每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“指導(dǎo)價(jià)更不更新不清楚，業(yè)主心態(tài)更新了。”王超然是深圳某大型連鎖中介的經(jīng)紀(jì)人，長(zhǎng)期奔走在市場(chǎng)一線。不過(guò)讓他沒(méi)想到的是，深圳二手房參考價(jià)發(fā)布兩周年后的僅半個(gè)月時(shí)間，市場(chǎng)各方的博弈心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了顯著變化。

春節(jié)后，深圳二手房成交量快速回升。深房中協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后首周（1月30日~2月5日），深圳二手房（含自助）錄得560套，環(huán)比增長(zhǎng)214.6%；第二周（2月6日~2月12日）達(dá)784套，環(huán)比增長(zhǎng)40.0%；第三周（2月13日-2月19日）則錄得881套。按此預(yù)計(jì)，2月份深圳二手房成交量有望突破3000套。

而新房市場(chǎng)仍然表現(xiàn)不佳。據(jù)深圳中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，上周（2月13日~19日），深圳全市新房住宅共成交482套，環(huán)比下降6.8%；成交面積51944平方米，環(huán)比下降12.7%。截至2月19日，深圳全市一手住宅成交1366套，仍處于近年來(lái)市場(chǎng)低位。

業(yè)主紛紛上調(diào)掛牌價(jià)

在王超然觀察看來(lái)，春節(jié)前后成交的多是小區(qū)低價(jià)急售房源，那時(shí)他還堅(jiān)定地判斷，業(yè)主想要賣(mài)掉房子，只有降到買(mǎi)家可接受的價(jià)格，也就是所謂低價(jià)筍盤(pán)。

與2022年機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的近9成購(gòu)房者以接近參考價(jià)成交的情況不同，深圳的二手房市場(chǎng)風(fēng)向在近期正悄然變化。

“現(xiàn)在價(jià)格在往上走了，但是筍盤(pán)去化（賣(mài)）掉了，再讓他們往下降很難，就是緩漲了一小波吧，三五十萬(wàn)的一個(gè)漲幅。”王超然表示。

在采訪過(guò)程 中，深圳多位中介人士和購(gòu)房者向記者表達(dá)了同樣的感受。有經(jīng)紀(jì)人告訴記者，此次深圳二手成交明顯變快的是核心地段的剛需樓盤(pán)，價(jià)格雖然有漲，但幅度也并不算太高。

“最近好多都是反價(jià)成交的，并且業(yè)主還不是特別想賣(mài)。”深耕南山區(qū)的中介負(fù)責(zé)人陳鑫在2月22日接受記者電話采訪時(shí)表示，最近房?jī)r(jià)反的還比較嚴(yán)重，前海的二手房真實(shí)成交價(jià)已經(jīng)漲了10%了。

“像南山區(qū)前海諾德小兩房戶型，最低點(diǎn)成交價(jià)在520萬(wàn)~530萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)到580萬(wàn)元左右。中海陽(yáng)光玫瑰園之前也是最低這個(gè)價(jià)，現(xiàn)在成交到570萬(wàn)元左右了。”陳鑫強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在主要是核心地段的一些剛需樓盤(pán)好賣(mài)，而且價(jià)格漲起來(lái)是可以成交的。而非核心地段的樓盤(pán)，包括一些大戶型，現(xiàn)在還是不行，如豪宅反價(jià)的就相對(duì)較少。

“這樣一來(lái)，可能深圳又不會(huì)出政策了。”談及后市走向，陳鑫這樣認(rèn)為。

記者在采訪中還注意到，南山區(qū)前海片區(qū)的一套房源，近期在中介平臺(tái)上顯示有過(guò)兩次調(diào)價(jià)。經(jīng)紀(jì)人反饋稱(chēng)，“業(yè)主這兩天將房?jī)r(jià)上調(diào)了40萬(wàn)，目前掛牌售價(jià)為660萬(wàn)元。”而在南山科技園片區(qū)，原本1月初掛牌出售的一套兩房戶型，近期也被下架，經(jīng)紀(jì)人解釋稱(chēng)“房子業(yè)主暫時(shí)不賣(mài)了”。

據(jù)深圳中原研究中心統(tǒng)計(jì)，2月份以來(lái)深圳共有733個(gè)樓盤(pán)掛盤(pán)價(jià)上漲。從片區(qū)分布來(lái)看，南山區(qū)漲幅樓盤(pán)最多，共有178個(gè)樓盤(pán)上漲；其次是龍崗區(qū)與羅湖區(qū)，分別有133與130個(gè)樓盤(pán)上漲。

