每日經(jīng)濟新聞 2023-04-07 15:54:15
每經(jīng)編輯 李澤東
4月6日，有“私募魔女”之稱的半夏投資創(chuàng)始人李蓓在半夏投資最新運作報告表示，雖然我們持有的地產(chǎn)股今年以來表現(xiàn)非常落后，但我們相信，這并不是風險而是機會，后續(xù)大漲只是時間問題。
她認為，現(xiàn)在的地產(chǎn)，就好像2016年年初的煤炭股。行業(yè)經(jīng)歷了供給側(cè)的出清和收縮，需求端剛剛開始觸底回升。相較于當初的煤炭，本輪地產(chǎn)的需求下滑更多，但供給側(cè)出清同樣更加的劇烈。
對于持倉，李蓓表示早已開始布局上市房企，并維持超10%的地產(chǎn)股總體持倉比例作為底倉。“我們幾乎可以確認，這是10年一遇級別的機會，股價的反應只是時間問題。”
4月7日，A股地產(chǎn)板塊開盤爆拉，房地產(chǎn)ETF漲近4%領漲全市場，截至收盤，粵泰股份（600393）、天保基建（000965）、中交地產(chǎn)（000736）漲停，信達地產(chǎn)（600657）、新城控股（601155）、宋都股份（600077）等大漲。
4月7日，李蓓在半夏投資微信公眾號更新發(fā)文：“今天地產(chǎn)股大漲，很多人說是因為半夏昨天發(fā)月報，看多地產(chǎn)。這個鍋我不背。我公開看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長時間了。二月份做方略訪談我就說過：中國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來的第一次大力度的供給側(cè)改革，現(xiàn)在還活著的很多地產(chǎn)公司，市值會創(chuàng)新高。過去2個月，我參加了三次行業(yè)會議，一次是諾亞財富的，一次是好買基金的，一次是思睿集團的，都公開說過：地產(chǎn)供給下降，房價會企穩(wěn)回升?？春矛F(xiàn)在還沒有暴雷的地產(chǎn)企業(yè)，很多市值會新高。”
李蓓稱，每一次市場真正的大拐點之前，無論市場還是產(chǎn)業(yè)，都并無太多的前瞻性。
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我們當前對行業(yè)的判斷，要點是：
1，地產(chǎn)全行業(yè)住宅銷售在11億平米見底，后續(xù)溫和回升。
2，行業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)資產(chǎn)負債表受創(chuàng)傷，未來1-2年，仍不具備供給端擴張的能力。全行業(yè)拿地和開工會依然下行。
3，供給已經(jīng)大幅下降1年，后續(xù)1-2年仍將下降，需求企穩(wěn)回升，供需錯配，房價會企穩(wěn)回升。
4，從現(xiàn)在往后，頭部企業(yè)份額上升，毛利改善，量價齊升。
5，從資產(chǎn)價值的角度，一旦房價企穩(wěn)回升，高庫存高杠桿未暴雷企業(yè)的存量資產(chǎn)重估彈性巨大。
現(xiàn)在，還沒有暴雷的地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)歷了行業(yè)涅槃，企業(yè)浴火重生，一定會飛的更高。
從基本面上看，恰逢傳統(tǒng)銷售旺季，TOP100房企3月份銷售數(shù)據(jù)也延續(xù)了此前良好的增長態(tài)勢。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100房企3月份單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%。
展望后市，中指研究院表示，當前各地因城施策有望持續(xù)推進、部分城市購房者置業(yè)情緒亦有所改善。一季度二手房置換的改善需求尚未完全進入市場，這部分需求入市或?qū)π路渴袌鲂纬梢欢ㄖ?。但當前市場也面臨較多不確定性，考慮到支撐2月份、3月份需求恢復最重要的因素是積壓需求的集中釋放，這一因素在二季度對市場的支撐作用將會邊際轉(zhuǎn)弱，二季度銷售有望回歸正常市場節(jié)奏。
此外，數(shù)據(jù)顯示，今年一季度超半數(shù)TOP100房企累計業(yè)績同比增長，其中同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達到38家。
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部分央國企累計業(yè)績增幅超50%；綠城、龍湖等優(yōu)質(zhì)民營房企的累計業(yè)績增幅也在30%以上。
從拿地情況來看，銷售端的復蘇也帶來拿地活躍度的提升，截至今年3月份，民營企業(yè)拿地金額占比較去年同期有明顯增長。
雖然在三四線城市城投仍然是支撐市場穩(wěn)定的主力軍，但在核心22城市，城投拿地比例已經(jīng)降至35%，為去年以來最低，較去年一季度高峰下降55個百分點。其中杭州、蘇州、北京土拍幾乎難見城投出現(xiàn)。
此外，2月份至3月份拿地金額TOP15榜單中，民營房企占比已提升至半數(shù)左右。
據(jù)證券日報報道，對此，諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關榮雪表示，當前房地產(chǎn)競爭格局還不清晰，在年初多城推出優(yōu)質(zhì)地塊時，民營房企緊抓時機積極補倉。房企拿地主要遵循“優(yōu)中選優(yōu)”策略，愿意以較高成本拿下后續(xù)去化具一定保障、利潤空間相對較大的地塊，對低成本、去化難的地塊仍持較高的謹慎態(tài)度。二季度預計隨著房企收金情況有所改善，民營房企的拿地參與度或?qū)⑦M一步提升。
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