每經(jīng)記者 陳榮浩  陳夢(mèng)妤    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“如果不是香港永久居民，在港買房需要交30%的印花稅。”

“香港目前對(duì)豪宅的定義其實(shí)很模糊，一般只要是新盤，開發(fā)商都喜歡把它定義為豪宅。香港地少，新盤更少，定義成豪宅有利于開發(fā)商定價(jià)。但真正意義的豪宅，多分布在淺水灣和大浪灣等區(qū)域。”

3月31日，香港油尖旺區(qū)一位從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)超20年的高級(jí)客戶經(jīng)理梁錦輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹。

上周，會(huì)德豐董事會(huì)主席吳宗權(quán)被傳以5980萬(wàn)港元買下香港淺水灣道一套公寓，原業(yè)主1974年以26.48萬(wàn)港元購(gòu)入，賬面獲利5953.52萬(wàn)港元，賺幅近225倍。

更早前，香港豪宅項(xiàng)目“皇第”，也以成交總價(jià)約2.87億港元（人民幣約2.46億元），刷新今年1月香港一手豪宅最高紀(jì)錄。

美聯(lián)物業(yè)數(shù)據(jù)顯示，今年截至3月27日，市場(chǎng)共錄得多達(dá)100宗逾5000萬(wàn)港元一手豪宅成交，已達(dá)去年全年115宗的約87%。

3月31日，記者實(shí)地走訪了香港九龍城區(qū)、油尖旺區(qū)、灣仔區(qū)等片區(qū)，房地產(chǎn)中介門店隨處可見(jiàn)。目前香港市場(chǎng)較大面積的豪宅極具稀缺性，且私密性非常好。

香港中心區(qū)域街道 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

香港億級(jí)豪宅市場(chǎng)升溫，按季急升3.7倍

香港淺水灣道45號(hào)明慧園這套豪宅，享淺水灣及高爾夫球場(chǎng)無(wú)敵景觀，連2個(gè)車位，原叫價(jià)6500萬(wàn)港元，議至5980萬(wàn)港元賣出。原業(yè)主1974年以26.48萬(wàn)港元購(gòu)入，持貨近半個(gè)世紀(jì)沽出，賬面獲利5953.52萬(wàn)港元，賺幅近225倍。明慧園上次售出二手屋是在2020年，售出單位的面積和售價(jià)都與本次交易相近。

吳宗權(quán)以5980萬(wàn)港元買下了明慧園一套公寓，并支付了針對(duì)首次購(gòu)房者而定的印花稅4.25%。

去年9月，有香港中介代理在社交平臺(tái)發(fā)布過(guò)明慧園銷售信息，根據(jù)房源信息看，目前樓齡還有48年。

另?yè)?jù)美聯(lián)物業(yè)，位于香港島渣甸山地標(biāo)式豪宅項(xiàng)目“皇第”，以招標(biāo)形式成功售出一個(gè)地下三復(fù)式花園A單位，實(shí)用面積約381平方米，連私家花園面積約261平方米及兩個(gè)住宅停車位，成交總價(jià)約2.87億港元（人民幣約2.46億元），成為2023年1月香港一手豪宅最高紀(jì)錄。

美聯(lián)物業(yè)報(bào)告指出，隨著樓市升勢(shì)增強(qiáng)，資金開始搶購(gòu)大碼物業(yè)，豪宅新盤發(fā)力追落后，成交升幅更已經(jīng)出現(xiàn)“一馬當(dāng)先”情況。逾億級(jí)豪宅新盤的交投亦明顯加快，今年截至3月27日，市場(chǎng)共錄得28宗成交，按季急升近3.7倍。

香港中環(huán)恒基兆業(yè)一在建樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

3月30日，萊坊最新的《香港每月物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告》指出，根據(jù)土地注冊(cè)處的數(shù)據(jù)，2月共錄得4282宗住宅交易，按月上升40.3%。一手住宅銷售主導(dǎo)市場(chǎng)，交易按月增加80.4%，至655宗。市場(chǎng)錄得數(shù)宗1億港元或以上的交易，顯示買家對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)感興趣。

