每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“本次并購(gòu)主要從建發(fā)股份整體業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略協(xié)同出發(fā)，并非是供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)或地產(chǎn)單個(gè)業(yè)務(wù)主導(dǎo)。根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本次并購(gòu)不會(huì)影響公司2023年的房地產(chǎn)投資計(jì)劃。”

在1月15日建發(fā)股份（SH600153，股價(jià)13.58元，市值408.10億元）針對(duì)收購(gòu)美凱龍29.95%股份一事召開的投資者電話會(huì)議上，建發(fā)股份管理層如是表示。

1月16日早間開盤，建發(fā)股份股價(jià)快速上漲，最高漲幅達(dá)5.57%；美凱龍（SH601828，股價(jià)5.15元，市值224.27億元）復(fù)牌后股票一字漲停；紅星美凱龍（HK01528，股價(jià)4.38港元，市值190.74億港元）最高漲幅達(dá)38.46%。

意在拓展大消費(fèi)市場(chǎng)機(jī)會(huì)

1月13日晚間，建發(fā)股份發(fā)布公告稱，公司擬以現(xiàn)金方式對(duì)價(jià)不超過(guò)63億元收購(gòu)美凱龍約13.04億股A股股份，占美凱龍總股本的29.95%。交易完成后，建發(fā)股份可能成為美凱龍控股股東。

在1月15日建發(fā)股份舉行的投資者說(shuō)明會(huì)上，建發(fā)股份管理層表示，此次收購(gòu)主要從建發(fā)股份整體業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略協(xié)同出發(fā)，并非是供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)或地產(chǎn)單個(gè)業(yè)務(wù)主導(dǎo)，意在拓展大消費(fèi)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，以減緩行業(yè)周期對(duì)公司業(yè)績(jī)的影響。

來(lái)源：建發(fā)股份公告

在會(huì)議上，建發(fā)股份管理層表示，美凱龍共有94家自營(yíng)商場(chǎng)，280家委管商場(chǎng)，出租率相對(duì)穩(wěn)定，即使在疫情期間，美凱龍每年的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流入仍有40億元以上，整體來(lái)看經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量情況較好，短期債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。另外，建發(fā)股份管理層認(rèn)為，美凱龍的資產(chǎn)質(zhì)地較好，60多個(gè)自持項(xiàng)目主要分布在一二線城市，增值幅度較高，根據(jù)REITs政策可滿足發(fā)行要求，而由于其物業(yè)租金價(jià)格、出租率等相對(duì)穩(wěn)定，預(yù)期效果可觀。

針對(duì)市場(chǎng)普遍關(guān)注的此次收購(gòu)的安全性問(wèn)題，建發(fā)管理層坦言，“這也是公司核心的關(guān)注點(diǎn)，但由于目前處于條款磋商階段，尚不方便回答相關(guān)條款。”

根據(jù)美凱龍2022年三季報(bào)，截至2022年9月30日，美凱龍合并總負(fù)債為756億元，其中有息負(fù)債約為382億元。針對(duì)這些債務(wù)，建發(fā)在收購(gòu)后是否考慮通過(guò)增信等方法降低有息負(fù)債成本的問(wèn)題上，建發(fā)股份表示，基本上美凱龍一個(gè)商場(chǎng)對(duì)應(yīng)一個(gè)項(xiàng)目公司，由上市公司提供擔(dān)保，貸款和擔(dān)保既可以滿足融資需要，因此收購(gòu)后無(wú)新增擔(dān)保要求。同時(shí)目前未發(fā)現(xiàn)美凱龍表外負(fù)債和二次抵押的問(wèn)題，后續(xù)公司會(huì)聘請(qǐng)專業(yè)人員進(jìn)行盡調(diào)評(píng)估。

對(duì)于建發(fā)股份來(lái)說(shuō)，雖然目前面臨短期債務(wù)壓力，但公司在疫情期間也保持著正向現(xiàn)金流，可自行解決，后續(xù)公司有償債及降低融資成本的規(guī)劃。

