每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“融合跨界、文化意識(shí)、社會(huì)責(zé)任、新生代和老齡化、數(shù)字化，既是目前商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)，也是未來發(fā)展趨勢(shì)的關(guān)鍵詞。”

3月2日下午，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“商業(yè)觀點(diǎn)談”線下沙龍?jiān)谏虾Ｅe行。沙龍以“重回?zé)熁饸?rdquo;為主題，聚焦消費(fèi)復(fù)蘇，尋找商業(yè)新密碼。

在話題討論環(huán)節(jié)，高力國(guó)際零售房地產(chǎn)服務(wù)董事陸遜表示，商業(yè)地產(chǎn)走入發(fā)展的瓶頸期并非由疫情直接導(dǎo)致，而是在長(zhǎng)期大量的供應(yīng)之下，每一個(gè)商業(yè)載體都不可避免地受到挑戰(zhàn)。

高力國(guó)際零售房地產(chǎn)服務(wù)董事陸遜 圖片來源：每經(jīng)記者 崔晟 攝

商業(yè)地產(chǎn)復(fù)蘇的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)

陸遜認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)走入發(fā)展的瓶頸期并非由疫情直接導(dǎo)致，而是長(zhǎng)期大量的供應(yīng)之下，每一個(gè)商業(yè)載體都不可避免地受到挑戰(zhàn)。“這是來自國(guó)際形勢(shì)，來自疫情影響，來自之前將近10年一直積累下來的供應(yīng)量過大、同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，正好在這個(gè)點(diǎn)上爆發(fā)了。”

“商業(yè)體里，大家最先關(guān)注的奢侈品、然后慢慢轉(zhuǎn)向輕奢，再到快消、餐飲，實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了逐步的變化。”

陸遜表示，“從我們的視角來看，這些變化可以分為兩個(gè)維度：一是可支配收入，二是購買力。事實(shí)上在一線城市中，北京和上海的人均可支配收入排名前兩位，但是上海的購買力在全國(guó)排在第五位，北京排在第七位。這意味著，一線城市的生活壓力導(dǎo)致在可支配收入允許的條件下，人們的購買意愿出現(xiàn)下滑。”

為什么近期文化類品牌會(huì)頻頻開店？陸遜認(rèn)為，事實(shí)上在早些年，這些品類的開店意愿一直是有的，但從業(yè)主角度看，他們付租能力很低。而優(yōu)質(zhì)場(chǎng)地一定會(huì)給像ZARA、H&M這樣的快銷品牌，因?yàn)樵缧┠晁麄兪怯衅放铺?hào)召力的。但現(xiàn)在ZARA、H&M閉店多了，怎么來填空？

另一個(gè)影響線下商業(yè)回暖的因素是線上零售的擴(kuò)張。

“疫情期間線上銷售增長(zhǎng)超過30%的品類，如黃金珠寶增長(zhǎng)將近60%，餐飲線上成交增長(zhǎng)將近50%，服裝增長(zhǎng)達(dá)33.7%。另外像裝修裝飾材料、家居、煙酒、汽車等，全都通過上線上來滿足，這些都是付租能力很強(qiáng)的業(yè)態(tài)，如果他們的增長(zhǎng)全都到了線上去后，線下出現(xiàn)的空白如何填補(bǔ)，是需要深思的。”陸遜表示。

商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展五大趨勢(shì)

據(jù)高力國(guó)際觀察，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，并且在未來發(fā)展趨勢(shì)中將呈現(xiàn)五大方面的熱點(diǎn)，即融合跨界、文化意識(shí)、社會(huì)責(zé)任、新生代和老齡化、數(shù)字化。

“最首要的趨勢(shì)是融合。”

陸遜解釋道，“融合包括兩層意思：第一層是線上線下融合，線上已經(jīng)形成了完整的生態(tài)系統(tǒng)了，而對(duì)于線下，包括未來的服務(wù)也好，商家?guī)熹N比的提升也好，都是有利好的；第二層是品牌本身的跨界，這是一個(gè)非常強(qiáng)的趨勢(shì)，未來整個(gè)零售、消費(fèi)形態(tài)可能會(huì)改變，商家按照消費(fèi)目的性打造商業(yè)環(huán)境，不論是跨界的體驗(yàn)式場(chǎng)景也好，融合的運(yùn)營(yíng)手段也好，要考慮的是如何去實(shí)現(xiàn)。”

文化意識(shí)則是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的第二大趨勢(shì)。“以往我們對(duì)品牌的認(rèn)同是價(jià)格便宜不便宜、質(zhì)量好不好、服務(wù)好不好，但未來品牌背后的文化更值得挖掘，而且會(huì)有越來越多的Z世代年輕人開始關(guān)注這個(gè)品牌的企業(yè)操守和企業(yè)文化，包括狹義的ESG，節(jié)能、環(huán)保、減排等屬于消費(fèi)者的文化意識(shí)，這也是品牌升級(jí)迭代需要關(guān)注的焦點(diǎn)。”

“第三個(gè)趨勢(shì)是目前眾多品牌已經(jīng)意識(shí)到的企業(yè)責(zé)任，也就是廣義的ESG，包括社會(huì)、環(huán)境、治理。”

陸遜表示，企業(yè)和商場(chǎng)對(duì)可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注將成為整個(gè)市場(chǎng)的驅(qū)動(dòng)力。與前兩代消費(fèi)者相比，關(guān)注環(huán)保和公益的企業(yè)更容易獲得新生代消費(fèi)者的關(guān)注，他們對(duì)此有一種共情認(rèn)知。

“第四大趨勢(shì)來自品牌細(xì)分最重要的源頭——新生代和老齡化。”陸遜認(rèn)為，以前商場(chǎng)開業(yè)只需重點(diǎn)關(guān)注主力消費(fèi)群即可，如18~35歲最主力群體和15~55歲是次主力群體，但現(xiàn)在的關(guān)注點(diǎn)已從越來越小到越來越老，因?yàn)橄M(fèi)主動(dòng)權(quán)都在他們手里，所以從新生代到老齡化的怎么去細(xì)分，包括服務(wù)的細(xì)分和品牌文化的細(xì)分，也是一個(gè)非常重要的點(diǎn)。

數(shù)字化的呈現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的第五個(gè)趨勢(shì)。“一是關(guān)于整個(gè)品牌（或商場(chǎng)）對(duì)外的傳播，二是供應(yīng)鏈的整個(gè)環(huán)節(jié)或者管理體系的升級(jí),三是在于整個(gè)數(shù)字化在終端場(chǎng)景中的應(yīng)用。”

陸遜表示，在商業(yè)地產(chǎn)回暖進(jìn)程中，數(shù)字化扮演了極為重要的角色，但從當(dāng)前的運(yùn)行情況來看，如何打通技術(shù)成為亟待解決的問題。事實(shí)上，現(xiàn)在很多購物中心是做不到數(shù)字經(jīng)濟(jì)支撐整體流程的，盡管是未來的大趨勢(shì)，但仍然需要時(shí)間落地。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 崔晟 攝