每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

告別了2021年的高速馳騁，2022年物業(yè)行業(yè)在低位中運(yùn)行。

截至目前，已經(jīng)有53家在A股和港股上市的物業(yè)企業(yè)發(fā)布了2022年度業(yè)績(jī)報(bào)告。在過(guò)去一年，上市物企在營(yíng)收、在管面積及盈利等方面的表現(xiàn)如何？

每經(jīng)記者陳榮浩攝

為此，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別從營(yíng)業(yè)收入、增值服務(wù)收入、在管面積、第三方在管面積、凈利率、每股基本盈利六個(gè)指標(biāo)，對(duì)上述上市物業(yè)企業(yè)2022年報(bào)進(jìn)行詳細(xì)梳理統(tǒng)計(jì)，推出2022年上市物企的營(yíng)業(yè)收入、增值服務(wù)收入、在管面積、第三方在管面積、凈利率、每股基本盈利六個(gè)榜單。

記者注意到，與2021年相比，2022年在管面積突破1億平方米的上市物企并未擴(kuò)容，大型物企的管理規(guī)模仍然保持了可觀的增長(zhǎng)速度。此外，擺脫了以往單一對(duì)規(guī)模的追求，越來(lái)越多的上市物企開(kāi)始主動(dòng)清退低質(zhì)項(xiàng)目，收并購(gòu)向“業(yè)務(wù)型”轉(zhuǎn)向。

多位業(yè)內(nèi)專家在接受記者采訪時(shí)表示，從2022年物業(yè)上市企業(yè)年報(bào)的情況看，多項(xiàng)指標(biāo)的增速均值均不如2021年同期。但行業(yè)弱周期、低風(fēng)險(xiǎn)、成長(zhǎng)性好的行業(yè)屬性未變。同時(shí)，經(jīng)歷了疫情洗禮，物企憑借與業(yè)主的深度互動(dòng)，強(qiáng)化了彼此聯(lián)系，城市服務(wù)、IFM領(lǐng)域藍(lán)海市場(chǎng)具有確定性，所以行業(yè)基本面向好不變。

“增收不增利”現(xiàn)象凸顯

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2022年上市物企營(yíng)收在100億元以上的有8家，200億元以上的僅有2家。其中，碧桂園服務(wù)以413.67億元大幅領(lǐng)跑，萬(wàn)物云以301.06億元緊隨其后。

歸母凈利潤(rùn)方面，2022年共有6家上市物企超過(guò)10億元，占比為19.35%；有14家物企實(shí)現(xiàn)了超過(guò)10%的增速。

克而瑞物管分析指出，2022年行業(yè)整體營(yíng)收增速放緩，盈利能力惡化。“企業(yè)間分化加劇，即使在同一梯隊(duì)企業(yè)也開(kāi)始斷檔，在第一梯隊(duì)表現(xiàn)尤為明顯。僅有碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云營(yíng)收超過(guò)300億元，該梯隊(duì)的其余企業(yè)均在百億元左右。”

與往年有所區(qū)別的是，受母公司、市場(chǎng)等多重因素影響，2022年不少上市物企出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)的情況。記者統(tǒng)計(jì)顯示，16家物企出現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)，其中碧桂園服務(wù)、中天服務(wù)、合景悠活、融創(chuàng)服務(wù)、時(shí)代鄰里、金科服務(wù)6家物企的下滑幅度均超過(guò)50%，行業(yè)“增收不增利”的情況凸顯。

對(duì)此，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上就表示，“去年公司利潤(rùn)未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因在于收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷(xiāo)大幅增加，達(dá)到約28.5億元。”

根據(jù)公告披露，2022年碧桂園服務(wù)的商譽(yù)及其他無(wú)形資產(chǎn)減值約17.70億元，這一數(shù)值與其年度凈利潤(rùn)僅相差4.91億元。其中，碧桂園服務(wù)對(duì)收購(gòu)標(biāo)的四川嘉寶生活服務(wù)、財(cái)信智慧生活服務(wù)，以及武漢雪域云海網(wǎng)絡(luò)科技，三項(xiàng)收并購(gòu)標(biāo)的商譽(yù)減值，涉及金額分別為13.06億元、4.45億元以及1.089億元。

