每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月2日下午，由每日經(jīng)濟(jì)新聞主辦的“商業(yè)觀點(diǎn)談”線下沙龍在上海舉行。沙龍以“重回?zé)熁饸?rdquo;為主題，聚焦消費(fèi)復(fù)蘇，尋找商業(yè)新密碼。

在話題討論環(huán)節(jié)，高力國際零售房地產(chǎn)服務(wù)董事陸遜表示，商業(yè)地產(chǎn)走入發(fā)展的瓶頸期并非由疫情直接導(dǎo)致，而是在長期大量的供應(yīng)之下，每一個商業(yè)載體都不可避免地受到挑戰(zhàn)。

陸遜 每經(jīng)記者 崔晟 攝

商業(yè)地產(chǎn)的痛點(diǎn)和堵點(diǎn)

陸遜認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)走入發(fā)展瓶頸期并非由疫情直接導(dǎo)致，而是長期大量的供應(yīng)之下，每一個商業(yè)載體都不可避免地受到挑戰(zhàn)。“這是來自國際形勢，來自疫情影響，來自之前將近10年一直積累下來的供應(yīng)量過大、同質(zhì)化競爭的狀態(tài)，正好在這個點(diǎn)上爆發(fā)了。”

“商業(yè)體里，最先關(guān)注的奢侈品，然后轉(zhuǎn)向輕奢，再到快消、餐飲，實(shí)際已經(jīng)出現(xiàn)了逐步的變化。”陸遜表示，“從我們的視角來看，這些變化可以分為兩個維度：一是可支配收入，二是購買力。事實(shí)上在一線城市中，北京和上海的人均可支配收入排名前兩位，但是上海的購買力在全國排在第五位，北京排在第七位。這意味著，一線城市的生活壓力導(dǎo)致在可支配收入允許的條件下，人們的購買意愿出現(xiàn)下滑。”

為什么近期文化類品牌會頻頻開店？陸遜認(rèn)為，事實(shí)上在早些年，這些品類的開店意愿一直是有的，但從業(yè)主角度看，他們付租能力很低。而優(yōu)質(zhì)場地一定會給像ZARA這樣的快銷品牌，因?yàn)樵缧┠晁麄兪怯衅放铺栒倭Φ?。但現(xiàn)在閉店多了，怎么來填空？

另一個影響線下商業(yè)回暖的因素是線上零售的擴(kuò)張。“疫情期間線上銷售增長超過30%的品類，如餐飲線上成交增長將近50%，服裝增長達(dá)33.7%。另外像裝修裝飾材料、家居、煙酒、汽車等，全都通過上線上來滿足，這些都是付租能力很強(qiáng)的業(yè)態(tài)，如果他們的增長全都到了線上去后，線下出現(xiàn)的空白如何填補(bǔ)，是需要深思的。”陸遜表示。

未來發(fā)展呈五大趨勢

據(jù)高力國際觀察，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始轉(zhuǎn)變，并且在未來發(fā)展趨勢中將呈現(xiàn)五大方面的熱點(diǎn)，即融合跨界、文化意識、社會責(zé)任、新生代和老齡化、數(shù)字化。

“最首要的趨勢是融合。”陸遜解釋道，“融合包括兩層意思：第一層是線上線下融合；第二層是品牌本身的跨界，這是一個非常強(qiáng)的趨勢。”

文化意識是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展第二大趨勢。“以往對品牌的認(rèn)同是價格便宜不便宜、質(zhì)量好不好、服務(wù)好不好，但未來品牌背后的文化更值得挖掘，而且會有越來越多的Z世代年輕人開始關(guān)注這個品牌的企業(yè)操守和企業(yè)文化，包括狹義的ESG，節(jié)能、環(huán)保、減排等屬于消費(fèi)者的文化意識，這也是品牌升級迭代需要關(guān)注的焦點(diǎn)。”陸遜指出，“第三個趨勢是目前眾多品牌已經(jīng)意識到的企業(yè)責(zé)任，也就是廣義的ESG，包括社會、環(huán)境、治理。”陸遜表示，企業(yè)和商場對可持續(xù)發(fā)展的關(guān)注將成為整個市場的驅(qū)動力。與前兩代消費(fèi)者相比，關(guān)注環(huán)保和公益的企業(yè)更容易獲得新生代消費(fèi)者的關(guān)注，他們對此有一種共情認(rèn)知。

“第四大趨勢來自品牌細(xì)分最重要的源頭——新生代和老齡化。”陸遜指出，而數(shù)字化呈現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的第五個趨勢。“一是關(guān)于整個品牌（或商場）對外的傳播，二是供應(yīng)鏈的整個環(huán)節(jié)或者管理體系的升級，三是在于整個數(shù)字化在終端場景中的應(yīng)用。”