每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，隨著莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊拍賣落槌，2023年上海首輪集中供地正式收官。

據(jù)不完全統(tǒng)計，本輪上海土拍吸引了超過50家房企報名，4天時間里共順利出讓19宗地塊，總成交金額約519億元，平均成交樓面價26089.9元/平方米，平均溢價率7.3%。其中14宗地塊為央國企和地方國資平臺競得，參與競拍企業(yè)的數(shù)量為上海近6年來最多。

根據(jù)3月31日上海發(fā)布的2023年度土地供應(yīng)計劃，整體土地供應(yīng)規(guī)?；颈３秩ツ甑墓?yīng)水平，部分區(qū)域如閔行、浦東新區(qū)會加大土地供應(yīng)，臨港則會大幅度減少土地供應(yīng)。中指研究院預(yù)計，有資金實力的央國企和地方國資，后續(xù)仍然會加大對上海的投資。

最熱地塊近30家房企爭奪

上海首輪集中供地共推出19宗涉宅用地，總出讓面積94.4萬平方米，總建筑面積198.9萬平方米，總起拍價483.4億元。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，本輪上海集中供地出讓中，4宗地塊以底價成交，15宗地進(jìn)入一次性報價。最終，14宗地塊為央國企和地方國資平臺競得。而本次報名參與競拍的房企超過50家，也創(chuàng)下近6年來上海參拍企業(yè)數(shù)量新高，其中包括近20家民企和3家混合所有制企業(yè)。

在土拍首日（4月18日），記者在現(xiàn)場看到，有房企負(fù)責(zé)人盛裝前來，為了“討彩頭”還戴上了紅圍巾。此外，在本次土拍的直播中，有參拍房企還特意帶了橙子和香蕉放在桌上，寓意“成交”。

競爭最熱地塊是閔行區(qū)莘莊社區(qū)MHP0-0201單元16A-07A地塊，吸引了近30家企業(yè)競拍，最終由中華企業(yè)以20.1億元競得，溢價率8.47%，成交樓面價達(dá)48029元/平方米。

記者注意到，該宗地塊所在的莘莊板塊處于城市發(fā)展階段，規(guī)劃利好較多，有較大的增值空間，臨近規(guī)劃地鐵12號線西延線（在建），近兩年內(nèi)周邊沒有宅地供應(yīng)。

整宗地塊建設(shè)用地面積20930平方米，規(guī)劃建筑面積41860平方米。一經(jīng)掛牌，即有中海、華潤、華發(fā)、大華、金隅、金融街、碧桂園、金茂、綠城和保利等一眾品牌房企報名競拍。

成交總價最高的地塊也在閔行區(qū)，為梅隴社區(qū)MHP0-0306單元5-3、6-3、5-5、6-5地塊，共有9家房企參拍，最終被中鐵建和萬科聯(lián)合體以75.49億元競得，成交樓面價46402元/平方米，溢價率8.98%。

該宗地塊所處的板塊也存在較大的增值空間，目前周邊沒有在售、待售新房項目，出現(xiàn)供應(yīng)缺口，且距離虹梅南路地鐵站僅約500米。

從地塊熱度來看，除了閔行區(qū)之外，青浦徐涇、蟠龍?zhí)斓貣|側(cè)地塊也都吸引了20家以上房企參拍，嘉定新城、浦東周浦、寶山大場、普陀桃浦、閔行梅隴、奉賢西渡的宅地競拍房企也均超過10家。

中指研究院上海常務(wù)副總經(jīng)理張文靜4月21日通過微信向記者表示，本輪上海土拍的19宗地塊，位置都臨近外環(huán)，且多臨近地鐵，整體來看區(qū)位較為優(yōu)質(zhì)。部分地塊所在板塊是近年來供地較少的板塊，區(qū)域內(nèi)待釋放的購房需求較多。

華潤和萬科回歸均有斬獲

雖然上海本輪集中供地出讓的地塊體量較小，但質(zhì)量整體較高，房企參拍熱情也較高。與前兩年相比，總出讓金額有所減少。

部分出讓地塊的房地聯(lián)動價略有松動。19宗地塊中，超半數(shù)地塊房企聯(lián)動價有所上漲，漲幅最為突出的為徐匯區(qū)田林地塊，房地聯(lián)動價最高增至13.1萬元/平方米，漲幅高達(dá)15%。嘉定江橋、寶山大場、金山亭林、浦東周浦等地塊限價漲幅也比較突出，均超過7%。

預(yù)留足夠利潤空間，也側(cè)面促進(jìn)了開發(fā)商在上海土拍市場的競拍積極性。

本輪上海土拍期間，房企投拓人員迎來“聚會”，也讓位于浦東新區(qū)南泉北路的房地大廈重現(xiàn)熱鬧非凡的場景。

據(jù)記者了解，4月20日晚上8點多，一位閩系房企的投拓部工作人員還在房地大廈加班，一樓的大門口也都擠滿了人。

企業(yè)方面，保利發(fā)展獨獲3宗地塊，成本輪上海土拍中的最大贏家；招商蛇口、金地、象嶼、萬科和中鐵建各摘得1塊；越秀共參拍12宗地塊，最終成功競得靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，自2021年首進(jìn)上海后，再次落子上海內(nèi)環(huán)內(nèi)；重回上海土拍市場的中海、華潤和萬科，只有中海未能競得土地。

自上個月，金地集團(tuán)董事長凌克公開發(fā)聲“房企經(jīng)營就像踩單車，不前行就會跌落，需要有新的投資”后，金地便加快了拿地補倉的步伐。本次在上海首輪集中土拍中，金地一共報名了3宗地塊，最終奪得嘉定老城東北角的徐行地塊和嘉定新城菊園社區(qū)地塊。

在土拍第二天斬獲2宗宅地，金地集團(tuán)總裁黃俊燦對包括《每日經(jīng)濟(jì)新聞》在內(nèi)的媒體記者表示，“今天是金地非常好運的一天，希望大家都能有好運氣。”

從新房去化情況來看，CRIC監(jiān)測顯示，今年一季度，上海新房去化率為79%。在2月份的認(rèn)籌熱度轉(zhuǎn)化成開盤后，3月去化攀升至87%，多數(shù)樓盤基本有八成以上去化率。

克而瑞方面認(rèn)為，受新房市場熱度回升、土地質(zhì)量改善和部分地塊房地聯(lián)動價放松的多重影響，今年上海首輪集中土拍熱度迅速升溫，整體溢價率增至7%，創(chuàng)下2021年集中供地以來的新高。

另外值得注意的是，雖然近期面向房企的融資政策有所放松，但在行業(yè)資金偏緊的背景下，受益房企較為有限，大多數(shù)民營房企的資金壓力仍舊趨緊，進(jìn)而影響了競拍熱情，因此拿地主力依然是央國企。