每經(jīng)編輯 張錦河    

3月30日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布了《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)"帶押過戶"便民利企服務的通知》，針對此前多地在二手房交易過程推行的"帶押過戶"模式予以規(guī)范和促進，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本本。

兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

據(jù)介紹，目前全國有15個省份100多個地市開展了“帶押過戶”，其中天津、山西、山東、江蘇、浙江、福建、湖北等省份已經(jīng)全面開展。各地在實踐探索中，主要形成抵押權組合、新舊抵押權分段、抵押權變更等“帶押過戶”模式。“帶押過戶”大大節(jié)省了辦理時間，降低了制度性交易成本，同時能夠保障買賣雙方及銀行權益，獲得了企業(yè)和群眾一致認可。

兩部門要求各地結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式。尤其是買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務，鼓勵各地積極引入預告登記，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務系統(tǒng)建設，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，同時梳理各環(huán)節(jié)風險點，制定應急預案，切實防范風險。

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兩部門：全面推進房產(chǎn)帶押過戶

3月30日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關于協(xié)同做好不動產(chǎn)"帶押過戶"便民利企服務的通知》稱，為貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神，落實黨中央、國務院扎實穩(wěn)住經(jīng)濟一攬子政策措施的有關要求，在地方實踐的基礎上，自然資源部和中國銀行保險監(jiān)督管理委員會決定深化不動產(chǎn)登記和金融便民利企合作，協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，助力經(jīng)濟社會發(fā)展?，F(xiàn)通知如下：

一、以點帶面，積極做好“帶押過戶”

“帶押過戶”是指依據(jù)《民法典》第四百零六條“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定”的規(guī)定，在申請辦理已抵押不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發(fā)放新貸款等手續(xù)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記和抵押貸款的有效銜接。

“帶押過戶”主要適用于在銀行業(yè)金融機構(gòu)存在未結(jié)清的按揭貸款，且按揭貸款當前無逾期。根據(jù)《自然資源部關于做好不動產(chǎn)抵押登記工作的通知》（自然資發(fā)〔2021〕54號），不動產(chǎn)登記簿已記載禁止或限制轉(zhuǎn)讓抵押不動產(chǎn)的約定，或者《民法典》實施前已經(jīng)辦理抵押登記的，應當由當事人協(xié)商一致再行辦理。各地要在已有工作的基礎上，根據(jù)當?shù)?ldquo;帶押過戶”推行情況、模式及配套措施情況，深入探索，以點帶面，積極做好“帶押過戶”。要推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；要推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；要推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展。實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型全覆蓋，常態(tài)化開展“帶押過戶”服務。

二、因地制宜，確定“帶押過戶”模式

地方在實踐探索中，主要形成了三種“帶押過戶”模式。

模式一：新舊抵押權組合模式。通過借新貸、還舊貸無縫銜接，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權首次登記與舊抵押權注銷登記。

模式二：新舊抵押權分段模式。通過借新貸、過戶后還舊貸，實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定發(fā)放新貸款、償還舊貸款的時點和方式等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、新抵押權首次登記等，賣方貸款結(jié)清后及時辦理舊抵押權注銷登記。

模式三：抵押權變更模式。通過抵押權變更實現(xiàn)“帶押過戶”。買賣雙方及涉及的貸款方達成一致，約定抵押權變更等內(nèi)容，不動產(chǎn)登記機構(gòu)合并辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押權轉(zhuǎn)移登記以及變更登記。

各地要結(jié)合本地實際，確定適宜的辦理模式，并結(jié)合實踐不斷豐富發(fā)展。在上述模式中，尤其買賣雙方涉及不同貸款方的業(yè)務，鼓勵各地積極引入預告登記，通過預告登記制度，防止“一房二賣”，防范抵押權懸空等風險，維護各方當事人合法權益，保障金融安全。

三、深化協(xié)同，提升便利化服務水平

各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)及銀行業(yè)金融機構(gòu)要加強業(yè)務協(xié)同，推進登記金融系統(tǒng)融合，優(yōu)化工作流程，實時共享信息，精簡辦事材料，努力實現(xiàn)登記、貸款、放款、還款無縫銜接，切實便民利企。鼓勵建立跨銀行業(yè)金融機構(gòu)貸款協(xié)同機制，進一步探索不動產(chǎn)登記機構(gòu)和銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)“總對總”業(yè)務和系統(tǒng)對接方式。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)要繼續(xù)向銀行業(yè)金融機構(gòu)延伸登記服務端口，實現(xiàn)預告登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記等業(yè)務合并辦理，支持轉(zhuǎn)移預告登記與抵押預告登記以及“雙預告”登記轉(zhuǎn)本登記一并申請、一并辦理。要通過系統(tǒng)直聯(lián)或“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記”等方式，全面應用電子不動產(chǎn)登記證明，支持“帶押過戶”網(wǎng)上辦、高效辦。鼓勵推進智能化輔助審核，實現(xiàn)系統(tǒng)自動提示辦事進度、自動反饋業(yè)務信息，積極探索預告登記轉(zhuǎn)本登記、抵押注銷登記輔助自動辦。

銀行業(yè)金融機構(gòu)要圍繞“帶押過戶”貸款業(yè)務新特點，建立健全對應的服務制度，加快貸款業(yè)務流程改造，制定操作規(guī)程或業(yè)務指南，完善風險管控機制，及時升級改造信貸審批放款、還款結(jié)算等系統(tǒng)，實現(xiàn)自動放款、還款、資金支付、尾款結(jié)算等，確保資金安全高效。要減輕買賣雙方負擔、尊重各方意愿，選擇便捷的資金流轉(zhuǎn)模式，明確資金劃轉(zhuǎn)依據(jù)、時間節(jié)點、具體方式等，實現(xiàn)全流程閉環(huán)管理，確保資金安全。鼓勵通過銀行賬戶等方式直接結(jié)算。引入預告登記等制度的，要根據(jù)實時推送的預告登記等結(jié)果信息及時審批、發(fā)放貸款，確保資金按時到賬。

