每經(jīng)記者 黃小聰    每經(jīng)編輯 趙云    

近期，公募REITs一季報(bào)披露，記者注意到，保障性租賃住房REITs的底層資產(chǎn)項(xiàng)目，普遍呈現(xiàn)高出租率，大多在95%以上。

對(duì)于這類基金而言，出租率的高低、租金的收入水平直接關(guān)系到基金的收益，那么這些呈現(xiàn)較高出租率的底層資產(chǎn)項(xiàng)目，未來是否能夠繼續(xù)保持較高的出租率？

近日，記者實(shí)地探訪了一個(gè)保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。

保障性住房普遍高出租率

根據(jù)最新的基金一季報(bào)顯示，公募REITs的表現(xiàn)并不太一樣，其中以租金作為收益主要來源的保障性租賃住房普遍呈現(xiàn)高出租率，大多在95%以上。

具體來看，中金廈門安居REIT持有的2個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，截至2023年3月31日，園博公寓出租率為99.45%，珩琦公寓出租率為99.55%。

紅土深圳安居REIT持有4個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，截至2023年3月31日，安居百泉閣項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為98.69%；安居錦園項(xiàng)目保障性租賃住房出租率為98.87%；保利香檳苑項(xiàng)目和鳳凰公館項(xiàng)目保障性租賃住房的出租率分別為99.01%和99.52%。

還有華夏北京保障房REIT持有2個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，截至2023年3月31日，文龍家園項(xiàng)目出租率為97.62%，熙悅尚郡項(xiàng)目出租率為92.74%。

另外，華夏基金華潤有巢REIT的有巢泗涇項(xiàng)目和的有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，截至2023年3月31日，出租率分別為96.99%和92.43%。

實(shí)地探訪底層資產(chǎn)，關(guān)注租金可持續(xù)性

這類基金是去年下半年才出現(xiàn)，此前并沒有可參考的實(shí)例。近日，記者來到其中一個(gè)保障性住房項(xiàng)目——華夏基金華潤有巢REIT底層資產(chǎn)有巢國際公寓社區(qū)泗涇店，進(jìn)行了實(shí)地探訪。

有巢國際公寓社區(qū)泗涇店雖然也有比較不錯(cuò)的出租率，但相比于其它的保障性租賃住房，并不算很突出。

資料顯示，有巢泗涇項(xiàng)目包含5棟租賃住房、1棟配套商業(yè)及物業(yè)用房、470個(gè)車位。從圖片也可以看出，有巢國際公寓社區(qū)泗涇店可以算是一個(gè)比較大規(guī)模的小區(qū)，自2021年3月開始運(yùn)營。

據(jù)記者了解，出租的房子包括了多種戶型，主力戶型在35-40平米的一室戶，還有60平米的一室一廳以及兩室戶。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目人員介紹，實(shí)際和其它市場(chǎng)上的其它租房相類似，包括付款方式也是采取押一付三的方式，但是需要滿足一定條件才能申請(qǐng)入住。

對(duì)于保障性住房的租戶而言，其實(shí)很大的一個(gè)吸引力就是在于租金，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目租賃價(jià)格初次定價(jià)在同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下。

而如果從基金的層面來看，投資者投資這類產(chǎn)品，主要追求的是長期的穩(wěn)健的投資回報(bào)，要做到這點(diǎn)，租金的可持續(xù)性就顯得很重要，因?yàn)樽饨鹗钱a(chǎn)生收益的最直接來源，租金能否持續(xù)，租金能否上調(diào)，直接關(guān)系到基金的收益高低，一旦出租率降低，租金收入縮水，分派率自然也會(huì)下降。

從目前來看，一季度的出租率比較高，也有業(yè)內(nèi)人士表示，住房租賃行業(yè)的規(guī)律為一季度是平季，二三季度是旺季，四季度是淡季。在租約持續(xù)新增背景下，可以樂觀展望今年二、三季度旺季新簽租金，未來業(yè)績(jī)有望可持續(xù)穩(wěn)步增長。

但由于項(xiàng)目運(yùn)營時(shí)間較短，尚不足三年，缺乏歷史數(shù)據(jù)，因此較高出租率是否能夠持續(xù)還有待后續(xù)觀察，對(duì)于投資者而言，也不能簡(jiǎn)單地只看一兩個(gè)季度的出租率來進(jìn)行判斷。

調(diào)價(jià)和擴(kuò)募也是重要影響因素

另外，雖然根據(jù)規(guī)定，租金后續(xù)可以調(diào)價(jià)，但是調(diào)價(jià)幅度不高于同地段同品質(zhì)租賃住房同期增幅，且年增幅不高于5%。所以潛在上也存在受限于政策影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金調(diào)價(jià)可能不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，在保障性租賃住房REITs產(chǎn)品中，大多只是提及向上的調(diào)價(jià)限制幅度，但是如果未來出現(xiàn)出租率不高的情況，租金的調(diào)整也存在不確定性，甚至?xí)粫?huì)也出現(xiàn)向下調(diào)整的空間，這也同樣關(guān)系到基金的收益。

此外，公募REITs的生命力如何持續(xù)也是投資者需要注意的，如果只是一個(gè)項(xiàng)目收租金，那么隨著項(xiàng)目的到期以及年限的增長，項(xiàng)目的吸引力都會(huì)大打折扣。越來越多的公募REITs，選擇通過擴(kuò)募來打開成長空間，保障性租賃住房REITs或許也會(huì)這么做。

而作為保障性租賃住房REITs的代表之一，同時(shí)也是有巢住房租賃唯一的REITs上市平臺(tái)，華夏基金華潤有巢REIT的擴(kuò)募動(dòng)向也備受市場(chǎng)關(guān)注。

據(jù)記者進(jìn)一步了解，有巢住房租賃投資重點(diǎn)將聚焦于一線及強(qiáng)二線人口凈流入城市可擴(kuò)募的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并已圈定了一批儲(chǔ)備項(xiàng)目，未來或也有擴(kuò)募的動(dòng)作。

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