在梁錦輝看來(lái)，香港地區(qū)的豪宅之所以受歡迎，主要是因?yàn)橄∪毙浴⑷?、私密性等原因?ldquo;香港地少，所以很多房子都是小戶型，而那些豪宅基本都是大戶型，很多還是獨(dú)棟，物以稀為貴。此外豪宅私密性較好，通常背山靠海，且長(zhǎng)期有保安看守，同一個(gè)區(qū)域住的基本都是商界、政界等大佬。”

美聯(lián)集團(tuán)主席黃建業(yè)表示，香港與內(nèi)地通關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激成效顯著，帶動(dòng)市況迅速恢復(fù)，樓市亦于首季迎來(lái)小陽(yáng)春。通關(guān)消息帶動(dòng)香港住宅物業(yè)由去年12月起反彈，價(jià)量齊升，中小型單位交投率先搶升，及后豪宅新盤成交亦追落后。料全年樓市價(jià)量齊彈，尤看好豪宅新盤表現(xiàn)跑贏大市，預(yù)測(cè)全年樓價(jià)升10%。

黃建業(yè)預(yù)計(jì)，今年一手成交將按年急升約7成半，達(dá)至1.6萬(wàn)宗；二手成交按年升約3成半，有望達(dá)至5萬(wàn)宗。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝此前在接受中新社記者采訪時(shí)也表示，香港與內(nèi)地通關(guān)對(duì)經(jīng)濟(jì)的刺激成效顯著，帶動(dòng)樓市迅速?gòu)?fù)常。他指出，香港住宅物業(yè)由去年12月起出現(xiàn)反彈跡象，價(jià)量齊升。其中，中小型單位交投情況率先轉(zhuǎn)好，之后豪宅新盤成交情況也隨之好轉(zhuǎn)。

此外，由去年第四季度起，已涌現(xiàn)非本土港人入市的跡象。根據(jù)美聯(lián)物業(yè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及研究中心綜合土地注冊(cè)處資料，按已知買家姓名作分析，去年第四季內(nèi)地買家占整體一二手成交的占比高達(dá)11%，比率創(chuàng)11年季度新高。由于去年第四季尚未通關(guān)，因此估計(jì)這批買家以留港的新香港人為主。

萊坊報(bào)告也指出，通關(guān)后，內(nèi)地買家重返香港豪宅市場(chǎng)。市場(chǎng)錄得數(shù)宗1億港元或以上的交易，顯示買家對(duì)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持續(xù)感到興趣。

非香港永久居民在港置業(yè)需30%印花稅

不過(guò)，內(nèi)地人如果想在香港買房，十分考驗(yàn)買家的資金能力。

梁錦輝提到：“如果不是香港永久居民在港買房，需要交30%的印花稅。”

現(xiàn)時(shí)非香港永久居民在港置業(yè)須支付房?jī)r(jià)30%的印花稅，包括15%買家印花稅和15%從價(jià)印花稅。

這是什么概念呢？比如，九龍區(qū)麗宮大廈一套875尺（81.29平方米）的三房一廳，售價(jià)約735萬(wàn)港元（643萬(wàn)元人民幣），折合單價(jià)約7.9萬(wàn)元/平方米。

也就是說(shuō)，如果內(nèi)地居民想在香港買這套房子，大概需要支付房款643萬(wàn)元，以及30%的稅（192.9萬(wàn)元），相當(dāng)于花836萬(wàn)元，能在香港買到一套80來(lái)平方米樓齡偏大的三房，并且需要全款。

值得一提的是，香港買房的交易流程與內(nèi)地有較為顯著的區(qū)別。

“在香港交易二手房跟內(nèi)地不一樣，都得通過(guò)客戶經(jīng)理（即房產(chǎn)中介）和律師，我們一般是收取房屋總價(jià)1%的傭金，律師費(fèi)一般是一次性的，價(jià)格不會(huì)太高。”梁錦輝提到。

香港中介門店的掛牌信息 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

據(jù)了解，通常當(dāng)二手房開始進(jìn)入買賣流程后，買家和賣家都會(huì)委托律師參與交易。一般當(dāng)雙方有意向開始交易時(shí)，會(huì)由客戶經(jīng)理出面出具一份物業(yè)臨時(shí)買賣合約。

記者注意到，合約上除了會(huì)注明包括房產(chǎn)信息、價(jià)格、定金支付、房產(chǎn)交割時(shí)間等在內(nèi)的基本條款之外，還會(huì)有一些特殊條款，一般包括違約條款、責(zé)任限制條款、隱含條款等。