而關(guān)于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)，建發(fā)也表示將充分尊重現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)管理層的穩(wěn)定性，由于建發(fā)股份也在供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)有豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和運(yùn)營(yíng)能力，未來(lái)雙方將通過(guò)友好協(xié)商方式，共同深度參與美凱龍的經(jīng)營(yíng)管理。

不過(guò)在外界看來(lái)，63億元的收購(gòu)價(jià)格，按美凱龍現(xiàn)在的盈利情況看，這一PE水平并不低。建發(fā)股份方面解釋稱，目前的 PE值等是基于過(guò)去一年或三年的數(shù)據(jù)計(jì)算，其中就包括受疫情影響較大期間，美凱龍業(yè)務(wù)發(fā)展受到很大影響，也承擔(dān)了包括減免租金在內(nèi)的損失。“未來(lái)，隨著經(jīng)營(yíng)效率的提升、債務(wù)成本的改善，盈利數(shù)據(jù)會(huì)持續(xù)優(yōu)化。”

至于此次收購(gòu)的資金來(lái)源，建發(fā)股份管理層強(qiáng)調(diào)，收購(gòu)的約60億元資金為公司自有資金和銀行配套，壓力不大，首付款等待最終公布。

不會(huì)影響2023年地產(chǎn)投資計(jì)劃

事實(shí)上，剛剛過(guò)去的2022年，建發(fā)股份快速擴(kuò)張，特別是在拿地上相當(dāng)積極，先后在北京、廈門等多個(gè)熱門城市拿地?cái)U(kuò)張。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年建發(fā)以544億元的拿地金額位于行業(yè)第四位，位于華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、保利發(fā)展之后；全口徑新增貨值1104億元，位居全國(guó)第七。而2022年，建發(fā)房產(chǎn)的銷售額達(dá)1700.2億元，首次躋身行業(yè)TOP10之列。

在此次投資者會(huì)上，建發(fā)股份管理層也直言，“2022年公司拿地進(jìn)度確實(shí)比較積極，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)劃，本次并購(gòu)不會(huì)影響公司2023年的房地產(chǎn)投資計(jì)劃。”

在區(qū)域布局方面，建發(fā)管理層表示，2023年將優(yōu)先深耕已經(jīng)覆蓋的城市，會(huì)考慮發(fā)展較好的一二線城市，以及整個(gè)長(zhǎng)三角乃至福建的部分城市。“公司選擇區(qū)域，通常綜合考慮當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)需求總量、公司產(chǎn)品是否適合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、公司品牌在當(dāng)?shù)氐慕邮芏?，以及?dāng)?shù)氐牧鲃?dòng)性等因素。”

此前，監(jiān)管部門發(fā)布方案，推動(dòng)金融平穩(wěn)健康運(yùn)行，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)支持房地產(chǎn)行業(yè)重組并購(gòu)，改善頭部房企資產(chǎn)負(fù)債狀況。對(duì)此，建發(fā)股份管理層表示，公司的收購(gòu)是市場(chǎng)化行為，如果資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)，且與公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)有協(xié)同作用的將會(huì)考慮并購(gòu)。

至于資產(chǎn)收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，公司將主要從以下方面進(jìn)行考慮：一是項(xiàng)目本身是否符合公司產(chǎn)品定位需要；二是項(xiàng)目的收益率水平是否符合公司標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)作為重資產(chǎn)項(xiàng)目，公司會(huì)綜合考慮流動(dòng)性、收益率水平，對(duì)資產(chǎn)情況進(jìn)行整體判斷；三是項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

建發(fā)股份表示，此次收購(gòu)美凱龍，可在家裝、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)協(xié)同及商業(yè)地產(chǎn)合作兩方面深度服務(wù)建發(fā)股份地產(chǎn)體系，并沉淀中高端消費(fèi)客戶流量，助力建發(fā)股份其他板塊業(yè)務(wù)。

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封面圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)-500983874