萬(wàn)物云董事長(zhǎng)朱保全也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上發(fā)出反思，“高溢價(jià)收并購(gòu)過(guò)程中，較高的商譽(yù)價(jià)值是否合理？”

此外，金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)和時(shí)代鄰里三家物企在2022年出現(xiàn)不同程度虧損，歸母凈利潤(rùn)分別為-18.19億元、-4.624億元和-2.136億元。

虧損最嚴(yán)重的是金科服務(wù)，這也是其上市以來(lái)首次出現(xiàn)虧損。在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，金科服務(wù)董事長(zhǎng)夏紹飛表示，去年整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)極度承壓，開(kāi)發(fā)商大部分交付項(xiàng)目接房率和入住率都不盡如人意，整個(gè)空置房費(fèi)用的回款也缺乏對(duì)應(yīng)的保障。

中指研究院物業(yè)總經(jīng)理牛曉娟4月6日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“一方面，非業(yè)主增值服務(wù)作為高毛利業(yè)務(wù)，在2022年受到了很大不利影響：如房地產(chǎn)行業(yè)下行導(dǎo)致業(yè)務(wù)量較少，地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)造成物業(yè)公司大量應(yīng)收賬款壞賬，極大影響了盈利水平；另一方面，前兩年行業(yè)規(guī)模擴(kuò)張出現(xiàn)內(nèi)卷，存在為增加規(guī)模而激進(jìn)并購(gòu)的現(xiàn)象，導(dǎo)致分?jǐn)偝杀靖?，但整合效益不佳，甚至出現(xiàn)商譽(yù)減值問(wèn)題。”

牛曉娟表示，社區(qū)增值服務(wù)綜合看也是毛利較高的業(yè)務(wù)板塊，但受疫情及宏觀經(jīng)濟(jì)承壓影響，不少業(yè)務(wù)的開(kāi)展受到限制，導(dǎo)致不少企業(yè)在該板塊收入下滑，并增加了企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理成本，導(dǎo)致利潤(rùn)貢獻(xiàn)受到?jīng)_擊。以上種種原因綜合作用，壓縮了利潤(rùn)空間，導(dǎo)致?tīng)I(yíng)業(yè)收入能實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)而利潤(rùn)不增甚至反降的結(jié)果。

收并購(gòu)轉(zhuǎn)向“業(yè)務(wù)型”

截至2022年底，上市物企在管面積突破2億平方米的有12家，而在管面積破億平方米的物企陣營(yíng)未見(jiàn)擴(kuò)容。

具體來(lái)看，碧桂園服務(wù)在管面積由2021年12月31日約7.67億平方米增至約8.69億平方米，緊隨其后的萬(wàn)物云為8.4億平方米，也是行業(yè)僅有的兩家在管面積超過(guò)8億平方米的企業(yè)，領(lǐng)先雅生活、保利物業(yè)超2億平方米。與此同時(shí)，另外有31家上市物企的在管面積約在百萬(wàn)至千萬(wàn)平方米級(jí)別。

作為物企規(guī)模增長(zhǎng)的重要手段之一，2021年還在盛行的物企大規(guī)模收并購(gòu)行動(dòng)在2022年已經(jīng)較少出現(xiàn)。據(jù)中指物業(yè)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2022年物管行業(yè)披露的收并購(gòu)交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021年的收并購(gòu)交易總額大降約70.8%。

“2022年并購(gòu)市場(chǎng)環(huán)境錯(cuò)綜復(fù)雜，并購(gòu)方更謹(jǐn)慎、全面地平衡標(biāo)的質(zhì)量、價(jià)格、盈利能力，并綜合考慮戰(zhàn)略協(xié)同和投后管理的難易程度。其次，由于地產(chǎn)困局的傳導(dǎo)性影響，年內(nèi)大型并購(gòu)案例較為少見(jiàn)，主要原因來(lái)自預(yù)算的壓力以及對(duì)標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的考量。”牛曉娟表示，不過(guò)國(guó)企并購(gòu)活躍度提升，華潤(rùn)萬(wàn)象生活、招商積余、中海物業(yè)、金茂物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)、京城佳業(yè)等國(guó)企扛起了收并購(gòu)大旗。