擬定和簽署完買賣合約后，就是“查冊(cè)及詢問(wèn)”環(huán)節(jié)，這個(gè)環(huán)節(jié)主要是買方律師，通過(guò)查閱賣方律師提供的關(guān)于標(biāo)的房產(chǎn)的文件，以發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)等方面可能存在的瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)。在發(fā)現(xiàn)了瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)之后，買方律師會(huì)向賣方律師發(fā)函，要求對(duì)于瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的解釋。所有過(guò)程順利以后，最后才到“轉(zhuǎn)讓”環(huán)節(jié)。

“內(nèi)地來(lái)香港買房的客戶，很多都是為了子女教育，雖然香港對(duì)‘學(xué)區(qū)房’的概念沒(méi)那么重，但房子周邊有優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，確實(shí)會(huì)增加房子的抗風(fēng)險(xiǎn)能力”，梁錦輝表示，香港區(qū)域內(nèi)較為集中的優(yōu)質(zhì)中小學(xué)，主要分布在港島中西區(qū)、灣仔區(qū)、東區(qū)以及九龍城區(qū)這四個(gè)區(qū)域。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者翻閱港資房企財(cái)報(bào)了解到，目前在香港市場(chǎng)擁有大量土地儲(chǔ)備的房企包括長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)等。其中，截至2022年末，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在港土地儲(chǔ)備為7500萬(wàn)平方尺，新鴻基地產(chǎn)為5790萬(wàn)平方尺，恒基地產(chǎn)為4500萬(wàn)平方尺，新世界發(fā)展為1790萬(wàn)平方尺。

3000萬(wàn)，香港買家一次性全款買內(nèi)地豪宅

有內(nèi)地人跑去香港買房，同樣也有港人來(lái)內(nèi)地買房。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比1月，2月各大關(guān)口區(qū)域買賣交易量環(huán)比上漲138%，咨詢量和訪客量也出現(xiàn)較大增幅。

美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰在接受香港文匯報(bào)采訪時(shí)表示，恢復(fù)全面通關(guān)后，港人紛紛涌入大灣區(qū)看房。國(guó)家大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)扶持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，港澳居民大灣區(qū)購(gòu)房也比較寬松，不用社保要求便可以購(gòu)買一套。美聯(lián)深圳和惠州等公司接待的港人看房量明顯反彈，我們接到的港人咨詢量是疫情期間的十幾倍。

據(jù)他透露，有位何姓香港客戶在香港做生意，對(duì)大灣區(qū)房產(chǎn)比較了解，近日前往深圳后海，以3000萬(wàn)元一次性付款買入一套豪宅，至于樓盤名稱，他稱不方便透露。他表示，這位客戶購(gòu)買深圳豪宅是作為資產(chǎn)配置，既不對(duì)外出租，也不自住。其實(shí)他可以貸款7成，但是寧愿選擇一次性付款。

中原地產(chǎn)深圳福田皇御苑店店長(zhǎng)夏志高也表示，恢復(fù)全面通關(guān)后，門店每天都會(huì)接待一兩批港人，帶他們看一些新樓盤。港人鄺先生看中了下沙京基濱河時(shí)代廣場(chǎng)附近的中洲灣，朝海戶型，對(duì)面可以看到香港，每平方米單位為11萬(wàn)元；而背海的戶型，每平方米為8萬(wàn)元。鄺先生最后選擇了126平方米的看海戶型，總價(jià)1000多萬(wàn)元，并且是全款購(gòu)買。

事實(shí)上，早在2019年11月，據(jù)大公網(wǎng)，香港特區(qū)行政長(zhǎng)官林鄭月娥在北京出席粵港澳大灣區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組第三次全體會(huì)議，會(huì)議公布了三大類16項(xiàng)普及惠民及便利香港專業(yè)界別到大灣區(qū)發(fā)展的政策措施，其中就包括港人在大灣區(qū)買房無(wú)社保要求。

廣東省還在2020年發(fā)布了《粵港合作框架協(xié)議》，該協(xié)議第46條提到，“優(yōu)化落實(shí)便利香港居民在粵購(gòu)房政策措施。進(jìn)一步簡(jiǎn)化香港居民購(gòu)房流程，完善香港居民購(gòu)房貸款政策，推動(dòng)落實(shí)與廣東本地居民享有同等待遇。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 陳榮浩 攝