每經(jīng)特約評論員 尹中立

房產(chǎn)稅是一個敏感話題，有關該話題的討論持續(xù)了近20年。最近又有人提議出臺房產(chǎn)稅政策。筆者認為，征收房產(chǎn)稅意義重大，但必須選擇合適的時機，而當下并非出臺房產(chǎn)稅政策的好時機。一方面，房地產(chǎn)市場正處在相對脆弱的復蘇階段，需要更多政策方面的呵護；另一方面，征收房產(chǎn)稅的一些前置條件尚不具備，比如小產(chǎn)權房的確權問題。

不利于市場進一步復蘇

2021年下半年以來，部分大型龍頭房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)流動性風險。2022年底有關部門出臺了一系列化解龍頭房地產(chǎn)企業(yè)風險的政策，市場逐步得到恢復，但從成交量等指標觀察仍然沒有恢復到正常狀態(tài)。2022年主要城市的新房和二手房季度成交量均比2021年下滑超30%左右，從今年前兩個月的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場的成交量和房價仍然處在下滑狀態(tài)。

債務違約增加使部分金融機構主動減少房地產(chǎn)行業(yè)貸款，疊加銷售下滑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈普遍緊張，引發(fā)土地市場出現(xiàn)一定流拍。甚至一線城市的土地都有流標現(xiàn)象，這是比較罕見的。

值得警惕的是，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務問題并非個別現(xiàn)象。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不少采取“三高”（高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)）經(jīng)營模式，在土地價格平均上漲速度超過房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負債成本增速的前提下，“三高”經(jīng)營模式可以使公司收益最大化。不過，高財務杠桿使得房地產(chǎn)企業(yè)抗風險能力較弱，只是在房價上漲狀態(tài)下“三高模式”的風險被掩蓋了。

如果此時出臺房產(chǎn)稅，會打壓市場預期，不利于市場進一步復蘇，也可能引發(fā)新的風險。

此外，征收房產(chǎn)稅有可能使住房租金上漲，直接影響到年輕人的獲得感。當前一線城市和二線城市的住宅租金收益率只有1.5%左右，遠低于按揭貸款的利率（4.5%以上），也低于銀行理財產(chǎn)品的收益率（3%左右）。征收房產(chǎn)稅如果導致租金上漲，受損的是租房者的利益。

對于難以通過租金上漲來轉(zhuǎn)移稅收成本增加的住房，持有成本的增加可能使住房所有者賣出住房，短期內(nèi)可能導致部分城市的住房供求關系出現(xiàn)較大波動，進而導致土地出讓收入出現(xiàn)大幅度下跌，影響地方政府的財政收入。

土地制度需進一步改革

征收房產(chǎn)稅，首先應該對房產(chǎn)進行價值評估，按照現(xiàn)行的制度規(guī)定，新建住宅對應的土地使用權是70年，住宅的評估價值應該與其使用年限呈反比，即使用年限越長評估價值越低，直至70年期滿評估價值為零。顯然，這種評估結果與市場現(xiàn)實情況是相悖的，現(xiàn)實的情況是購置時間越久其市場價值越高。評估價值與市場價值相悖的源頭就在于土地使用權，市場已經(jīng)默認住宅的土地使用權是永久的，但法律規(guī)定土地使用權只有70年。如果承認住宅對應的土地使用權期限為無限期，就不會出現(xiàn)上述矛盾。

為了使房產(chǎn)的價值評估更加合理，建議將住房的土地使用權期限改為永久。

與此相關的還有小產(chǎn)權房的確權問題。房產(chǎn)稅試點沒有涉及農(nóng)村集體土地上的住宅，按此推理“小產(chǎn)權房”不在房產(chǎn)稅的征收范圍之內(nèi)。商品住房需要征收房產(chǎn)稅，而小產(chǎn)權房無需繳納房產(chǎn)稅，變相提高了小產(chǎn)權房的市場價值，會刺激更多的小產(chǎn)權房出現(xiàn)。

尤其對于深圳這樣的城市來說，小產(chǎn)權房占存量住宅總量的50%左右，假如小產(chǎn)權房不征房產(chǎn)稅，則意味著一半的存量住房無需征收房產(chǎn)稅。從單個家庭擁有的住房數(shù)量看，深圳原住民擁有的小產(chǎn)權住房數(shù)量是相當大的，單個家庭用于出租的住房面積超過1000平方米的不在少數(shù)，他們是最應該被征收房產(chǎn)稅的群體。深圳的小產(chǎn)權房屬于歷史產(chǎn)物，如何將這些數(shù)量巨大的小產(chǎn)權房納入規(guī)范管理的渠道一直是深圳市住房管理部門的重要課題。如果小產(chǎn)權房的問題沒有突破，則深圳的房產(chǎn)稅改革就難言圓滿。

目前有關部門正在采取措施化解房地產(chǎn)金融風險，筆者認為，在此關口推行房產(chǎn)稅風險遠大于收益。鑒于上海和重慶已經(jīng)于多年前進行房產(chǎn)稅的試點，可以讓這兩個城市在完善規(guī)則基礎上，繼續(xù)進行房產(chǎn)稅的試點。

此外，征收房產(chǎn)稅涉及土地使用權期限及小產(chǎn)權房確權，這些都是十分敏感的問題?？梢赃x擇深圳作為試點，把征收房產(chǎn)稅的改革和小產(chǎn)權房確權改革配套推進?？梢詤⒖?005年在股票市場進行的“股權分置”改革經(jīng)驗，讓小產(chǎn)權房的所有者向深圳市住房保障部門無償轉(zhuǎn)讓一定比例的住房，以此作為小產(chǎn)權房獲得合法流通資格的對價，為了減少這些小產(chǎn)權房對市場的沖擊，可以將這些小產(chǎn)權房分批解禁。

（作者系中國社會科學院金融所房地產(chǎn)金融研究中心主任）