每經(jīng)記者 趙云    每經(jīng)編輯 肖芮冬    

4月7日，大盤(pán)早盤(pán)略作下探后震蕩上行，三大指數(shù)均小幅收高，科創(chuàng)50指數(shù)漲1.23%，錄得日線七連陽(yáng)，滬指亦縮量六連陽(yáng)。截至收盤(pán)，滬指漲0.45%，深成指漲0.85%，創(chuàng)業(yè)板指漲0.84%。

盤(pán)面上，光熱發(fā)電早盤(pán)大漲，創(chuàng)新藥板塊連續(xù)展開(kāi)補(bǔ)漲。房地產(chǎn)板塊也強(qiáng)勢(shì)崛起。同時(shí)，人工智能板塊卷土重來(lái)，ChatGPT、云游戲、文化傳媒方向領(lǐng)漲。

下跌方面，養(yǎng)殖板塊領(lǐng)跌，一帶一路板塊表現(xiàn)疲軟。

總體上個(gè)股漲多跌少，兩市超3200只個(gè)股上漲。滬深兩市今日成交額10540億，較上個(gè)交易日縮量1393億，部分因?yàn)闇罟赏ń袢諘和＝灰住?/p>

可以看出，AI板塊“一家獨(dú)大”的情況有所緩解，那么為何是地產(chǎn)（和醫(yī)藥）先站出來(lái)呢？我們來(lái)回顧一下。

6日晚間，市場(chǎng)傳出半夏投資李蓓對(duì)近期A股的判斷，其認(rèn)為持有地產(chǎn)股并不是風(fēng)險(xiǎn)而是機(jī)會(huì)，后續(xù)大漲只是時(shí)間問(wèn)題，并且稱之為“十年一遇”級(jí)別的機(jī)會(huì)，預(yù)判一批上市房企的股價(jià)存在3-10倍的上漲空間。

今天一開(kāi)盤(pán)，房地產(chǎn)板塊就漲勢(shì)兇猛，表現(xiàn)異常突出。個(gè)股方面，粵泰股份、天?；?、中交地產(chǎn)、我愛(ài)我家等漲停。信達(dá)地產(chǎn)、特發(fā)服務(wù)、華發(fā)股份、招商蛇口等紛紛大漲。

下午2點(diǎn)過(guò)，李蓓在公眾號(hào)發(fā)文回應(yīng)：“很多人說(shuō)是地產(chǎn)股大漲因?yàn)榘胂淖蛱彀l(fā)月報(bào)看多地產(chǎn)。這個(gè)鍋我不背，我公開(kāi)看多地產(chǎn)股已經(jīng)很長(zhǎng)時(shí)間了。”李蓓直言持倉(cāng)中地產(chǎn)股大部分是港股，但是今天港股休市。

文中，李蓓也給出了看對(duì)地產(chǎn)股的核心邏輯——中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了有史以來(lái)的第一次大力度的供給側(cè)改革，現(xiàn)在還活著的很多地產(chǎn)公司，市值會(huì)創(chuàng)新高。

港股地產(chǎn)股估值更低

對(duì)于具體選擇港股而非A股地產(chǎn)股的邏輯，李蓓表示“理由也很簡(jiǎn)單，因?yàn)楸華股實(shí)在是便宜太多，折價(jià)水平顯著高于市場(chǎng)平均的AH溢價(jià)。”

李蓓舉例如下：

同樣是萬(wàn)科，港股0.5PB，A股0.7PB。同樣是新城，港股不到0.3PB，A股0.6PB。

同樣是優(yōu)質(zhì)央企，港股的中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)金茂PB分別只有0.5和0.3倍，A股的保利發(fā)展和招商蛇口PB分別是1倍和1.4倍。

A股民企地產(chǎn)公司（含已爆雷）平均數(shù)和中位數(shù)大約都是1.2倍PB，而沒(méi)有暴雷的龍頭民企碧桂園只有不到0.3PB。

港股甚至還有0.1PB的國(guó)企。即便大股東中國(guó)人壽業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)剛說(shuō)了會(huì)大力支持遠(yuǎn)洋集團(tuán)，遠(yuǎn)洋也已經(jīng)大幅計(jì)提過(guò)資產(chǎn)減值后，其估值依然只有0.17倍PB。

