每經(jīng)記者 李沛沛 每經(jīng)編輯 葉峰

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，從去年開始，公募REITs就成了資本市場的“香餑餑”，新產(chǎn)品上市漲停的情況相當(dāng)常見。今年這一熱度有增無減，上周又有多項利好政策出臺，長期看能夠提升各類型主體參與Pre-REITs基金的意愿，為REITs市場注入長久活力。

而從二級市場的交易價格來看，由于此前的交易價格已經(jīng)出現(xiàn)了連續(xù)回暖，上周價格又開始普遍下跌。25只已上市產(chǎn)品中，僅有3只上漲，但漲幅都沒有超過1%。其余22只二級市場價格均出現(xiàn)下跌，其中跌幅超過1%的有6只。

多項利好政策持續(xù)出臺，機(jī)構(gòu)預(yù)計后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速

上周，多項政策利好消息接連出臺，為本來就熱度高企的公募REITs市場再添一把火。

首先，證監(jiān)會在近期啟動了不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，同時中基協(xié)發(fā)布了《不動產(chǎn)試點(diǎn)指引》，對私募投資基金從事不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)作出規(guī)范。

隨著試點(diǎn)啟動，不少私募基金管理人躍躍欲試，同時通過試點(diǎn)也能為不動產(chǎn)投資領(lǐng)域注入新鮮血液，滿足不動產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

幾天之后，住房租賃REITs也迎來政策利好，央行、銀保監(jiān)會就《關(guān)于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見（征求意見稿）》公開征求意見，其中提及穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長期租賃住房。

對此，光大證券在研報中指出，支持培育和發(fā)展住房租賃市場，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行；穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，引導(dǎo)社會資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。

該機(jī)構(gòu)同時指出，我國公募REITs已正式啟航，利于引導(dǎo)房地產(chǎn)市場由高周轉(zhuǎn)、快開發(fā)向存量運(yùn)營升維轉(zhuǎn)型，進(jìn)而激發(fā)市場潛力、提升估值溢價。預(yù)期在政策較大支持力度下，后續(xù)REITs產(chǎn)品發(fā)行節(jié)奏將加速；同時考慮到公募REITs在房地產(chǎn)企業(yè)存量資產(chǎn)上有較大可撬動投資價值的空間，預(yù)期后續(xù)REITs試點(diǎn)范圍在房地產(chǎn)企業(yè)長租公寓、物流地產(chǎn)等領(lǐng)域的試點(diǎn)將加速研究推出。

公開資料顯示，截至2月24日，我國已上市公募REITs產(chǎn)品共有25只，總市值近900億元，整體較首發(fā)上漲約17.1%。其中，住房租賃領(lǐng)域已上市REITs產(chǎn)品共四只，合計募集資金約50億元，截至2月24日二級市場交易價格平均上漲14.9%，為后續(xù)公募REITs在住房租賃資產(chǎn)上撬動投資價值作出示范作用。

除此之外，近日重慶市發(fā)改委也會同多部門發(fā)布了12條具體舉措來支持REITs發(fā)展，主要集中在加強(qiáng)項目儲備推介、加強(qiáng)組織保障和風(fēng)險防范、完善配套支持政策等方面，也在行業(yè)內(nèi)引發(fā)廣泛關(guān)注。

二級市場交易價格普遍下跌，成交活躍度下降

在連續(xù)幾周二級市場交易價格普遍上漲后，上周公募REITs的交易價格又出現(xiàn)了大面積回調(diào)。

全市場25只已上市產(chǎn)品中，僅有3只價格上漲，但漲幅都在1%以內(nèi)。同時22只二級市場交易價格下跌，跌幅最大的國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT環(huán)比下跌了3.81%，此外還有5只產(chǎn)品的跌幅超過1%。

如果從上市至今（含首日）的漲跌幅來看，一共有9只產(chǎn)品的漲幅超過30%，其中漲幅最大的是華安張江光大REIT、上漲了40.65%。

還值得注意的是，根據(jù)德邦證券，上周REITs的成交活躍度下降。25只公募REITs平均換手率1.06%，成交金額平均值3.53億元，成交量0.68億份；25只公募REITs周度成交金額為17.66億元，成交量為3.41億份，較此前一周環(huán)比下降了19.88%和24.47%。

而在不同類型的公募REITs中，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs的成交是最活躍的。上周交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs達(dá)成最大成交金額6.71億元，較此前一周環(huán)比上漲26.21%。

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