每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“投資人要看到企業(yè)資產(chǎn)價值的創(chuàng)造。”

談及華潤有巢成功發(fā)行首批保租房公募REITs，華潤置地長租公寓REITs平臺總經(jīng)濟師王戈宏指出。

2023年4月18日，觀點指數(shù)研究院召開以“煥新機遇”為主題的“2023觀點租賃圓桌”和“不動產(chǎn)破局與重構(gòu)·2023觀點資本圓桌”兩場專業(yè)論壇，現(xiàn)場同時發(fā)布“卓越指數(shù)·2023住房租賃卓越表現(xiàn)”研究成果。

觀點指數(shù)發(fā)布的《2023住房租賃發(fā)展報告》顯示，過去一年里，受政策推動，住房租賃行業(yè)快速發(fā)展。截至2022年底，泊寓、冠寓以及招商伊敦已開業(yè)房間數(shù)分別為16.66萬間、11.6萬間以及2.68萬間，已開業(yè)規(guī)模較2021年底分別增長4.45%、9.43%以及7.49%；相寓、魔方公寓在營房源規(guī)模分別為25.7萬間和7.62萬間，較2021年底增長1.58%和0.4%。對比企業(yè)過往規(guī)模增速可以發(fā)現(xiàn)，租賃企業(yè)不再盲目尋求規(guī)模的增長。

“從數(shù)據(jù)上看行業(yè)爆發(fā)了，但是爆發(fā)也帶來了很多競爭。”樂乎集團創(chuàng)始人、CEO羅意說，“剛需、白領(lǐng)仍然是未來市場最大的需求。企業(yè)很難做到標準化產(chǎn)品，所有項目都是一個打法，‘卷’帶來的后果就是分化，包括客戶的分化、機構(gòu)的分化還有城市內(nèi)部板塊的分化。”

對于剛需和白領(lǐng)的市場需求，魔方生活服務(wù)集團首席戰(zhàn)略官胡鼎指出：“更高的精神文明需求才是年輕人更需要的，所以魔方在未來已來的時候打造出他們想要的生活。這種情況下，魔方關(guān)注的就不只是安全，更多的是體驗。”

高速發(fā)展的長租公寓資產(chǎn)也再度受到投資機構(gòu)關(guān)注。

“退出是容易的，因為沒有退不出的項目，只有退不出的價值。”瓴寓國際CEO張愛華強調(diào)，募和退就是資本運作，要做資管離不開投資，投完了不動產(chǎn)，要有能力把產(chǎn)品打造出來，后面還必須做好運營管理，缺一不可。

而對于當前住宅市場復(fù)蘇中凸顯出的行業(yè)天花板，住宅房地產(chǎn)出現(xiàn)了怎樣的投資新格局？應(yīng)該構(gòu)建怎樣的風險化解范式？AMC與房企合作如何落地？

中城投資助理總裁馮雄杰闡釋了一個新思路：“在當前形勢下，可以通過債務(wù)重組、資產(chǎn)抵債等一系列手段，來解決項目的歷史問題。通過重整程序的法定性，統(tǒng)一暴露項目的所有債務(wù)。同時，鎖定項目資產(chǎn)，解決項目所有債務(wù)，對不良資產(chǎn)的資金、資產(chǎn)等生產(chǎn)要素重新構(gòu)建。要做好各方利益的協(xié)調(diào)，只有各方利益形成合力，才能把不良資產(chǎn)盤活，提升價值。”

北京金誠同達（上海）律師事務(wù)所高級合伙人賀國良則指出，未來將是重的越重，輕的越輕，風險管控極為重要。

“不良資產(chǎn)處置是從快到慢、從破到立，前者是指以前的單一資產(chǎn)處置，可直接通過拍賣兌現(xiàn)，而現(xiàn)在項目的盤活要求完全不一樣。過往有資金就可買下這個項目，現(xiàn)在還要求強大的專業(yè)服務(wù)能力。”賀國良表示。

在AMC與房企合作機遇層面，瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理趙永華坦言，“房企要轉(zhuǎn)變觀念，在保交樓、保民生大環(huán)境下，AMC需要調(diào)整戰(zhàn)略方向。未來房企的投資重點之一是保障性住房以及長租公寓。同時，房企競爭的賽道是高端房地產(chǎn)，主要就是綠色低碳、環(huán)保、智能環(huán)境好的住宅。另外，未來那些產(chǎn)業(yè)發(fā)達的都市圈中心城市，以及特大城市是競爭重點。”

封面圖片來源：觀點供圖