每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

4月2日下午，建發(fā)國際投資集團(tuán)有限公司（HK01908，26.200港元，市值455.36億港元；以下簡稱建發(fā)國際）以電話會議形式召開了2022年度業(yè)績會，建發(fā)國際執(zhí)行董事兼行政總裁林偉國、財務(wù)總監(jiān)陳思楠、建發(fā)房產(chǎn)副總經(jīng)理彭勇等管理層出席了會議。

年報顯示，2022年建發(fā)國際實現(xiàn)總收益約996.36億元，同比增長約82.6%；毛利約152.19億元，同比增長約67.6%；凈利潤約55.62億元；公司權(quán)益持有人應(yīng)占利潤約49.34億元，同比增長約38.9%；公司交付的物業(yè)總建筑面積約為464.62萬平方米，較2021年度增加約116.48萬平方米。

“2023年我們的銷售目標(biāo)是能在今年的基礎(chǔ)上增長10%~20%；拿地方面，肯定是要比去年多，實現(xiàn)2000億元左右的貨值是沒什么問題的。”林偉國在業(yè)績會上指出，從今年一季度公司拓展情況來看，熱點城市拓展的難度比以前大，今后公司也將在一些符合改善性需求的三四線城市，特別是在福建省乃至長三角部分有把握的三四線城市加強(qiáng)拓展。

今年銷售目標(biāo)增長10%-20%

2022年初，建發(fā)國際制定了年度1650億元的銷售目標(biāo)。如今看來，這一目標(biāo)最終以實現(xiàn)全口徑簽約金額約1691億元、同比提升約3%的業(yè)績成功完成，成為少數(shù)完成年度銷售目標(biāo)的房企之一。

從2022年的權(quán)益銷售金額來看，貢獻(xiàn)最大的城市仍然是廈門，銷售金額達(dá)148.37億元；其次為上海，銷售金額為96.16億元。值得注意的是，由于建發(fā)國際近年來在北京區(qū)域的發(fā)力，2022年其在北京的銷售金額已經(jīng)攀升至全部城市中的第三位，銷售金額達(dá)83.72億元，相比去年同期的22.03億元翻了近4倍。

2022年建發(fā)國際簽約金額及回款情況 來源：建發(fā)國際2022年報

對于2023年的銷售目標(biāo)，林偉國表示，公司依然會追求規(guī)模的增長，“希望能夠增長10%~20%，除非整個市場環(huán)境出現(xiàn)遠(yuǎn)超預(yù)期的一些大的變化。”

他指出，從當(dāng)前情況來判斷，今年整體政策可能會比較友好，抓經(jīng)濟(jì)恢復(fù)工作也成了當(dāng)前全國各地的重點工作，“所以行業(yè)的外圍環(huán)境相對是比較有利的，整個市場也會緩慢提升。”

據(jù)此來看，2023年建發(fā)國際年銷售目標(biāo)至少1800億元。

事實上，為了實現(xiàn)規(guī)模目標(biāo)，建發(fā)國際需要更多土儲。在去年土拍市場遇冷、整體成交和溢價率明顯下行的情況下，建發(fā)成為全國土地招拍掛市場的?？?，儲備了不少糧草。

2022年，一二線城市成為建發(fā)國際新增土儲的重倉區(qū)，占比一度接近90%，在上海、北京、杭州、寧波、南昌、南京、重慶等重點城市均有斬獲。其中，2022年上半年在福州、廈門、漳州等地摘得的6宗綜合用地溢價率稍高，在10.96%-16.22%；下半年又在北京、上海等地溢價拿地。

而今年以來建發(fā)擴(kuò)張勢頭依然強(qiáng)勁。2月23日，蘇州2023年首批集中供地收官，建發(fā)力壓華潤、保利等央企，以39.27億元的拿地金額成為全場最“豪氣”房企。頻繁大手筆拿地的建發(fā)，也成為地產(chǎn)“黑馬”新的代言人。

據(jù)介紹，截至2022年末，建發(fā)國際存貨總額約2585億元，較2021年末增長12%；土地儲備總可銷售面積約1620萬平方米，庫存總可售貨值達(dá)2501億元，其中2022年新增土地91%位于一二線城市。

