3月20日，招商蛇口披露了2022年度業(yè)績報告，交出了一份“穩(wěn)中有進”的答卷。

據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，2022年，招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%；實現(xiàn)歸母凈利潤42.64億元。2022年累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元，銷售規(guī)模行業(yè)排名躍升至行業(yè)第六位。

從宏觀基調(diào)看市場格局，業(yè)內(nèi)普遍認為地產(chǎn)行業(yè)已從“增量時代”邁向“存量時代”。在此背景下，更為考驗房企的“不動產(chǎn)開發(fā)+運營”的能力，而那些具備扎實穩(wěn)健的財務(wù)力、遠見卓識的戰(zhàn)略力、精益求精的產(chǎn)品力，以及強大的綜合運營能力的房企，也更為被市場所看好。

“隨著地產(chǎn)4個紅利的逐步消失，行業(yè)運營邏輯已發(fā)生改變，‘三新一高’是我們對行業(yè)的基本判斷。”3月21日，在招商蛇口的業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場招商蛇口黨委書記、董事長許永軍表示，雖說行業(yè)發(fā)生了變化，但以美好生活作為需求，尤其是以空間生活作為需求的市場仍有很大潛力，而招商蛇口作為以美好承載者的綜合發(fā)展公司，依然有向上的巨大空間。

財務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，數(shù)字化經(jīng)營增質(zhì)提效

對當(dāng)下的地產(chǎn)行業(yè)來說，財務(wù)穩(wěn)健已經(jīng)成為衡量一家企業(yè)的抗風(fēng)險能力和發(fā)展?jié)摿Φ闹匾笜?biāo)。

而相對來說，怎樣的企業(yè)才能算得上財務(wù)穩(wěn)健。事實上從不同維度來看，會有不一樣的考量。比如銷售金額的穩(wěn)定增長，代表著產(chǎn)品在行業(yè)內(nèi)受認可；現(xiàn)金流充裕，能夠及時償還短期債務(wù)和利息，表示安全閾值高；財務(wù)結(jié)構(gòu)的多元化，反映其公司在行業(yè)內(nèi)的多維創(chuàng)收能力。

招商蛇口秉持一貫穩(wěn)健的財務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔并持續(xù)優(yōu)化。報告期末，公司除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.3倍。

此外，公司充分利用良好信用優(yōu)勢，緊抓公開市場政策窗口，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊，2022年末，公司綜合資金成本3.89%，較年初大幅下降59BP。

而為了提高內(nèi)部運營效率，在過去一年招商蛇口全面推進數(shù)據(jù)化經(jīng)營管理，實現(xiàn)“貨值盤清楚，利潤算清楚，經(jīng)營看清楚”，提高經(jīng)營效率、防范經(jīng)營風(fēng)險。

在資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)中，招商蛇口打造了“數(shù)字化Mall”商業(yè)數(shù)字化整體解決方案，實現(xiàn)“經(jīng)營有數(shù)據(jù)、商戶有互動、客戶有體驗、空間有智腦”，助力集中商業(yè)完美開業(yè)。

據(jù)悉，2022年，公司啟動規(guī)劃“ONE蛇口”體系建設(shè)，圍繞客戶360生活生態(tài)場景，打造招商蛇口“全客群、全渠道、全產(chǎn)品”一站式美好生活服務(wù)平臺，讓客戶隨時隨地體驗招商蛇口豐富的產(chǎn)品和服務(wù)，享受會員專屬增值權(quán)益。

拿地積極奠定增長基礎(chǔ)，多城銷售業(yè)績位居前列

一個行業(yè)出現(xiàn)震蕩、不斷出清之時，往往也是頭部企業(yè)獲取未來長期增量之時，招商蛇口就正在抓住拓展業(yè)務(wù)的機遇。

不過，隨著行業(yè)增量空間觸頂，市場的分化也在加劇，高能級城市的發(fā)展?jié)摿Ω鼮橥癸@，對優(yōu)質(zhì)區(qū)域的戰(zhàn)略堅守和深耕，將持續(xù)深化企業(yè)可持續(xù)增長的韌性，是托底業(yè)績穩(wěn)健增長的重要前提。顯然，招商蛇口深諳此道。

2022年，公司累計獲取56宗地塊，總計容建面約726萬平方米，總地價約1279億元，公司權(quán)益地價為766億元。

財報提到，招商蛇口在“強心30城”和“深耕6+10城”的投資金額占比分別達94%和90%，單城投放權(quán)益地價高達31億元，先后獲取上海10宗、深圳5宗、合肥5宗優(yōu)質(zhì)土地。

