月1日：

小A，2022年1月購房，商貸100萬，利率為LPR（4.65%）+100BP=5.65%，月供5772.36元；

小B，2022年4月購房，商貸100萬，利率為LPR（4.6%）+0BP=4.6%，月供5126.44元；

小C，2022年7月購房，選擇組合貸方式，其中商貸70萬，公積金貸款30萬，商貸利率為LPR（4.45%）+0BP＝4.45%，公積金貸款利率為3.25%，月供4831.65元。

那么，元旦過后，他們的最新利率及月供是多少？相比去年省了多少錢？

小A，房貸利率調(diào)整為LPR（4.3%）+100BP＝5.3%，月供5557.94元，省214.42元。

小B，房貸利率調(diào)整為LPR（4.3%）+0BP＝4.3%，月供4951.96元，省174.48元。

小C，商貸利率調(diào)整為LPR（4.3%）+0BP＝4.3%，公積金利率調(diào)整為3.1%，月供4746.24元，省85.41元。

總體看來，3位購房者還款金額一年可省1000余元至2000余元不等，這個(gè)“新年禮物”還是很給力的。

利率下調(diào)1月還款額反而略增？銀行解釋來了

“我利率已經(jīng)下調(diào)了，但短信提示這個(gè)月的月供怎么反而比上個(gè)月多了？”記者注意到，不少網(wǎng)友表示不理解為何利率降低后，當(dāng)月還款額反而出現(xiàn)了增長。

對(duì)此情況，某城商行人士對(duì)記者表示，“1月份存在房貸新老利率過渡期，因本月需要分段計(jì)息及天數(shù)倒推，所以2023年1月還款金額比之前反而增多，從2023年2月起，每月還款金額隨之減少?？蛻艨傻卿浭謾C(jī)銀行，或者借款人本人持身份證前往銀行網(wǎng)點(diǎn)，查詢打印詳細(xì)的剩余還款計(jì)劃。”

根據(jù)銀行的解釋，按住建部規(guī)定，房貸利率調(diào)整后需對(duì)分期還款額進(jìn)行重新核定，由于利率降低，每期還款本金會(huì)增加，第1期需要采用分段計(jì)息，1月份的月還款金額為計(jì)劃調(diào)整后的本金金額加上分段計(jì)息后的利息金額。

由于新計(jì)劃的還款本金相較之前計(jì)劃的本金略有上浮，若分段計(jì)息時(shí)新利率的執(zhí)行天數(shù)較少，可能會(huì)導(dǎo)致利率調(diào)整后第1期的還款金額略多一些，多出來的部分是本金金額，2月份之后每月的月還款額都會(huì)低于之前的月還款額。

舉例來說，小D的房貸還款日是每月10號(hào)，那么2023年1月10日扣的是2022年12月10日至2023年1月9日之間的產(chǎn)生的貸款本息。那么分段來看，2022年12月10日至2022年12月31日之間，執(zhí)行的是“老”利率，而2023年1月1日至2023年1月9日之間，執(zhí)行的才是“新”利率。

也就是說，要全額吃到利率“紅包”，要等到2月份。

而需要注意的是，很多等額本息還款客戶習(xí)慣于每月償還固定金額，可能會(huì)忽略1月份還款額或略有上升的情況?？汕巴謾C(jī)銀行查看1月份具體還款金額，及時(shí)足額償還，以免還款額不夠，影響個(gè)人征信。

LPR有望進(jìn)一步下行，至少38城可放寬首套房貸利率下限

2022年，LPR歷經(jīng)難得的“三連降”，加之限購松綁等因素，為購房者帶來了便利，降低了購房門檻和壓力。進(jìn)入2023年，5年期以上LPR是否有繼續(xù)下調(diào)的可能？雖然2022年12月公布的LPR與前期持平，但市場預(yù)期，今年5年期以上LPR存在進(jìn)一步下降的空間和可能。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，央行公布的《2022年11月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》顯示，11月份人民幣貸款增加1.21萬億元，同比少增596億元。分部門看，住戶貸款增加2627億元，其中，短期貸款增加525億元，中長期貸款增加2103億元。

而2021年同期數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)年11月人民幣貸款中住戶貸款增加7337億元，其中，短期貸款增加1517億元，中長期貸款增加5821億元。

由此可見，住戶貸款特別是住戶中長期貸款增長相對(duì)乏力，反映出居民消費(fèi)意愿和能力仍相對(duì)不足。

新年伊始，房貸政策就迎來了重磅利好。據(jù)央行官網(wǎng)1月5日消息，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

央行表示，住房貸款利率政策與新建住房價(jià)格走勢掛鉤、動(dòng)態(tài)調(diào)整，有利于支持城市政府科學(xué)評(píng)估當(dāng)?shù)厣唐纷≌N售價(jià)格變化情況，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持剛性住房需求，形成支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行的長效機(jī)制。

具體來看，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。

對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。

根據(jù)易居研究院智庫中心提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局全國70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)顯示，最近3個(gè)月房價(jià)持續(xù)下降的城市共有38個(gè)，包括：大連、福州、哈爾濱、蘭州、南寧、廈門、沈陽、石家莊、太原、天津、武漢、長春、鄭州、蚌埠、北海、常德、丹東、桂林、惠州、吉林、濟(jì)寧、金華、錦州、九江、洛陽、牡丹江、平頂山、秦皇島、韶關(guān)、唐山、溫州、無錫、襄陽、徐州、揚(yáng)州、宜昌、岳陽、湛江。

這也意味著，至少38城可放寬首套房貸利率下限。同時(shí)需要注意的是，上述政策的覆蓋面并非只有70個(gè)大中城市，因此實(shí)際符合政策條件的城市或有更多，有助于提振購房者信心。

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