（編者按：2022年對房地產(chǎn)行業(yè)來說，是極不平凡的一年。那么，房企這一年到底成績?nèi)绾?？如今，隨著上市房企2022年業(yè)績預(yù)告的披露，陸續(xù)有了答案。Wind數(shù)據(jù)的統(tǒng)計顯示，截至2月1日，已有65家A股上市房企發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，盡管過半公司業(yè)績預(yù)虧，但也有一些房企實現(xiàn)扭虧為盈。對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者通過分析整體以及個案情況，還原上市房企的現(xiàn)狀和未來的發(fā)展脈絡(luò)。）

每經(jīng)記者 陳利 每經(jīng)編輯 魏文藝

開年以來，多家上市房企陸續(xù)披露2022年業(yè)績預(yù)告。

Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至2月1日，已有65家A股上市房企發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告。其中，28家房企預(yù)計將實現(xiàn)盈利，占比超過四成；合肥城建等17家房企雖然盈利，但是大多出現(xiàn)了50%上的跌幅。44家房企業(yè)績出現(xiàn)同比下降，36家房企凈利潤預(yù)虧，其中藍光發(fā)展、陽光城、中天金融等7家房企預(yù)虧額均超百億元。

視覺中國圖

不過，盡管過半房企業(yè)績預(yù)虧，但也有如大名城、華夏幸福、冠城大通等房企在去年實現(xiàn)扭虧為盈。

2月1日，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示，“隨著政策支持力度加大，今年房地產(chǎn)市場將筑底回穩(wěn)。盡管房企盈利壓力仍在，但較2022年或?qū)⒂兴徑狻?rdquo;

最高預(yù)虧超200億元

記者梳理發(fā)現(xiàn)，在去年預(yù)虧的36家房企中，包括世茂股份、格力地產(chǎn)、金科股份、華僑城A、首開股份等在內(nèi)的10余家房企為近年來首次虧損。

這些房企的預(yù)虧金額從幾億元至上百億元不等，其中預(yù)虧在百億元以上的就有榮盛發(fā)展、藍光發(fā)展、中天金融等7家房企，而虧損的主要原因包括經(jīng)營虧損、減值計提等。

以榮盛發(fā)展為例，2022年其虧損金額從2021年的49.6億元擴大到190億~250億元。榮盛發(fā)展在公告中表示，凈利潤較上年度降低，主要受市場情緒持續(xù)低迷、資產(chǎn)減值及新冠疫情等因素影響，同時由于2022年度結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)項目利潤率下降，從而導(dǎo)致毛利潤同比出現(xiàn)較大幅度下降。

2022年預(yù)虧超210億元的藍光發(fā)展則表示，業(yè)績預(yù)虧的主要原因系經(jīng)營虧損、減值計提。其2022年預(yù)計產(chǎn)生經(jīng)營虧損約58億元，另外公司估計計提了約160億元的減值損失，主要為存貨跌價準備。

不僅如此，藍光發(fā)展預(yù)計2022年度期末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-208.21億元左右。根據(jù)《股票上市規(guī)則》的有關(guān)規(guī)定，藍光發(fā)展股票可能被實施退市風(fēng)險警示。

值得一提的是，有著國資背景的房企如華僑城A、首開股份、大悅城等在2022年出了首次虧損。

具體來看，華僑城A預(yù)計2022年實現(xiàn)歸母凈利潤虧損80億~110億元，2021年同期為盈利37.99億元，同比下降310.58%~389.54%。

據(jù)公告披露，2022年上半年，華僑城共有32家景區(qū)、29家酒店、1家旅行社、8家開放式旅游區(qū)等。龐大的文旅板塊，對華僑城形成了不小的沖擊，“報告期內(nèi)，旅游景區(qū)業(yè)務(wù)受疫情的沖擊嚴重，虧損金額加大”。同時，因持續(xù)虧損或更新改造等因素，華僑城對部分景區(qū)資產(chǎn)計提減值。

首開股份也在2022年陷入了虧損，預(yù)計實現(xiàn)歸母凈利潤虧損10億~15億元。其表示，受房地產(chǎn)市場周期以及新冠疫情影響，公司旗下部分項目銷售進展放緩，房屋銷售收入出現(xiàn)下滑；同時報告期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要為2018年至2020年市場高位時期的高溢價地塊，而售價偏低，對毛利率水平造成影響。

“當前市場仍在底部運行，當期項目結(jié)轉(zhuǎn)較少，部分企業(yè)存在以價換量加劇毛利率下行。同時，當前資產(chǎn)減值壓力加大，企業(yè)需計提相應(yīng)的存貨跌價準備，從而影響當期利潤。”

對于多家房企出現(xiàn)預(yù)虧，劉水分析指出，虧損企業(yè)中部分為債務(wù)違約企業(yè)，債務(wù)違約對這些企業(yè)日常經(jīng)營造成明顯不利影響，特別是銷售劇烈下滑，各類成本費用增加而收入減少，同時銷售預(yù)期不利加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，資產(chǎn)處置也將影響當期損益，“部分房企則還面臨持有業(yè)務(wù)收入減少等問題。”

多家公司收關(guān)注函

巨額虧損，也讓包括榮盛發(fā)展、皇庭國際、金科股份、美好置業(yè)、中南建設(shè)、首開股份、格力地產(chǎn)等在內(nèi)的多家上市房企在披露2022年度業(yè)績預(yù)告后，收到了交易所的問詢關(guān)注函。

綜合來看，深交所重點對企業(yè)計提資產(chǎn)減值準備予以關(guān)注，要求相關(guān)企業(yè)說明前期資產(chǎn)減值準備計提的充分性，報告期資產(chǎn)減值準備計提的合理性，是否存在報告期內(nèi)集中大額計提資產(chǎn)減值準備的情形等。

