每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的難點，在于如何應(yīng)對消費(fèi)需求的‘變化’。”

3月2日下午，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“商業(yè)觀點談”線下沙龍在上海如期舉行。沙龍以“重回?zé)熁饸?rdquo;為主題，聚焦消費(fèi)復(fù)蘇，尋找商業(yè)新密碼。

在話題討論環(huán)節(jié)，愛琴海集團(tuán)副總裁、營運(yùn)中心總經(jīng)理周宇桁表示，抓住新的業(yè)態(tài)趨勢，將現(xiàn)有的空間融合，并將這種融合時間降到最短，是現(xiàn)階段商業(yè)項目迎接消費(fèi)復(fù)蘇的一大難點。

愛琴海集團(tuán)副總裁、營運(yùn)中心總經(jīng)理周宇桁 圖片來源：每經(jīng)記者 崔晟 攝

新舊業(yè)態(tài)更迭

“餐飲行業(yè)在過去三年受到重創(chuàng)，現(xiàn)在的確呈現(xiàn)非常好的復(fù)蘇態(tài)勢。從我們的數(shù)據(jù)來看，春節(jié)期間，有些餐飲品牌的客流量已恢復(fù)到2021年的90%。”周宇桁介紹，近期商場里的消費(fèi)情況主要是餐飲業(yè)態(tài)快速恢復(fù)，零售品牌還未回暖。“消費(fèi)者在吃這件事情上花錢比以前多了，而零售消費(fèi)購物謹(jǐn)慎了不少。”

作為商業(yè)地產(chǎn)品牌管理及營運(yùn)資深經(jīng)理人，周宇桁認(rèn)為，現(xiàn)階段有兩類業(yè)態(tài)在商場中表現(xiàn)突出。一類是奢侈品，由于商品需求量增加而供應(yīng)量有限，品牌門店銷售形勢較好；一類是超高性價比的業(yè)態(tài)，比如服裝品牌優(yōu)衣庫、飲料品牌蜜雪冰城等等，迎來市場發(fā)展的機(jī)會。

人們對餐飲、夜生活和戶外運(yùn)動的需求增大，讓商管企業(yè)們在重新思考新的發(fā)展路徑。

“我們在過去一段時間里沒有過多研究廣泛群體的需求，而是在思考某些聚集性社交群體的個性化需求，比如最近爆火的戶外運(yùn)動零售、運(yùn)動體感方面的客群。”周宇桁指出，在未來商業(yè)空間的優(yōu)化改造問題上，無論從硬件、產(chǎn)品服務(wù)、運(yùn)營服務(wù)還是營銷活動層面上，都應(yīng)該針對個性化相關(guān)的服務(wù)；思考消費(fèi)需求發(fā)生的變化，如何種客群開始聚集等。

當(dāng)然，周宇桁也指出，運(yùn)動體驗品牌應(yīng)該達(dá)到足夠強(qiáng)的承租能力，因為任何商業(yè)空間都需求追求投資回報率。如果這家品牌有著強(qiáng)大的“自造血機(jī)制”，滿足投資回報邏輯，商管公司可以配合投入，比如根據(jù)相應(yīng)地更改建筑形態(tài)、建筑服務(wù)流程，完成硬件升級。

“早期的購物中心、百貨商場也許沒有KTV，等到有KTV了以后，購物中心才開始增設(shè)24小時電梯。實際上，物業(yè)結(jié)構(gòu)隨著商場業(yè)態(tài)發(fā)生變化，業(yè)態(tài)則在跟消費(fèi)者需求在變化。”在周宇桁看來，商業(yè)運(yùn)營的核心問題是及時找到新的業(yè)態(tài)，在新舊交替的過程中，發(fā)現(xiàn)誰先跑出來，誰先被識別。

線上線下融合

三年疫情，使商業(yè)市場悄然發(fā)生了變化。商場里曾經(jīng)常去品牌店更換了門頭，有些商場甚至已改變名號。

周宇桁表示，如果沒有經(jīng)歷“黑天鵝事件”，消費(fèi)者的需求變化是有跡可循的。但如今的變化，很多想法已發(fā)生顛覆。在消費(fèi)復(fù)蘇的當(dāng)下，商業(yè)運(yùn)營最大的難點也在于如何捕捉到這種“變化”，“很多產(chǎn)品消費(fèi)者不買了之后，其實商家也不知道該提供什么樣的產(chǎn)品。”

未來，企業(yè)能夠快速捕捉到消費(fèi)需求的變化，并及時作出產(chǎn)品變化、商業(yè)空間服務(wù)變化以及服務(wù)流程變化，商業(yè)運(yùn)營將變得不再艱難。

周宇桁認(rèn)為，商業(yè)運(yùn)營本質(zhì)上是一宗“流量生意”，無論線上活動還是線下空間體驗，最終都是為了給項目帶來更多客流量。和互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)一樣，線下商業(yè)要抓住趨勢，將線上需求與門店業(yè)態(tài)融合起來，并盡力將這種時間降到最短。

公開資料顯示，愛琴海集團(tuán)依托商業(yè)地產(chǎn)品牌愛琴海購物公園，已進(jìn)入北京、上海、天津、重慶、成都、蘇州、慈溪、昆明、福州、蘭州、唐山、大同等100余個城市，進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購物中心的籌建、招商、運(yùn)營。

根據(jù)該公司的公告，今年1~2月份，商業(yè)項目的總銷售額突破25億元，環(huán)比提升了69.5%；總客流量超過5000萬人次，環(huán)比提升78.4%；銷冠品牌超過200家。

為了聚集人氣，天津河?xùn)|愛琴海和生態(tài)城愛琴海項目推出運(yùn)動主題的騎行活動。同時，舉辦了滑板、舞蹈和籃球等挑戰(zhàn)賽，增強(qiáng)線下消費(fèi)體驗感。

“未來，商業(yè)地產(chǎn)存量項目越來越多，能夠及時解決某種特定類群需求的購物中心才會表現(xiàn)獨(dú)特，生命力頑強(qiáng)。”周宇桁表示。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 崔晟 攝