每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

房企拿地意愿依舊不強(qiáng)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年1月份，全國(guó)300城各類(lèi)用地出讓金達(dá)808.94億元，同比下降40.99%；成交樓面均價(jià)為1036元/平方米，同比下跌15.91%；平均溢價(jià)率為2.73%，較去年同期下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。房企拿地方面，1月份TOP100房企拿地總額同比下降29.4%，僅為591億元，拿地企業(yè)以地方城投及本土民企為主。

另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)，1月份全國(guó)主要地級(jí)市土地成交251宗，成交規(guī)劃建筑面積為1538.91萬(wàn)平方米，同比下降60.61%，環(huán)比下降91.89%；土地出讓金為564.22億元，同比下跌49.59%，環(huán)比下跌91.81%。其中純住宅用地成交規(guī)劃建筑面積為764.1萬(wàn)平方米，同比下跌56.47%，環(huán)比下跌91.81%。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水2月7日晚接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者書(shū)面采訪時(shí)表示：“一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)銷(xiāo)售還在探底，1月百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額同比下降31.7%，較去年同期降幅擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn)，較去年12月單月同比下降29.4%的降幅仍有所擴(kuò)大，使得企業(yè)拿地意愿較弱；另一方面，1月恰逢春節(jié)假期，重點(diǎn)城市僅一城土拍，供應(yīng)量呈季節(jié)性回落。”

房企拿地節(jié)奏明顯變緩

從各城市群拿地金額來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月份長(zhǎng)三角TOP10房企合計(jì)拿地金額達(dá)124億元，居四大城市群之首；粵港澳大灣區(qū)TOP10企業(yè)拿地金額82億元，位列第二；中西部TOP10企業(yè)拿地金額77億元，位列第三。從拿地面積來(lái)看，中西部TOP10企業(yè)拿地面積以248萬(wàn)平方米位居四區(qū)域之首，超越長(zhǎng)三角TOP10企業(yè)。

從1月份全國(guó)住宅用地成交總價(jià)TOP10來(lái)看，1月入榜地塊中多數(shù)位于長(zhǎng)三角地區(qū)。如寧波共入榜3宗地塊，其中寧波市東部新城核心區(qū)以東片區(qū)地塊以總價(jià)25億元位居榜首；佛山入榜2宗地塊，總成交價(jià)為39億元。

受春節(jié)假期影響，全國(guó)土地供應(yīng)量呈季節(jié)性回落，企業(yè)拿地節(jié)奏明顯變緩。1月份TOP100企業(yè)拿地總額591億元，同比下降29.4%。

“根據(jù)市場(chǎng)變化，房企的城市布局策略在調(diào)整。全國(guó)性房企拿地更加聚焦成熟城市群，如長(zhǎng)三角、粵港澳等區(qū)域。此外，房企城市布局在深耕，縮小拿地城市數(shù)量，更加在優(yōu)質(zhì)城市深耕，減少非業(yè)務(wù)重點(diǎn)城市拿地投資。”劉水分析道。

從1月份房企新增貨值來(lái)看，綠城中國(guó)以全口徑新增貨值83億元排在榜首；廣州潤(rùn)川房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、中關(guān)村發(fā)展緊隨其后，新增貨值規(guī)模分別為75億元和66億元。

值得注意的是，百?gòu)?qiáng)房企中TOP10企業(yè)1月新增貨值總額628億元，占TOP100企業(yè)的24.9%。不過(guò)，榜單上仍然以央國(guó)企、地方城投為主，民營(yíng)房企拿地意愿并未回暖。

“部分央國(guó)企及混合所有企業(yè)，有融資優(yōu)勢(shì)，財(cái)務(wù)狀況良好，受市場(chǎng)深度調(diào)整的沖擊較小，拿地力度相對(duì)較強(qiáng)。”劉水分析指出，“根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，這些企業(yè)會(huì)相應(yīng)調(diào)整拿地策略。如果市場(chǎng)銷(xiāo)售持續(xù)深度調(diào)整，三四線城市需求支撐偏弱，這些企業(yè)會(huì)更加注重拿地的精準(zhǔn)性、拿地質(zhì)量，聚焦重點(diǎn)城市深耕，放緩拿地節(jié)奏。”

土拍政策或迎新變化

進(jìn)入2023年，土地出讓金壓力陡然增加。

中指研究院在“2023年1月土地市場(chǎng)總結(jié)與全年趨勢(shì)展望”報(bào)告中指出，2021年下半年土拍開(kāi)始遇冷，為鼓勵(lì)參拍，各地土地出讓金繳清周期延至2022年，2022年土拍熱度進(jìn)一步下滑，各地土地出讓金繳清周期延至2023年。

“目前部分地方政府土地財(cái)政壓力加劇，且短期內(nèi)并無(wú)土地財(cái)政替代方案，因此需要加大供地規(guī)模、加強(qiáng)土地推介力度，以達(dá)到土地財(cái)政收入目標(biāo)。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱2月7日接受記者書(shū)面采訪時(shí)表示。

值得一提的是，2022年12月8日，自然資源部辦公廳印發(fā)通知指出，地方政府應(yīng)提前3個(gè)月公開(kāi)擬出讓地塊清單，商品住宅去化周期長(zhǎng)、土地流拍率高、市場(chǎng)需求明顯不足的城市需控制供地規(guī)模。這也意味著集中供地政策迎來(lái)重大調(diào)整。

記者注意到，1月份，天津、杭州、蘇州、鄭州均完成2023年首次地塊公告，其中杭州供應(yīng)13宗，蘇州供應(yīng)11宗，與2022年一批相比出現(xiàn)了較明顯縮量，但供應(yīng)地塊品質(zhì)更佳，核心板塊占比更高。但天津與鄭州無(wú)論是供地宗數(shù)、面積、均價(jià)、起始價(jià)都出現(xiàn)了較大幅度的下滑。

另?yè)?jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，1月份城市土地出讓金TOP10榜單中，長(zhǎng)三角城市土地收金表現(xiàn)相對(duì)亮眼，占據(jù)半數(shù)份額。另外，土地出讓金TOP10榜單中也有北京、廣州兩個(gè)一線城市的身影，分別實(shí)現(xiàn)21億元、30億元的土地收金。

“2022年12月8日的自然資源部文件要求個(gè)別問(wèn)題突出的城市甚至需要從嚴(yán)壓縮規(guī)模直至?xí)和９┑?，而這類(lèi)城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面下行壓力通常較大，按照自然資源部要求，需要控制供地規(guī)模。2023年這些城市將在兩難中作出供地的選擇。預(yù)計(jì)2023年這類(lèi)城市更傾向于在地方政府債務(wù)、城投債等方面尋求一定的展期或其他寬松政策，以降低土地財(cái)政依賴程度，同時(shí)為降低當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，選擇減量供地。”張凱認(rèn)為。

展望2023年土地市場(chǎng)，中指研究院認(rèn)為，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分化將更加明顯，核心城市需求端四限政策仍有大量放松空間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，公共基礎(chǔ)設(shè)施完備，對(duì)流動(dòng)人口的吸引力強(qiáng)。對(duì)于房企而言，安全應(yīng)成為2023年房企選擇城市的重要標(biāo)準(zhǔn)，三四線城市政策放開(kāi)空間有限，且?guī)齑娓咂螅瑧?yīng)謹(jǐn)慎進(jìn)入。