值得一提的是，掛盤(pán)價(jià)上漲最高的是位于鹽田區(qū)鹽田港片區(qū)的東海麗景花園二期，掛盤(pán)價(jià)上漲了29.3%；另一個(gè)漲幅在20%以上的樓盤(pán)是羅湖區(qū)洪湖片區(qū)的同樂(lè)大廈，漲幅達(dá)到了27.5%。

也有樓盤(pán)二手房降價(jià)出售

位于南山區(qū)科技園片區(qū)的華潤(rùn)城，向來(lái)被認(rèn)為是對(duì)樓市的變動(dòng)比較敏感的小區(qū)。

近日社交平臺(tái)上有消息稱(chēng)，“2月8日，華潤(rùn)城1期89平3房，中間樓層，西南向，滿五唯一，成交價(jià)在1420萬(wàn)。而在去年12月中旬，同一棟同一戶型，樓層只差2層，成交價(jià)在1290萬(wàn)元。相比去年底成交，漲了約130萬(wàn)元，漲幅為10.1%左右。隔天，潤(rùn)府1期又成交了一套同戶型89平3房，成交價(jià)在1450萬(wàn)元，相比去年底，漲幅為12.4%左右。”

有經(jīng)紀(jì)人向記者提供了一張成交記錄截屏印證了上述消息，說(shuō)確實(shí)是成交了兩套，“我們?nèi)ツ曜畹偷某山粌r(jià)在1250萬(wàn)。”

對(duì)于近期深圳二手房市場(chǎng)的變化，也有購(gòu)房者表示不理解。郭先生在小區(qū)住戶群里發(fā)表近期的市場(chǎng)觀察說(shuō)“南山小區(qū)在漲價(jià)，同事說(shuō)他們那邊都漲價(jià)，我們小區(qū)一直降。”群內(nèi)多名住戶復(fù)制跟帖詢(xún)問(wèn)“漲價(jià)的理由是啥？”

據(jù)樂(lè)有家研究中心調(diào)研分析，當(dāng)下深圳市民對(duì)“二手房參考價(jià)調(diào)整”及“降低房貸利率”的呼聲最高，其次為“降低二套首付”“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

而在深圳二手參考價(jià)發(fā)布兩周年之際，深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員此前在接受南都記者咨詢(xún)采訪時(shí)表示，“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定。”

在樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)副總裁劉理琴看來(lái)，2022年這是其從業(yè)20年來(lái)經(jīng)歷過(guò)最慘的市場(chǎng)。據(jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，深圳二手交易量創(chuàng)20年來(lái)最低谷，2022年跌幅收窄，2021年同比下跌57%，2022年下跌47%。2022年深圳二手房源高峰期有超10萬(wàn)套在售，成交周期達(dá)到了近5年的高峰153天。換言之，從業(yè)主掛牌到最終出售，平均需要5個(gè)月的時(shí)間。

“隨著強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，北京臺(tái)湖、馬駒橋取消‘雙限購(gòu)’，上海臨港新片區(qū)社保滿1年即可購(gòu)房，廣州悄悄放開(kāi)二手房參考價(jià)，深圳二手房參考價(jià)已做好新一版方案等利好傳出，預(yù)測(cè)一線城市（調(diào)控政策）會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。”劉理琴認(rèn)為。

也有多名業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)深圳二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向后，政策調(diào)整出臺(tái)概率會(huì)降低，而當(dāng)下隨著筍盤(pán)逐漸消失，把握購(gòu)房窗口期也變得至關(guān)重要。

不過(guò)從全國(guó)層面來(lái)看，當(dāng)前熱點(diǎn)城市回暖趨勢(shì)的延續(xù)性仍需持續(xù)觀察。據(jù)中指研究院分析，若熱點(diǎn)城市回暖趨勢(shì)延續(xù)，市場(chǎng)情緒進(jìn)一步回升，部分城市有望出現(xiàn)“小陽(yáng)春”行情，進(jìn)而帶動(dòng)整體市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)，當(dāng)前可能更重要的是要恢復(fù)居民置業(yè)信心。

戴德梁行研究院副院長(zhǎng)、華南及華中區(qū)研究部董事張曉端2月22日則通過(guò)微信向記者表示，2022年末政策利好頻出持續(xù)修復(fù)行業(yè)信心，但由于前期市場(chǎng)調(diào)整幅度較深，回暖恢復(fù)仍需時(shí)日。相關(guān)政策效果顯現(xiàn)亦需要時(shí)間，預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)行業(yè)仍處于修復(fù)期。

（應(yīng)受訪人要求，文中王超然、陳鑫為化名）