四、加強組織，防范各類業(yè)務風險

各級自然資源主管部門、銀行保險監(jiān)督管理機構(gòu)要高度重視，提高政治站位，將做好不動產(chǎn)“帶押過戶”作為當前加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一，加強組織領導，深化部門協(xié)同，壓實工作責任，積極主動落實。要建立暢通的溝通協(xié)調(diào)機制，加強業(yè)務指導和監(jiān)管，梳理各環(huán)節(jié)風險點，制定應急預案，通過發(fā)布三方（四方）協(xié)議樣本、風險提示、業(yè)務預警等方式切實防范風險。要細化業(yè)務流程，加強業(yè)務培訓，做好宣傳引導，鼓勵企業(yè)群眾積極選擇“帶押過戶”服務。工作中遇到的重大問題，請及時報自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會。

專家：將刺激房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟發(fā)展

常規(guī)的二手房交易中，按照規(guī)定，賣方必須先結(jié)清貸款、解除房屋的原抵押才能辦理后續(xù)的過戶。所謂"帶押過戶"是指帶著抵押過戶，即在原抵押未解除的情況下，仍然可以辦理房屋過戶手續(xù)，將房屋的產(chǎn)權轉(zhuǎn)移至買方。

據(jù)中國經(jīng)濟周刊，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向記者表示，此次政策發(fā)布的核心在于常態(tài)化開展"帶押過戶"服務，這對于后續(xù)不同城市、不同銀行和不同房地產(chǎn)項目的改革試點都具有積極的指導意義。

嚴躍進認為，此次對于"帶押過戶"的提法與過去各地的試點政策相比存在一定差異。宏觀來看，過去各地"帶押過戶"的提法，更強調(diào)從不動產(chǎn)登記制度、創(chuàng)造營商環(huán)境等角度進行。而此次政策明確，要高度重視，提高政治站位，將做好不動產(chǎn)"帶押過戶"作為當前加快推動經(jīng)濟運行穩(wěn)步回升的重要舉措之一。這就說明，對于帶押過戶的政策，確實要從當前改革和經(jīng)濟穩(wěn)發(fā)展的大框架下進行，其對于房地產(chǎn)領域和宏觀經(jīng)濟發(fā)展等都具有非常積極的刺激作用。

從各地實際推進情況看，"帶押過戶"使得二手房的交易成本明顯降低。嚴躍進舉例分析，若按100萬總價的房子計算，購房者一般貸款金額約為70萬。平均來說，每個購房者的貸款本金余額預計會在50萬左右。如果按照過去的交易模式，其需要先籌集50萬金額才可以實現(xiàn)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而按照現(xiàn)在的政策，這50萬的提前支付成本可以省略，這自然使得二手房的交易明顯加快。所以政策的意義在于，后續(xù)對于盤后二手房市場、以二手房帶動一手房交易等都具有積極的作用。

北京今日正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式

據(jù)北京監(jiān)管局 3月31日，北京市正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民在出售在京住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

以往北京市居民出售住房需事先結(jié)清銀行貸款、解除房屋抵押。為在短期內(nèi)還清房貸，售房人往往需要多方籌措資金，甚至借助高息、高風險的“過橋貸”。2023年3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合發(fā)布《關于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關工作的通知》（以下簡稱《通知》），明確規(guī)定住房交易雙方可以在原抵押權不解除的情況下辦理住房所有權轉(zhuǎn)移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題，切實提升本市居民住房交易、登記和金融服務水平。

為保證居民能夠順利辦理“帶押過戶”，前期，有關部門系統(tǒng)開展了流程規(guī)劃和基礎設施建設等工作。北京市“帶押過戶”模式有三方面突出特點和優(yōu)勢：

一是兼容跨行貸款。購房人可以選擇售房人房貸所在銀行辦理貸款，也可以選擇其他開辦此項業(yè)務的銀行辦理貸款，還可以不用貸款、直接全款購買貸款未結(jié)清的住房，便利居民更加靈活地選擇購房方式。

二是最大程度降低交易成本。《通知》明確規(guī)定，北京市住房交易“帶押過戶”辦理過程中，無須第三方機構(gòu)提供擔?；蚱渌?。《通知》特別強調(diào)，銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

三是多部門協(xié)同提升交易便利度。北京市不動產(chǎn)登記中心可實現(xiàn)住房轉(zhuǎn)移登記和抵押權變更登記“一個入口、兩筆業(yè)務、合并受理、同時登簿”，買賣雙方所需共性材料不必重復提交，實現(xiàn)一站式辦理。同時，有關部門通過北京金融綜合服務網(wǎng)向銀行提供數(shù)據(jù)交互服務，便利不同銀行進行線上信息傳輸，減少溝通協(xié)調(diào)成本。

北京市啟動住房交易“帶押過戶”是一項便利市民百姓的重要舉措，是對住房交易、登記和金融服務流程的有效創(chuàng)新。下一步，有關部門將根據(jù)居民實際需求，進一步加強工作協(xié)同、優(yōu)化業(yè)務辦理流程，持續(xù)完善住房交易“帶押過戶”模式。

每日經(jīng)濟新聞綜合自新華社、中國經(jīng)濟周刊、公開資料

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