每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的2022年，住宅租賃市場表現(xiàn)如何？

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，2022年全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.50%。一線城市中，北京月平均租金最高并且較為抗跌，跌幅小于1%；溫州、南寧等7個城市跌幅超5%。

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值得注意的是，保租房在政策支持下發(fā)展迅速，2022年中央及地方累計出臺相關(guān)政策160余次，近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案。此外，2022年四只保租房公募REITs成功上市，二級市場表現(xiàn)穩(wěn)健。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)徐躍進(jìn)1月12日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“2022年住房租賃相關(guān)政策密集出臺，住房租賃市場發(fā)展支持力度持續(xù)加大。一方面，中央和地方持續(xù)出臺支持政策；另一方面，各城市積極出臺租賃市場監(jiān)管政策，如北京住房租賃條例正式施行，上海亦跟進(jìn)發(fā)布相關(guān)條例，通過地方立法進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場，營造良好的租房環(huán)境。”

重點50城租金回落

從全年漲跌幅來看，50個重點城市租金全部回落。

具體來看，溫州、南寧等7個城市跌幅超5%，徐州、貴陽等18個城市下跌3% ~5%，呼和浩特、泉州等19個城市下跌1%~3%，青島、北京等6個城市跌幅在1.0%以內(nèi)。

從城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明顯領(lǐng)先，多數(shù)城市租金介于20~40元/平方米/月。2022年12月，北京、深圳、上海住宅平均租金均在80元/平方米/月以上，明顯高于全國其他城市。

其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首，杭州、廣州等5個城市租金在40~60元/平方米/月，福州、珠海等37個城市租金在20~40元/平方米/月；太原、徐州等5個城市租金在20元/平方米/月以下。

“2022年有7個月租金環(huán)比下跌，年內(nèi)50個重點城市租金累計全部下跌。”徐躍進(jìn)指出。

具體來看，租金走勢具有明顯的季節(jié)性，同時受疫情影響同樣較為明顯。據(jù)中指研究院分析，2022年1~2月，租賃市場處于傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金環(huán)比連續(xù)下跌；3~4月，隨著外來務(wù)工人員返城、節(jié)后“換崗季”到來，租賃市場行情略有升溫，租金環(huán)比連續(xù)上漲；5~6月，受多個城市疫情暴發(fā)影響，人口流動受限，住房租賃需求有所減弱，住宅平均租金有所回落；7~9月，受高校畢業(yè)生入市、中小學(xué)開學(xué)季等因素影響，租金出現(xiàn)小幅回升；10~12月，租賃市場再次進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金水平持續(xù)下行。

在政策的支持下，2022年保租房按下了發(fā)展“加速鍵”。

住建部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年1~10月，全國保租房已開工建設(shè)和籌集233.6萬套，占年度計劃的98.8%，多省市已提前或超額完成2022年預(yù)定目標(biāo)。

“一方面，各城市積極完成保租房籌集任務(wù)。2022年國計劃籌集保租房240萬套，杭州、沈陽、武漢、鄭州等多個城市提前完成了保租房籌集的年度目標(biāo)。另一方面，保租房公募REITs快速推進(jìn)并落地，目前已有4只保租房公募REITs正式上市，保租房公募REITs提供了寶貴的融資退出渠道，保租房‘融投管退’的商業(yè)閉環(huán)得以形成。”徐躍進(jìn)表示。

值得一提的是，2022年首批3只保障性租賃住房公募REITs項目——紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT和華夏北京保障房REIT發(fā)售火爆，均提前結(jié)束募集。

如首只房企保租房公募REITs花落華潤有巢，公開資料顯示，華潤有巢REIT底層資產(chǎn)為位于上海松江區(qū)的兩處保障性租賃住房項目——有巢泗涇項目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項目。華潤置地間接持有泗涇項目公司及東經(jīng)濟(jì)區(qū)項目公司的100%股權(quán)。

