每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

“我們項(xiàng)目方后續(xù)會(huì)根據(jù)政府的安排和規(guī)劃進(jìn)行退地處理，該爭(zhēng)取的也會(huì)盡量爭(zhēng)取。”

涉及此次清算范圍的某項(xiàng)目開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

日前，澄江市對(duì)外公示《撫仙湖國(guó)土空間保護(hù)和科學(xué)利用專項(xiàng)規(guī)劃（2021-2035）》（下稱《專項(xiàng)規(guī)劃》）。根據(jù)規(guī)劃，撫仙湖環(huán)湖文旅開發(fā)將主要集中在湖北岸和湖東岸的湖濱度假風(fēng)貌區(qū)，西岸的漁村文化風(fēng)貌區(qū)，以及南岸路居鎮(zhèn)的田園風(fēng)貌區(qū)等4個(gè)片區(qū)。而此前已列入規(guī)劃但并不在4個(gè)片區(qū)的文旅項(xiàng)目，如今面臨的將是或“縮水”、或“被取消”。

這份規(guī)劃的時(shí)限至少到2035年，這也意味著熱鬧多年的撫仙湖環(huán)湖文旅開發(fā)已開始“關(guān)門”，未來(lái)10年內(nèi)區(qū)域?qū)⒑茈y新增文旅項(xiàng)目，而隨著生態(tài)紅線的劃定，部分項(xiàng)目還將面臨大幅度縮減的問題。

該退地的退地，該爭(zhēng)取的爭(zhēng)取

這場(chǎng)歷時(shí)近兩年的規(guī)劃調(diào)整終于有了結(jié)果。

日前，澄江市對(duì)外公示《專項(xiàng)規(guī)劃》，撫仙湖環(huán)湖文旅開發(fā)將主要集中在湖北岸和湖東岸的湖濱度假風(fēng)貌區(qū)，西岸的漁村文化風(fēng)貌區(qū)，以及南岸路居鎮(zhèn)的田園風(fēng)貌區(qū)等4個(gè)片區(qū)。

其中，規(guī)劃面積最大的是撫仙湖北岸的湖濱度假生態(tài)區(qū)，區(qū)域內(nèi)聚集了包括仙湖圣水、撫仙湖國(guó)際旅游度假區(qū)、廣龍小鎮(zhèn)、櫻花山谷、寒武紀(jì)小鎮(zhèn)等多個(gè)文旅項(xiàng)目，根據(jù)規(guī)劃區(qū)域建筑高度要求控制在36米以內(nèi)；而仙湖島項(xiàng)目和復(fù)星集團(tuán)的立昌旅游小鎮(zhèn)則在漁村文化風(fēng)貌區(qū)，建筑高度要求不超過(guò)24米；位于撫仙湖南岸路居鎮(zhèn)的路居田園風(fēng)貌區(qū)，主要項(xiàng)目為星空小鎮(zhèn)。

事實(shí)上，這也是2021年撫仙湖啟動(dòng)建設(shè)項(xiàng)目長(zhǎng)久熔斷機(jī)制以來(lái)，澄江市首次公布撫仙湖流域國(guó)土空間保護(hù)和利用的專項(xiàng)規(guī)劃。

2021年6月，撫仙湖啟動(dòng)環(huán)湖開發(fā)長(zhǎng)久熔斷機(jī)制，并暫停了包括廣龍旅游小鎮(zhèn)、湖畔圣水、撫仙湖國(guó)際峰會(huì)中心、櫻花谷、太陽(yáng)山國(guó)際生態(tài)旅游悠閑度假社區(qū)、撫仙湖國(guó)際健康旅游谷、撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)、撫仙湖星空國(guó)際旅游度假社區(qū)、仙湖島、九龍晟景、立昌小鎮(zhèn)、撫仙湖國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)等16個(gè)環(huán)湖項(xiàng)目的審批。

暫停內(nèi)容則包括：暫停在建工程施工作業(yè)工作；暫停質(zhì)量安全監(jiān)督、施工許可、驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案工作；暫停商品房預(yù)售許可證審批、預(yù)售資金審批工作；暫停商品房預(yù)售、限售、《商品房買賣合同》網(wǎng)簽備案、二手房交易、《二手房買賣合同》網(wǎng)簽備案工作；暫停人防方案審批、人防工程竣工驗(yàn)收及備案工作；暫停消防工程審查、驗(yàn)收及備案工作。

如今，隨著《專項(xiàng)規(guī)劃》的公布，這16個(gè)暫停項(xiàng)目的命運(yùn)也已明確。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲得的一份署名“澄江市人民政府辦公室”發(fā)布的《撫仙湖沿岸項(xiàng)目土地回收清算方案》文件顯示，澄江市已于日前啟動(dòng)對(duì)部分項(xiàng)目的土地回收清算。

根據(jù)這份方案，清算范圍特指已取得土地中涉及需要將已供土地進(jìn)行核減的項(xiàng)目，經(jīng)排查后，主要涉及撫仙湖廣龍旅游小鎮(zhèn)、撫仙湖國(guó)際老年康體養(yǎng)生度假中心（櫻花谷）、太陽(yáng)山國(guó)際生態(tài)旅游悠閑度假社區(qū)、撫仙湖國(guó)際健康旅游谷、撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)、撫仙湖國(guó)際藝術(shù)小鎮(zhèn)、星空小鎮(zhèn)、寒武紀(jì)樂園、九龍晟景、立昌小鎮(zhèn)等10個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)收回已供土地面積約8059畝。

