每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月17日晚間，招商積余（001914.SZ，股價(jià)15.22元，市值161.38億元）公布2022年業(yè)績(jī)報(bào)告。

數(shù)據(jù)顯示，2022年，招商積余實(shí)現(xiàn)營(yíng)收130.24億元，同比增長(zhǎng)22.97%；凈利潤(rùn)5.69億元，同比增長(zhǎng)25.65%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)5.94億元，同比增長(zhǎng)15.72%；經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~9.95億元，同比增長(zhǎng)41.6%。

從主要業(yè)務(wù)范圍來看，招商積余的業(yè)務(wù)范疇主要包括物業(yè)管理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)和其他業(yè)務(wù)。其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)為核心業(yè)務(wù)，貢獻(xiàn)營(yíng)收125.04億元，占比96.01%。

截至2022年末，公司在管項(xiàng)目1884個(gè)，覆蓋全國(guó)127個(gè)城市，管理面積達(dá)到3.11億平方米。根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，招商積余在管規(guī)模情況約排在行業(yè)第九。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)96%收入

物業(yè)管理是招商積余最核心的業(yè)務(wù)，營(yíng)收貢獻(xiàn)常年穩(wěn)定在9成以上。

2022年，招商積余拓展了包括深圳龍華觀瀾街道城市管家、北京師范大學(xué)-香港浸會(huì)大學(xué)聯(lián)合國(guó)際學(xué)院、深圳移動(dòng)等項(xiàng)目。截至2022年末，公司在管項(xiàng)目1884個(gè)，覆蓋全國(guó)127個(gè)城市，管理面積達(dá)到3.11億平方米。

物業(yè)管理業(yè)務(wù)對(duì)營(yíng)收的貢獻(xiàn)力度也在逐步增加。報(bào)告期內(nèi)，招商積余的物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收125.04億元，同比增長(zhǎng)26.19%，占營(yíng)收比重進(jìn)一步擴(kuò)大至96.01%。

但與此同時(shí)，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.65億元，較上年同期下降16.40%；其他業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入0.55億元，較上年同期下降56.42%。

招商積余解釋稱，“資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收下滑，是因?yàn)橘徫镏行摹⒕频甑瘸钟行臀飿I(yè)收入減少，以及按國(guó)家政策減免房產(chǎn)租金所致；企業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)收下滑，主要是報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤收入減少以及已銷售的兩套商鋪退回所致。”

此外，截至2022年年末，招商積余實(shí)現(xiàn)平臺(tái)增值業(yè)務(wù)營(yíng)收5.76億元，同比增長(zhǎng)117%；專業(yè)增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收8.70億元。

財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，招商積余的物業(yè)管理區(qū)域主要集中在大灣區(qū)。其中，深圳區(qū)域的物業(yè)貢獻(xiàn)營(yíng)收32.2億元，廣東（不含深圳）貢獻(xiàn)營(yíng)收12.5億元，在該公司排名前五的區(qū)域中，大灣區(qū)占超6成。

記者對(duì)比招商積余過去兩年各區(qū)域物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收變化情況發(fā)現(xiàn)，過去一年，招商積余各區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收均出現(xiàn)了同步增長(zhǎng)，其中增長(zhǎng)最為明顯的為廣東（不含深圳），營(yíng)收從2021年的5.9億元增至2022年的12.5億元，同比增長(zhǎng)112%。說明過去一年，招商積余在除深圳以外的大灣區(qū)城市拓土較為明顯。

而從物業(yè)管理的具體業(yè)態(tài)來看，截至2022年末，招商積余在管住宅項(xiàng)目672個(gè)，2021年末時(shí)為625個(gè)。在管非住宅在管項(xiàng)目為1212個(gè)，2021年末為1092個(gè)；合計(jì)管理1884個(gè)在管項(xiàng)目。

加速“減重”

在招商積余的非住宅物業(yè)管理業(yè)務(wù)中，辦公業(yè)務(wù)占比較重，達(dá)到32.72%。其次是公共、園區(qū)、政府、學(xué)校等形態(tài)的業(yè)務(wù)，占比分別為16.11%、15.44%、12.82%和10.38%。

截至2022年12月末，招商積余在管商業(yè)項(xiàng)目52個(gè)（含籌備項(xiàng)目），管理面積293.1萬平方米，其中公司自持項(xiàng)目3個(gè)，受托管理控股股東招商蛇口持有項(xiàng)目45個(gè)，第三方品牌輸出項(xiàng)目4個(gè)。

值得一提的是，招商積余相對(duì)較低的融資成本，也為其在住宅和非住宅領(lǐng)域的持續(xù)擴(kuò)土以及開展并購業(yè)務(wù)，提供了保障。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，招商積余的融資總額為23.5億元，融資成本區(qū)間為3.5%-4.1%。

過去一年，招商積余累計(jì)新設(shè)/收購了6家公司，其中通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式出售了3家公司股權(quán)，包括深圳市中航城投資有限公司、贛州中航九方商業(yè)有限公司、昆山中航地產(chǎn)有限公司。而在2021年財(cái)報(bào)時(shí)，全為新設(shè)/收購的公司，并無處置子公司的情況。

上述轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，均涉及中航系公司。事實(shí)上，自2019年底中航善達(dá)與招商物業(yè)完成合并更名后，分離輕重資產(chǎn)就成為了招商積余的工作重心之一。

相比其他物業(yè)公司，招商積余的上市路徑較為特殊。公開資料顯示，2019年，中航善達(dá)實(shí)施重大資產(chǎn)重組，發(fā)行股份購買了招商物業(yè)100％的股權(quán)，并于當(dāng)年12月更名為“招商積余”上市。當(dāng)時(shí)，中航善達(dá)雖已經(jīng)剝離了大部分開發(fā)業(yè)務(wù)，但仍保留了一些住宅尾盤以及經(jīng)營(yíng)性物業(yè)。因此，剝離重資產(chǎn)成為招商積余的一個(gè)歷史遺留問題。

去年12月4日，招商積余發(fā)布公告稱，正籌劃出售部分子公司股權(quán)，并妥善解決對(duì)這些公司的股東借款。

彼時(shí)提到的待售資產(chǎn)包括，成都市中航地產(chǎn)發(fā)展、九江市九方商業(yè)管理、中航城置業(yè)（昆山）、江西中航地產(chǎn)、岳陽中航地產(chǎn)、贛州市航逸酒店管理6家公司100%股權(quán)，以及深圳中航觀瀾51%股權(quán)。

現(xiàn)在從年報(bào)披露的信息看，目前僅有中航系的相關(guān)資產(chǎn)完成了協(xié)議轉(zhuǎn)讓，后續(xù)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)將延續(xù)到2023年度。

封面圖片來源：視覺中國(guó)-VCG211101835839