雖然上交所未披露對華遠地產(chǎn)、首開股份、格力地產(chǎn)三家企業(yè)的監(jiān)管要求和具體內(nèi)容，但三家企業(yè)在業(yè)績預(yù)告中也均提及計提資產(chǎn)減值準備的情況。

2022年樓市價格的波動，不僅影響了房企的房產(chǎn)項目交付量和交付項目毛利率，也直接導(dǎo)致了房企對存貨的資產(chǎn)減值計提，以及投資性房地產(chǎn)公允價值變動。

如在存貨資產(chǎn)減值計提方面，深交所就要求金科股份、榮盛發(fā)展、中南建設(shè)等企業(yè)，說明各項資產(chǎn)減值準備計提的具體情況及主要測算過程。

而針對應(yīng)收款項減值計提方面，2022年歸母凈利潤預(yù)虧15億~22.5億元的皇庭國際在業(yè)績預(yù)告中就表示，公司基于謹慎性原則，對存在減值跡象的應(yīng)收款項等資產(chǎn)計提了減值準備。對此，深交所要求皇庭國際說明本次計提大額信用減值損失的欠款方的具體情況、原因及合理性。

與此同時，深交所還對部分房企的償債能力提出詢問。如要求皇庭國際說明是否存在無法償還到期債務(wù)的風(fēng)險，并充分提示相應(yīng)風(fēng)險；要求金科股份說明是否具備足夠的債務(wù)償付能力，是否存在流動性風(fēng)險，公司已采取或擬采取的防范應(yīng)對措施等。

此外，包括藍光發(fā)展在內(nèi)的21家上市房企已經(jīng)出現(xiàn)至少連續(xù)兩年虧損，即將面臨“戴帽”風(fēng)險；而如泰禾集團、云南城投、鐵嶺新城等已“戴帽”房企，則可能“披星”，隨時面臨退市風(fēng)險。

部分房企扭虧為盈

需要注意的是，雖然多家房企業(yè)績預(yù)虧，但也有公司預(yù)計實現(xiàn)扭虧為盈。

以華夏幸福為例，1月30日晚，華夏幸福發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告稱，預(yù)計2022年度將實現(xiàn)扭虧為盈，預(yù)計實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤11億~16億元，較2021年的-390.3億元大幅提升。

對于為何會扭虧為盈，華夏幸福在業(yè)績預(yù)告中表示，“本報告期業(yè)績較上年同期實現(xiàn)扭虧為盈，主要系因本報告期公司債務(wù)重組取得重大進展，基于債務(wù)重組進展而確認的債務(wù)重組收益所致。”

不過，華夏幸福也強調(diào)，若扣除債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益影響，公司經(jīng)營業(yè)績?nèi)詾樘潛p，后續(xù)將繼續(xù)出售變現(xiàn)能力較強的資產(chǎn)。“目前公司正就部分待出售資產(chǎn)與潛在交易對方進行磋商，鑒于目前就前述資產(chǎn)出售尚未簽訂約束性協(xié)議，尚無法判斷資產(chǎn)出售事項對公司2022年度業(yè)績的影響”。

此外，大名城也在2022年扭虧為盈，實現(xiàn)歸母凈利潤1.42億~1.7億元，而2021年同期為-4.12億元。大名城將業(yè)績預(yù)盈歸功于投資收益、三費支出以及計提存貨減值準備的減少，其中第三個因素的影響最大。

2021年，受房地產(chǎn)調(diào)控和信貸環(huán)境收緊、市場分化嚴重以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變化等多重因素影響，大名城部分存貨出現(xiàn)減值跡象，當年總計計提存貨跌價準備約7.7億元，這也直接導(dǎo)致公司出現(xiàn)了重組上市以來的首次虧損。

2022年，隨著國家系列房地產(chǎn)寬松政策的出臺和新冠疫情的影響逐漸變小，影響存貨跌價準備的因素已不再持續(xù)惡化，因而大名城的計提存貨減值準備較上一年大幅減少，整體扭虧為盈。

同樣，因為資產(chǎn)減值計提的影響減弱，加之確認了太陽宮D區(qū)土地一級開發(fā)項目中部分已收儲土地的開發(fā)收入，冠城大通預(yù)計2022年將實現(xiàn)扭虧為盈，全年歸母凈利潤約為0.5億~0.75億元。

不過，在劉水看來，這些企業(yè)扭虧為盈多是依賴于偶然事件的影響，不是靠企業(yè)自身經(jīng)營能力及管理效率提升的因素，不具有可持續(xù)性。“但關(guān)鍵事件轉(zhuǎn)機，如債務(wù)重組取得進展，表明企業(yè)經(jīng)營困難正在有效化解，將有助于企業(yè)未來發(fā)展。”

“總體而言，行業(yè)整體盈利下行，疊加市場仍在筑底，房企投資信心不足，拿地仍將較為謹慎。同時，行業(yè)的優(yōu)勝劣汰將持續(xù)，企業(yè)長期虧損或?qū)⒂绊懫浜罄m(xù)發(fā)展?jié)摿Α?rdquo;

劉水指出，2022年下半年以來，監(jiān)管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定市場預(yù)期，政策放松傳導(dǎo)至需求端需要時間。“隨著支持力度加大，今年房地產(chǎn)市場將筑底回穩(wěn)。盡管房企盈利壓力仍在，但較2022年或?qū)⒂兴徑狻?rdquo;

中信建投在其近期報告中也認為，房地產(chǎn)行業(yè)將從信用風(fēng)險緩釋逐步走向銷售復(fù)蘇，有望獲得新生。而績優(yōu)龍頭房企將持續(xù)快速發(fā)展，市占率也將進一步提升。

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