每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“盤活北京商住存量有七大好處：有利于平抑房?jī)r(jià)；有利于增加供給；有利于租售并舉；有利于活躍首都市場(chǎng)；有利于增加稅收；有利于盤活存量；有利于化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，釋放出大量閑置資金。”

3月1日，北京住宅房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)黎乃超通過(guò)微信告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

此前，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)聯(lián)合媒體共同舉辦了“商住保交樓、保民生，化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)研討會(huì)”，認(rèn)為當(dāng)下盤活北京商住存量有可取之處。

沉淀資金8000億元以上

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前多次報(bào)道北京商住房。2017年3月26日，北京發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)商業(yè)辦公類項(xiàng)目的用途進(jìn)行嚴(yán)格管控，并針對(duì)在售的商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格管理。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2018年，林肯公園曾是亦莊區(qū)域成交最活躍的商住項(xiàng)目。在3·26政策出臺(tái)的前一年，整個(gè)林肯公園商辦類房屋成交量是1022套，而從2017年到2018年3月26日的成交量只有107套，跌幅達(dá)89.5%。

禁令之下，一些灰色行動(dòng)也層出不窮。

2021年，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有公司打著“銷售公寓”的旗號(hào)在吸收資金，有些前期開(kāi)發(fā)的公寓也從銷售變?yōu)?ldquo;長(zhǎng)租”，游走在政策的邊緣。

2022年底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪獲知，以租代售的商辦銷售模式還在繼續(xù)。在通州某項(xiàng)目，銷售人員設(shè)計(jì)的操作方式更為“巧妙”，需要購(gòu)房人以股東的身份掏錢入股開(kāi)發(fā)公司，該公司拿房子作為“獎(jiǎng)勵(lì)”，給到購(gòu)房人。可以說(shuō)，商辦類的各種操作時(shí)刻在提高普通人對(duì)于商務(wù)的認(rèn)知。

據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)數(shù)據(jù)，2009年以來(lái)，北京市共計(jì)成交945宗商辦用地，規(guī)劃可售面積7514萬(wàn)平方米，其中未售面積為4886萬(wàn)平方米，占規(guī)劃可售面積超65%，未售面積中有4172萬(wàn)平方米未上市，占規(guī)劃可售面積55.5%以上，沉淀資金8000億元以上。

并且，2017年3月26日政策頒布至今已近6年，“商改住”項(xiàng)目成交量斷崖式下跌，成交價(jià)格下滑明顯。該政策前成交均價(jià)突破3萬(wàn)元/平方米，目前則維持在1.8萬(wàn)元/平方米左右，成為北京住房產(chǎn)品中價(jià)格跌幅最大的產(chǎn)品。

旭輝北京公司總經(jīng)理張志軍在研討會(huì)上表示：“目前，旭輝持有一些一直沒(méi)有開(kāi)發(fā)的商辦項(xiàng)目用地，商辦項(xiàng)目需要從規(guī)劃端解決產(chǎn)品存在的問(wèn)題。商辦項(xiàng)目普遍面臨每戶面積設(shè)計(jì)過(guò)大、很難找到客戶的問(wèn)題，需要通過(guò)更改設(shè)計(jì)完成改造，促進(jìn)項(xiàng)目銷售。”

綠地北京公司副總經(jīng)理李志祺也表示：“綠地在北京的商住項(xiàng)目有相當(dāng)高的比例位于各園區(qū)中。亟需園區(qū)放松企業(yè)入園限制和購(gòu)買限制，完善園區(qū)配套設(shè)施，解決入園企業(yè)住宿困難的問(wèn)題，以此提高商業(yè)辦公項(xiàng)目對(duì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)的吸引力。”

“建議個(gè)人可以購(gòu)買一套”

一些專家也表示，商住類項(xiàng)目或可適當(dāng)放松。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授、不動(dòng)產(chǎn)與自然資源法研究中心主任宋志紅認(rèn)為，“北京出現(xiàn)大量存量商住房，直接原因即2016年下半年開(kāi)始的調(diào)控政策，其中最主要的是2017年的3·26政策。從法治視角來(lái)看，3·26政策本身值得商榷。從建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)來(lái)看，項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建造、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，均進(jìn)行了合法審批，在后續(xù)規(guī)劃設(shè)計(jì)、建造銷售等環(huán)節(jié)也均得到許可，但房子建起來(lái)后，突然出臺(tái)禁止賣給個(gè)人的政策，此種做法不利于對(duì)市場(chǎng)主體的利益保護(hù)。”

匯力基金董事長(zhǎng)、中房集團(tuán)原董事長(zhǎng)孟曉蘇指出：“如果能夠從商住項(xiàng)目啟動(dòng)的話，可以有效降低北京的房?jī)r(jià)增幅，至少不會(huì)讓北京的房?jī)r(jià)增幅太顯眼。這些商住項(xiàng)目單價(jià)一般在2萬(wàn)-3萬(wàn)元/平方米左右，低一點(diǎn)的1.4萬(wàn)-1.9萬(wàn)元/平方米左右。商住項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)之后，能夠有效平抑房?jī)r(jià)。”

北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會(huì)方面向記者表示，根據(jù)參會(huì)企業(yè)統(tǒng)計(jì)，建議如下：首先，放開(kāi)商住限購(gòu)，個(gè)人可以購(gòu)買一套；其次，允許對(duì)商住房放開(kāi)50%的貸款；最后，套內(nèi)建筑面積可小于500平方米。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳夢(mèng)妤 攝