在深耕核心城市的同時，招商蛇口也在不斷提升運營管理水平，“向管理要效益”。

據(jù)了解，從2020年開始，招商蛇口就制定了“一城一模板”的城市戰(zhàn)略，全面提升各城市公司的操盤能力。2021年，“一城一模板”進化到2.0階段。

對標(biāo)的對象從過去的“區(qū)域內(nèi)90分位房企”提高為“所在城市top3房企”，參與“一城一模板”對標(biāo)工作的，囊括了發(fā)展、設(shè)計、成本、工程、營銷、財務(wù)、采購、客服8大專業(yè)條線，共覆蓋50城市，致力于有效縮短項目開盤周期。

這種從內(nèi)部強化管理運營，從外部向核心城市深耕的運營策略，使得招商蛇口的樓盤整體上取得了不錯的水準(zhǔn)，去化率也維持行業(yè)較高水平。

據(jù)財報披露，招商蛇口2022年新增項目中有22個項目實現(xiàn)當(dāng)年拿地當(dāng)年開盤，首開當(dāng)天平均去化率77%，為報告期貢獻銷售金額約300億元。

截至2022年末，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，上海單城銷售金額突破740億元；公司在全國12個城市進入當(dāng)?shù)劁N售金額前五位，其中上海、蘇州、合肥、南通排名TOP1。

三大核心業(yè)務(wù)持續(xù)發(fā)力，引領(lǐng)城市升級

言及房企穿越周期，除了提升內(nèi)生動力外，以創(chuàng)新驅(qū)動為根本動力推動企業(yè)發(fā)展，已成為不少企業(yè)共通的戰(zhàn)略選擇。

2022年，招商蛇口為匹配戰(zhàn)略目標(biāo)和轉(zhuǎn)型方向，公司將原來的三大主業(yè)調(diào)整為三類業(yè)務(wù)，即開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、城市服務(wù)，著力構(gòu)建租購并舉、輕重結(jié)合的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，聚焦培育公司的第二成長曲線。

同時，招商蛇口繼續(xù)堅持區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展三大策略，依靠“產(chǎn)-網(wǎng)-融-城”四個抓手，以創(chuàng)新驅(qū)動為根本動力，踔厲奮進推動高質(zhì)量發(fā)展。

財報信息顯示，2022年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運營收入（未扣除租金減免金額）57.1億元，實現(xiàn)EBITDA30.4億元，分別同比增長6.2%和6.9%。

在商業(yè)業(yè)態(tài)層面，2022年末，招商蛇口管理范圍內(nèi)集中商業(yè)在營項目33個，總經(jīng)營建筑面積約288萬平方米；在建及籌開項目41個，總建筑面積約404萬平方米。

2022年，廈門海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花園城、十堰招商花園城、蘇州金融小鎮(zhèn)會客廳、上海東虹橋中心、南昌·贛電九方薈7個集中商業(yè)項目順利開業(yè)，開業(yè)率均超過90%。

在寫字樓業(yè)態(tài)方面，2022年末，公司管理范圍內(nèi)寫字樓在營項目30個，總經(jīng)營建筑面積約113萬平方米，其中80%布局在一線城市。

與此同時，招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)也在持續(xù)發(fā)力。截至2022年末，招商蛇口運營管理網(wǎng)谷、意庫和智慧城等產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)品線，布局國內(nèi)核心一二線16個城市，規(guī)劃建筑面積475萬平方米。2022年末，產(chǎn)業(yè)園在營項目33個，總經(jīng)營建筑面積約257萬平方米。

在物業(yè)管理方面，招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運營服務(wù)平臺招商積余（001914.SZ）在2022年收入130.24億元，同比增長22.97%；歸屬于上市公司股東的凈利潤5.94億元，同比增長15.72%。

招商蛇口在年報中提到，“公司在開發(fā)建設(shè)蛇口工業(yè)區(qū)40余年的歷程中，得益于集團內(nèi)部多產(chǎn)業(yè)的協(xié)同發(fā)展與共同升級，孕育形成了招商特有的片區(qū)開發(fā)模式。”

綜合發(fā)展模式的核心價值在于，通過公司全生命周期產(chǎn)品體系，為空間賦能并且持續(xù)迭代，從而引領(lǐng)城市升級，帶來片區(qū)土地價值、空間價值、運營價值的不斷提升和最大化，將價值洼地培育成價值高地。

（本文不構(gòu)成任何投資建議，信息披露內(nèi)容以公司公告為準(zhǔn)。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。）