現(xiàn)在還沒(méi)爆雷的地產(chǎn)企業(yè)一定會(huì)飛的更高

李蓓表示每一次市場(chǎng)真正的大拐點(diǎn)之前，無(wú)論市場(chǎng)還是產(chǎn)業(yè)，都并無(wú)太多的前瞻性?，F(xiàn)在還沒(méi)有爆雷的地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)歷了行業(yè)涅槃，企業(yè)浴火重生，一定會(huì)飛的更高。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)，她認(rèn)為有5點(diǎn)值得關(guān)注：

1，地產(chǎn)全行業(yè)住宅銷售在11億平米見(jiàn)底，后續(xù)溫和回升。

2，行業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受創(chuàng)傷，未來(lái)1-2年，仍不具備供給端擴(kuò)張的能力。全行業(yè)拿地和開(kāi)工會(huì)依然下行。

3，供給已經(jīng)大幅下降1年，后續(xù)1-2年仍將下降，需求企穩(wěn)回升，供需錯(cuò)配，房?jī)r(jià)會(huì)企穩(wěn)回升。

4，從現(xiàn)在往后，頭部企業(yè)份額上升，毛利改善，量?jī)r(jià)齊升。

5，從資產(chǎn)價(jià)值的角度，一旦房?jī)r(jià)企穩(wěn)回升，高庫(kù)存高杠桿未暴雷企業(yè)的存量資產(chǎn)重估彈性巨大。

據(jù)金融界，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地產(chǎn)股大漲主要有四方面的原因：官方對(duì)地產(chǎn)的信心、龍頭企業(yè)的信心、機(jī)構(gòu)大佬的表態(tài)以及一季度龍頭房企業(yè)績(jī)不錯(cuò)。

消息面上，4月6日，國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)王軍在發(fā)布會(huì)介紹，住房消費(fèi)呈現(xiàn)回暖跡象，房地產(chǎn)業(yè)1-2月份銷售收入由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比增長(zhǎng)2.3%，較去年全年加快19.5個(gè)百分點(diǎn)；3月份增速進(jìn)一步提升，同比增長(zhǎng)17.9%。李宇嘉認(rèn)為，官方表態(tài)地產(chǎn)回升的信號(hào)突出，也意味著后續(xù)政策將繼續(xù)扶持地產(chǎn)需求端基本面。

前不久，在萬(wàn)科2022年業(yè)績(jī)會(huì)上，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)既沒(méi)有“狂飆”，也沒(méi)有“倒春寒”，新房需求上有天花板，下有保底線。從萬(wàn)科的視角，盡管地產(chǎn)在低位徘徊，但底部特征規(guī)明顯，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。郁亮的結(jié)論與去年類似，市場(chǎng)仍然處于溫和恢復(fù)的階段。

數(shù)據(jù)方面，中指研究院剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1月份至3月份，百?gòu)?qiáng)房企銷售額同比增長(zhǎng)8.2%，其中3月份銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，呈雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

李宇嘉稱，過(guò)度悲觀后，必然存在修復(fù)和反彈的訴求，而政策助攻和基本面修復(fù)，更加劇這一趨勢(shì)。

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，公募方面，看好今年房地產(chǎn)板塊個(gè)股也成共識(shí)。從持倉(cāng)上看，加碼龍頭地產(chǎn)公司也是大多數(shù)公募機(jī)構(gòu)的投資框架調(diào)整。

華夏基金認(rèn)為，2023年要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)重啟首先要化解風(fēng)險(xiǎn)，地產(chǎn)是重要部分。既要保交樓解決社會(huì)民生風(fēng)險(xiǎn)，又要保主體解決金融信用風(fēng)險(xiǎn)。

廣發(fā)基金宏觀策略部表示，2023年在股票行業(yè)配置上，會(huì)適度增加消費(fèi)和地產(chǎn)鏈方向的配置。從數(shù)據(jù)上看，防控優(yōu)化利好消費(fèi)，地產(chǎn)放松利好地產(chǎn)鏈，而食品飲料是二者受益的交集。

此外，中銀證券最新研報(bào)表示，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)能逐步修復(fù)，預(yù)計(jì)居民對(duì)房?jī)r(jià)、收入、就業(yè)的預(yù)期將持續(xù)改善，繼續(xù)帶動(dòng)購(gòu)房需求回升，行業(yè)基本面改善的持續(xù)性得到進(jìn)一步鞏固后，預(yù)計(jì)房企的投資也將有所回升，帶動(dòng)房企貸款需求的提升。建議持續(xù)關(guān)注基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)情況，同時(shí)建議在板塊目前相對(duì)低迷的情況下，關(guān)注內(nèi)生增長(zhǎng)快、拿地有效性強(qiáng)的內(nèi)驅(qū)動(dòng)力型公司。

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