“目前我們是已收到政府相關(guān)文件，后續(xù)應(yīng)該會(huì)根據(jù)公告，每個(gè)項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)與政府就土地回收清算問題進(jìn)行溝通、協(xié)商。”涉及此次清算范圍的某項(xiàng)目開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，但當(dāng)前政府方尚未有最終的明確決策，“我們項(xiàng)目方后續(xù)會(huì)根據(jù)政府的安排和規(guī)劃進(jìn)行退地處理，該爭(zhēng)取的也會(huì)盡量爭(zhēng)取。”

而針對(duì)已建成交付的項(xiàng)目情況，該負(fù)責(zé)人透露，“據(jù)我初步了解，已建好、交付部分或?qū)⒗^續(xù)保留，未開發(fā)部分將進(jìn)行退地處理，但截至目前還沒有最終完全確定。”

紅線項(xiàng)目何時(shí)退？未知

需要注意的是，在上述10個(gè)涉及土地回收清算的項(xiàng)目中，有3個(gè)涉及托管區(qū)的項(xiàng)目，撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)、星空小鎮(zhèn)、九龍晟景需由項(xiàng)目方、江川區(qū)人民政府、澄江市人民政府共同簽訂后續(xù)相關(guān)協(xié)議。

公開資料顯示，九龍晟景位于云南江川撫仙湖西岸九龍灣，建筑面積為69.993萬(wàn)平方米，占地面積100萬(wàn)平方米，系2005年7月當(dāng)?shù)卣ㄟ^(guò)招商引資，引入云南林大福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，主要業(yè)態(tài)為公寓和別墅。

2007年項(xiàng)目公開宣傳“樓盤距湖岸只有100米”，95%的房間都可以看到湖水景色。2012年，項(xiàng)目均價(jià)已達(dá)13500元/平方米，而彼時(shí)昆明整體均價(jià)尚不足萬(wàn)元。

由于部分建筑位于撫仙湖一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)，此前該項(xiàng)目已被玉溪市江川區(qū)、澄江市人民政府多次責(zé)令停工、整改，先后3次拆除了部分建筑，拆除總面積為5649平方米。2021年5月，中央第八生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察組對(duì)九龍晟景項(xiàng)目整改工作明確要求堅(jiān)決整改到位。

在被督察后，2021年7月，玉溪市先后將九龍晟景項(xiàng)目中的九龍國(guó)際會(huì)議中心酒店、A棟公寓、B棟公寓共3棟建筑，總建筑面積約14.4萬(wàn)平方米，進(jìn)行整體拆除并復(fù)綠。而項(xiàng)目原購(gòu)房戶則可根據(jù)購(gòu)買時(shí)的價(jià)格，按比例置換寒武紀(jì)小鎮(zhèn)翡翠灣二期房屋。

另一個(gè)位于撫仙湖東岸的撫仙湖華夏和諧文化園矣馬谷度假區(qū)，原規(guī)劃占地490畝，是一個(gè)高爾夫別墅項(xiàng)目，一度還被評(píng)為云南省30個(gè)重點(diǎn)文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目之一，此前曾因違規(guī)開發(fā)已停工多年。

根據(jù)澄江市最新公布的撫仙湖生態(tài)紅線范圍和土地規(guī)劃，上述項(xiàng)目幾乎均位于紅線范圍內(nèi)。而按規(guī)定，紅線內(nèi)不得開發(fā)，因此包括星空小鎮(zhèn)在內(nèi)的已建成項(xiàng)目，在最新公布的撫仙湖土地利用規(guī)劃中，被標(biāo)注為“條件成熟后退出用地”。但至于何謂“條件成熟”，何時(shí)退出并未說(shuō)明。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2014年4月，撫仙湖開展大整改工作，相關(guān)部門對(duì)一級(jí)保護(hù)區(qū)內(nèi)的重大項(xiàng)目實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)查，一TOP10房企在撫仙湖的項(xiàng)目曾耗時(shí)6年進(jìn)行停工整改。

景鑒智庫(kù)創(chuàng)始人周鳴岐告訴記者，按照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行合理開發(fā)，文旅綜合性開發(fā)和旅游地產(chǎn)可以做到生態(tài)平衡。因?yàn)槲穆瞄_發(fā)跟生態(tài)保護(hù)并不一定是矛盾對(duì)立的，不管是從國(guó)際還是國(guó)內(nèi)知名項(xiàng)目來(lái)看，不少項(xiàng)目即便進(jìn)行了商業(yè)開發(fā)也沒有破壞生態(tài)，反而與景觀相融合后更美觀。“一刀切”進(jìn)行拆建，不僅可能造成二次污染，還會(huì)對(duì)政府、開發(fā)企業(yè)、業(yè)主等多方資金和資產(chǎn)造成損失，就算有賠付，賠付標(biāo)準(zhǔn)與資產(chǎn)的當(dāng)前實(shí)際價(jià)值，也很可能會(huì)有較大偏離。

“因此，政府需要持續(xù)性加強(qiáng)監(jiān)管職能，嚴(yán)格按章辦事，特別是一些招商引資項(xiàng)目，更需要在前期做好各項(xiàng)合規(guī)論證，避免后期涉及環(huán)保問題時(shí)出現(xiàn)停工、拆除等情況，這對(duì)城市營(yíng)商環(huán)境的營(yíng)造以及后續(xù)城市招商引資都會(huì)造成極大的負(fù)面影響。”

封面圖片來(lái)源：玉溪市人民政府