值得注意的是，物企收并購(gòu)正由“規(guī)模型”向“業(yè)務(wù)型”轉(zhuǎn)變，且“規(guī)模型”并購(gòu)更集中于特色細(xì)分賽道。“2022年并購(gòu)交易標(biāo)的為傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)的約占一半，機(jī)場(chǎng)、度假村、酒店、金融類等細(xì)分領(lǐng)域物業(yè)備受關(guān)注。同時(shí)，諸如汽車(chē)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、電商服務(wù)、咨詢服務(wù)、家政服務(wù)、城市服務(wù)等‘業(yè)務(wù)型’并購(gòu)逐漸受到重視。”牛曉娟表示。

以金茂服務(wù)為例，2022年其在管面積同比增長(zhǎng)50%以上，全年實(shí)現(xiàn)16類業(yè)態(tài)拓展。如2022年6月17日，金茂服務(wù)成功并購(gòu)首置物業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)管理規(guī)模得到提升；2022年與中國(guó)中化的農(nóng)業(yè)和化工板塊建立有效協(xié)同，成功獲取了研發(fā)中心、工業(yè)園區(qū)等業(yè)態(tài)，并新增城市服務(wù)項(xiàng)目5個(gè)。

此外，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體下行，銷(xiāo)售與投資雙降，但存量空間依然龐大，第三方競(jìng)標(biāo)拓展正在成為物企最重要的新增項(xiàng)目來(lái)源。金科服務(wù)董事長(zhǎng)夏紹飛在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2022年三四季度開(kāi)始金科服務(wù)正式推出內(nèi)部住宅發(fā)展計(jì)劃，未來(lái)將升級(jí)到街區(qū)式物業(yè)服務(wù)范疇，把戰(zhàn)略重心逐步轉(zhuǎn)移到存量項(xiàng)目上，“目前效果是比較好的”。

物企在不斷對(duì)外拓展的同時(shí)，也在進(jìn)行“瘦身”。

如碧桂園服務(wù)對(duì)四川嘉寶服務(wù)、財(cái)信服務(wù)多個(gè)因?yàn)槔麧?rùn)率及物業(yè)管理費(fèi)收取率低于預(yù)期的項(xiàng)目，進(jìn)行了清退。碧桂園管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上透露，2022年公司主動(dòng)退出虧損或收繳率低的項(xiàng)目，涉及合約管理面積約8400萬(wàn)平方米，“幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)模”。此外，金科服務(wù)也在2022年就主動(dòng)收縮了部分賬期較長(zhǎng)、現(xiàn)金流較差的項(xiàng)目。

“2020~2021年物企通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)完成收并購(gòu)一般給到10~15倍估值，轉(zhuǎn)手通過(guò)資本化在二級(jí)市場(chǎng)能獲得20~30倍，甚至是更高的價(jià)格，中間利潤(rùn)十分可觀，對(duì)收并購(gòu)買(mǎi)賣(mài)雙方形成共贏的閉環(huán)，因此收并購(gòu)成為了前兩年行業(yè)的主流趨勢(shì)。”億翰物研分析指出，隨著資本風(fēng)口的消失，目前港股物管資本市場(chǎng)，上市民營(yíng)物企的PE值甚至都達(dá)不到10倍，由于缺少資本市場(chǎng)的買(mǎi)單，自然無(wú)法再次形成可觀的中間利潤(rùn)，收并購(gòu)邏輯難以形成閉環(huán)。

“現(xiàn)在回頭看，當(dāng)時(shí)的收并購(gòu)估值其實(shí)是偏高的。”東吳證券地產(chǎn)首席分析師房誠(chéng)琦指出，“收并購(gòu)在報(bào)表上主要體現(xiàn)在無(wú)形資產(chǎn)中的客戶關(guān)系和商譽(yù)，無(wú)論是哪種都會(huì)直接對(duì)利潤(rùn)造成影響，具體影響的程度就要看當(dāng)時(shí)收購(gòu)的體量和對(duì)價(jià)了，各家公司不太一樣，但有一點(diǎn)是可以確認(rèn)的，收并購(gòu)對(duì)利潤(rùn)的影響肯定沒(méi)有完全結(jié)束，還會(huì)持續(xù)幾年。”

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者陳榮浩攝