市場多方均認(rèn)為，房企身份的華潤有巢先行先試，在某種程度上推進(jìn)了保租房公募REITs的常態(tài)化發(fā)行。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2022年中央及地方累計出臺住房租賃相關(guān)政策160余次，近30個省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實施方案，年內(nèi)保租房公募REITs快速推進(jìn)并實現(xiàn)落地。

30歲以下租客占比近五成

為充分反映居民的租房狀況，中指研究院2022年12月組織了全國租戶年終問卷調(diào)查，并從租客基本特征、租賃行為特征和租房偏好與觀念三大方面對租客畫像進(jìn)行了描摹。

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，租賃市場扔以整租為主流，超六成租房面積在60平方米以下；租客更關(guān)注通勤距離與配套條件，中青年仍然傾向未來在本地置業(yè)。

從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，租客基以畢業(yè)五年以內(nèi)的高學(xué)歷青年群體為主，高能級城市的租客群體更趨年輕化。

主力租客群體年齡集中分布在25~34歲，其中30~34歲租客群體占比最高，達(dá)24.6%，其次為25~29歲，占比23.8%。分城市來看，一線城市中，30歲以下人群比例最高，達(dá)到59.3%；普通二線城市低于20歲的年輕租客比例最低，僅為3.4%；24歲以下的年輕租客僅占比15%。

從家庭月收入情況來看，超過60%的租客家庭月收入低于萬元，其中家庭月收入在5001~10000元的租客群體占比最高，為37.2%，合計26.4%的受訪租客家庭收入不足5000元，收入在10001~15000元的租客占比24.3%，家庭收入超20000元的占比不及5%。

在受訪租客群體中，本科學(xué)歷占比最高，達(dá)48.6%，其次為大專，占比23.7%；近15%的租客群體學(xué)歷在碩士及以上，13.2%的租客學(xué)歷在高中及以下，整體來看63%租客學(xué)歷在本科及以上。

在租金水平分布上，月租金主要集中分布在1001~5000元區(qū)間，合計占比近八成，其中2001~3000元占比最高，達(dá)30.4%；其次為1001~2000元區(qū)間段，占比為24.0%；3001~5000元區(qū)間段占比為21.5%。

調(diào)查結(jié)果顯示，73.5%的受訪租客選擇了整租，五成以上整租租客租賃了兩居室。26.5%的租客選擇了合租，并優(yōu)先選擇與朋友、同事、同學(xué)一起合租，對陌生人（僅16.5%）合租較為抵觸。對于年輕人而言，通勤距離位居關(guān)注點首位；商場、醫(yī)院等配套也是四成以上租客租房時的聚焦點。

另外，租客對地鐵便利性、小區(qū)環(huán)境、租金水平、物業(yè)服務(wù)關(guān)注度也較高。值得注意的是，在女性租客視角中，相比通勤距離，小區(qū)配套是其租房時更關(guān)注的因素；且女性租客對于配套情況、室內(nèi)裝修/家具條件、租金水平等方面因素的關(guān)注相對突出。

在租房過程中，三成以上的租客將租房痛點指向了房東不好相處、房屋質(zhì)量差、室友不好相處、房東或中介哄抬租金等，此外，黑中介、維修責(zé)任無人承擔(dān)也是部分租客的痛點。從調(diào)研結(jié)果來看，目前租賃市場中哄抬租金等不規(guī)范行為或仍突出，市場監(jiān)管仍有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

盡管租房日益靈活便捷，但仍有五成以上租客傾向攢夠首付后在本地置業(yè)，近三成租客計劃長期租房，僅12.1%的租客選擇回老家或房價更低的城市購房。

徐躍進(jìn)預(yù)測，“2023年住房租賃市場預(yù)計將繼續(xù)保持較快增長。政策端，支持政策仍將持續(xù)，保租房公募REITs有望進(jìn)一步擴(kuò)圍。需求端，隨著疫情防控政策持續(xù)優(yōu)化、社會經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，住房租賃需求有望恢復(fù)增長。供給端，目前部分城市已公布2023年保租房籌集計劃，總體規(guī)模預(yù)計仍將維持在較高水平。”

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