2022年建發(fā)國際營收及歸母凈利 來源：建發(fā)國際2022年報

“公開市場的拍賣跟收并購，我們都是并舉的。”彭勇表示，今年一季度，各地土地公開招拍掛市場量不是特別多，可能二季度的供地會更多一些，這也是建發(fā)關(guān)注的機(jī)會。“而在收并購方面，公司目前已經(jīng)在接觸一些各方面好的優(yōu)質(zhì)地塊，也會密切地跟蹤，加強(qiáng)同政府、已拿地開發(fā)商的合作。”

“2023年我們的拿地目標(biāo)肯定是要比去年多，2000億元左右的貨值是沒什么問題的。”林偉國直言，長期來看，從建發(fā)目前進(jìn)入城市的規(guī)模，以及公司自身從人才儲備到整個管理運營的能力上講，在沒有大的變化的情況下，“支撐公司3000億元左右的規(guī)模是可能的，如果再多可能難度會比較大。”

凈利率創(chuàng)下近年最低

不過，近幾年大量獲取核心城市土儲、加大投資力度的同時，卻遭遇一二線城市限價疊加土地成本上行的影響，這也讓建發(fā)國際的多項財務(wù)指標(biāo)利出現(xiàn)下滑。

年報顯示，2022年建發(fā)國際毛利率、凈利率、歸母凈利潤率同比分別出現(xiàn)了下滑態(tài)勢，其中毛利率下降了1.1個百分點至15.3%，凈利率下降1.9個百分點至5.6%，歸母凈利潤率為5.0%，同比下降1.6個百分點。

“客觀地說，根據(jù)目前的市場狀況，毛利率沒有大的反彈，基本上也將維持這個狀況。”建發(fā)國際管理層曾在2022年年中業(yè)績會上如是表示，2022年會更看重凈利率水平。

然而，凈利率5.6%也是自建發(fā)國際上市以來錄得的最低值。早在2022年，建發(fā)國際初管理層曾提到要追求7%左右的凈利率水平，如今看來這一目標(biāo)并未能實現(xiàn)。

對此，林偉國解釋稱，公司在對減值跌價準(zhǔn)備上，需要按照A股和港股的一些準(zhǔn)則要求，以及國資的要求進(jìn)行一些減值統(tǒng)計，2022年公司對減值跌價準(zhǔn)備上提得比較多，因此對利潤也有影響。

“2023年很多結(jié)轉(zhuǎn)可能是去年賣的，甚至是前年下半年賣的，屬于一個利潤率比較低的時期。2023年的結(jié)轉(zhuǎn)利潤率受減值的影響可能減少，但肯定利潤率上還會有點壓力；可能2024年的影響會小很多，目前整個銷售端利潤率也在提升。”

此外，于建發(fā)國際而言，2022年還完成并表了建發(fā)物業(yè)和建發(fā)合誠兩家上市公司。

2022年5月23日，建發(fā)國際以總代價16.42億港元（增發(fā)股份+部分現(xiàn)金支付）收購控股股東建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱建發(fā)房產(chǎn)）持有的建發(fā)物業(yè)35%的股份，總計約4.68億股本。與此同時，建發(fā)房產(chǎn)無償委托建發(fā)國際行使其持有的2.14億股份的投票權(quán)（占總股本16%）。

至此，建發(fā)國際有權(quán)行使或控制建發(fā)物業(yè)共約6.81億股份，占股東大會投票權(quán)約51%。這也代表著建發(fā)國際對建發(fā)物業(yè)形成了絕對控制，將其并表。2022年度，建發(fā)物業(yè)收入共計29.88億元，相較上一年度的19.9億元有所增長。

對建發(fā)合誠的收購?fù)瓿蓜t是在2021年。當(dāng)年12月7日，建發(fā)國際發(fā)布公告稱，完成收購合誠工程咨詢集團(tuán)股份有限公司股份，截至公告日，建發(fā)國際持有已發(fā)行的合誠工程股份總數(shù)約24.51%，為其單一最大股東。

“合誠目前跟整個房地產(chǎn)開發(fā)板塊的協(xié)調(diào)進(jìn)度比較順利。”彭勇表示，這也讓公司整個經(jīng)營效率得到一定提升，具體量化到房地產(chǎn)開發(fā)周期來看，從拿地到開盤時間，估計能節(jié)約1~2個月時間，“整體的工程銜接效果可能在今年和明年會表現(xiàn)出來。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 趙李南 攝