每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

3月27日晚間，新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司（SZ002968，股價(jià)22.27元，市值51.02億元；以下簡(jiǎn)稱新大正）發(fā)布的2022年度業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收25.98億元，同比增長(zhǎng)24.41%（2021年?duì)I收同比增長(zhǎng)58.4%）；歸母凈利1.86億元，同比增長(zhǎng)11.80%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017-2020年新大正整體毛利率基本維持在21%左右，2017-2019年連續(xù)三年微跌，2021年跌至18.67%，2022年再次下降2.49個(gè)百分點(diǎn)至16.18%，創(chuàng)下近5年來新低。

值得注意的是，2022年新大正在管項(xiàng)目面積增長(zhǎng)至1.3億平方米，全年新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額達(dá)19.10億元。其中，重慶以外區(qū)域新市場(chǎng)拓展已達(dá)到總量的76.51%。

來源：新大正2022年報(bào)

外拓進(jìn)程明顯加快

從重慶區(qū)域到全國(guó)化布局，是新大正上市以來的的戰(zhàn)略目標(biāo)。為此，在2021年上半年將公司名稱由“重慶新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司”變更為“新大正物業(yè)集團(tuán)股份有限公司”。

盡管在2021年，新大正的全國(guó)化布局進(jìn)程推進(jìn)步伐尚不明顯，但在2022年的外拓進(jìn)程明顯加快。

通過參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、公開招投標(biāo)獲得業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，2022年新大正新拓展項(xiàng)目190個(gè)，新進(jìn)入黑龍江、西藏、青海、新疆4個(gè)省、自治區(qū)，及濟(jì)南、三亞、珠海、廈門等34座城市，在管項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到513個(gè)，較2021年增長(zhǎng)7.55%，服務(wù)面積增至約1.3億平方米（2021年首次突破1億平方米）。全年新拓展項(xiàng)目中標(biāo)總金額19.10億元，飽和年化合同收入金額10.11億元，同比增長(zhǎng)約23.59%。

其中，新大正在重慶以外區(qū)域的新市場(chǎng)拓展已達(dá)到總量的76.51%，數(shù)量同比增長(zhǎng)29.83%；而重慶以外區(qū)域收入占比已達(dá)到公司營(yíng)業(yè)收入總量的60.04%。

其中兩筆收并購(gòu)引人注目。一筆是是在2022年10月以1.04億元購(gòu)入四川和翔100%股權(quán)，補(bǔ)足新大正的市政環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)短板；另一筆則是2022年底以7.88億元收購(gòu)云南滄恒投資80%股權(quán)，這也是新大正自上市以來最大一筆收并購(gòu)。

通過對(duì)云南滄恒投資的收購(gòu)，新大正將進(jìn)入能源物業(yè)市場(chǎng)，獲得業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力，鞏固其在西南區(qū)域市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。不過，截至目前，該筆交易相關(guān)審批程序尚未履行完成，仍存在不確定性。

雖然外拓加速，但部分新拓展項(xiàng)目及外地項(xiàng)目賬期相對(duì)較長(zhǎng)，導(dǎo)致新大正流出金額創(chuàng)下新高，2022年其經(jīng)營(yíng)流出金額達(dá)25.83億元，較上一年同期增加25.89%。

與此同時(shí)，新大正手中的現(xiàn)金也大幅減少。2022年底，其現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物減少了6998萬元，同比下降606.95%。

毛利率創(chuàng)近5年新低

作為獨(dú)立第三方物業(yè)企業(yè)，新大正業(yè)務(wù)發(fā)展的重心在公建領(lǐng)域，主要服務(wù)于學(xué)校、航空、公共、辦公和商住五大業(yè)態(tài)。其中，前四項(xiàng)為公建項(xiàng)目。

2022年，新大正的公建類服務(wù)營(yíng)收占總收入的87.21%，同比上漲2.84%；商住物業(yè)的營(yíng)收同比減少2.84個(gè)百分點(diǎn)至12.79%，這已是新大正的商住物業(yè)營(yíng)收連續(xù)兩年下降。

來源：新大正2022年報(bào)

事實(shí)上，多年來一直困擾新大正的是一直徘徊于行業(yè)均值之下的毛利率問題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017-2020年新大正整體毛利率基本維持在21%左右，2017-2019年連續(xù)三年微跌，2021年跌至18.67%。而據(jù)億翰物研數(shù)據(jù)，2021年上市物企毛利率均值為29%。

2022年，新大正毛利率再次下降2.49個(gè)百分點(diǎn)至16.18%，創(chuàng)下近5年來的新低。對(duì)此，新大正解釋稱，在公建物業(yè)行業(yè)中，一年期以內(nèi)的未成熟項(xiàng)目毛利潤(rùn)一般均低于成熟期項(xiàng)目，在公司快速成長(zhǎng)期，新進(jìn)項(xiàng)目占比的快速提升帶來較大的利潤(rùn)壓力。

年報(bào)顯示，新大正在管成熟項(xiàng)目（一年以上）2022年?duì)I收約22.3億元，占總營(yíng)收的85.82%，毛利率為17.12%；新進(jìn)項(xiàng)目（一年以內(nèi)）營(yíng)收為3.7億元，占比14.18%，毛利率僅為10.15%。

從服務(wù)產(chǎn)品來看，涵蓋了九成以上營(yíng)收的基礎(chǔ)物業(yè)，毛利率水平偏低，為15.19%，同比2021年下降2.44%；創(chuàng)新服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率2022年進(jìn)一步上漲至39.45%，是基礎(chǔ)物業(yè)的兩倍以上，但營(yíng)收占比僅約4%，同比下滑6.68%。

新大正在年報(bào)中表示，創(chuàng)新服務(wù)收入下滑主要系公司所服務(wù)的航空、學(xué)校、交通樞紐、場(chǎng)館、機(jī)關(guān)等業(yè)態(tài)均屬防控的重點(diǎn)，并在防控工作和維持項(xiàng)目必需運(yùn)轉(zhuǎn)方面投入大量人力。同時(shí)由于人員流動(dòng)的相對(duì)減少，也對(duì)項(xiàng)目增值服務(wù)的正常開展造成較大影響。

而與毛利率不斷下降相反的則是其持續(xù)上漲的負(fù)債率。2019-2022年，新大正總負(fù)債分別為2.4億元、3.79億元、4.66億元、5.39億元；資產(chǎn)負(fù)債率分別為24.15%、30.77%、32.08%、32.28%。

展望2023年，新大正表示，將繼續(xù)以客戶為中心，以效益提升為核心，將重點(diǎn)做好做強(qiáng)基礎(chǔ)物業(yè)版圖、加快創(chuàng)新產(chǎn)品突破、打磨商業(yè)模式、強(qiáng)化資源整合、打造數(shù)字化服務(wù)平臺(tái)雛形、升級(jí)組織及管控模式等方面的工作。

根據(jù)新大正編制的2023年度財(cái)務(wù)預(yù)算，2023年?duì)I業(yè)收入增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)為40%-50%。

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