每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“我們‘五一’期間是正常放假的，因?yàn)闃I(yè)務(wù)大頭主要來自銀行，所以放假基本也是跟著銀行走的。”

“比如你們?cè)诜ㄅ木W(wǎng)站看到的房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，基本都是受銀行或法院委托，由我們這樣的評(píng)估機(jī)構(gòu)去做的。報(bào)告上面署名的都需要具備房產(chǎn)估價(jià)師證并署名，我現(xiàn)在就還在考這個(gè)證。”

“五一”假期前夕，從事房地產(chǎn)評(píng)估工作的盧雷接受了《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪。盧雷任職于一家在大灣區(qū)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)范圍包括銀行抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目拿地規(guī)劃評(píng)估等。

據(jù)盧雷觀察，今年以來，雖然深圳新房成交量呈現(xiàn)出低位回升態(tài)勢(shì)，但房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)方面并無太大起色。“從去年開始，房產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)下滑就比較明顯，今年雖然成交有所反彈，但我們的業(yè)務(wù)量相比去年并無增長(zhǎng)。”

“當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交回暖時(shí)，我們的業(yè)務(wù)情況預(yù)計(jì)也會(huì)回暖。整體來看，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)情況，比市場(chǎng)實(shí)際成交情況會(huì)有一定的滯后性。”

盧雷所在機(jī)構(gòu)評(píng)估過的深圳福田區(qū)某小區(qū)房產(chǎn) 圖片來源：受訪者供圖

“主要業(yè)務(wù)來自銀行”

房產(chǎn)評(píng)估，顧名思義就是對(duì)房子的資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行合理的市場(chǎng)估價(jià)和認(rèn)定。

盧雷所在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的具體工作，一方面是對(duì)接對(duì)資產(chǎn)評(píng)估有較大需求的客戶，主要包括銀行、法院、審計(jì)機(jī)構(gòu)、開發(fā)商等；另一方面，就是參與評(píng)估報(bào)告的相關(guān)工作，比如實(shí)地調(diào)研、數(shù)據(jù)證件收集等。

“我們公司的主要業(yè)務(wù)是各大銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)，比如個(gè)人想做貸款，需要把房子抵押給銀行，銀行是需要第三方機(jī)構(gòu)對(duì)該固定資產(chǎn)做出公允評(píng)價(jià)的。”

顯然，銀行是評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)大頭。“畢竟只要個(gè)人找銀行貸款，基本上都會(huì)涉及資產(chǎn)評(píng)估。而房產(chǎn)評(píng)估的年限基本是一年，一年后如果再次用到評(píng)估報(bào)告的，基本上都會(huì)再重新續(xù)。”

另外，盧雷所在機(jī)構(gòu)也會(huì)接一些開發(fā)商的單子。“給開發(fā)商做得較多的同樣是抵押業(yè)務(wù)，還有一種比較常見的可行性研究報(bào)告，比如開發(fā)商拿了塊空地，上面可以建商業(yè)和住宅，二者占比如何規(guī)劃，商業(yè)租金大概多少，需要多少年可以回本等。很多開發(fā)商也有類似需求，就會(huì)委托我們做調(diào)研和報(bào)告。”

從盧雷給記者展示的部分房產(chǎn)估價(jià)報(bào)告來看，主要包括估價(jià)原則、估價(jià)方法、估價(jià)依據(jù)、實(shí)地勘察等多項(xiàng)內(nèi)容。

除了銀行和開發(fā)商外，盧雷所在機(jī)構(gòu)接觸的客戶中也有法院和審計(jì)機(jī)構(gòu)等。“主要還是看資源積累，法院和審計(jì)機(jī)構(gòu)確實(shí)也有資產(chǎn)評(píng)估的需求，但如果沒有資源的話，比較難對(duì)接上。”

至于房產(chǎn)評(píng)估的費(fèi)用情況，盧雷向記者介紹，資產(chǎn)評(píng)估的收費(fèi)一般來說會(huì)與資產(chǎn)價(jià)格有很大關(guān)系，一般價(jià)值類型會(huì)分為百萬、千萬、五千萬等價(jià)格級(jí)別，價(jià)格越高傭金越低。

“我們?nèi)粘＝拥姐y行的評(píng)估委托，一般收費(fèi)是評(píng)估總值的萬五、萬六個(gè)點(diǎn)（即0.5‰~0.6‰），由銀行來結(jié)算該筆費(fèi)用。還有一種是采用全包收費(fèi)，一般是機(jī)構(gòu)委托除了基礎(chǔ)收費(fèi)，還包含差旅費(fèi)用、評(píng)估師計(jì)時(shí)費(fèi)用，會(huì)有一個(gè)總報(bào)價(jià)，費(fèi)用會(huì)相對(duì)高一點(diǎn)。”

盧雷提到，房?jī)r(jià)的波動(dòng)會(huì)影響到資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。“成交情況決定的是房地產(chǎn)評(píng)估的參考標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)價(jià)格每年是不一樣的，比如深圳福田百花片區(qū)，以前的成交價(jià)是1200萬元，現(xiàn)在按1050萬元成交，那么我們只會(huì)按最近的成交價(jià)作為參考。”

“當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交回暖時(shí)，我們的業(yè)務(wù)情況預(yù)計(jì)也會(huì)回暖。整體來看，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)情況，比市場(chǎng)實(shí)際成交情況會(huì)有一定的滯后性。”

“對(duì)誠信有較高要求”

以對(duì)房產(chǎn)評(píng)估需求較大的銀行為例，其需要第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告，再對(duì)外放款。

這里面就涉及一個(gè)問題，如果房地產(chǎn)評(píng)估的價(jià)格高了，但房子的實(shí)際價(jià)格并沒那么高，但銀行按照第三方評(píng)估的價(jià)格放款了，那么就有可能給銀行帶來損失。

“目前在行業(yè)內(nèi)，一般評(píng)估期限是一年，如果超過一年就需要重新進(jìn)行評(píng)估。”盧雷告訴記者，“資產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)范圍在10%以內(nèi)都是正常的。畢竟房產(chǎn)估價(jià)師都是要在報(bào)告上簽字蓋章的，如果在評(píng)估過程中夾帶私貨，或者通過非正常手段有意將評(píng)估價(jià)抬高，就可能涉嫌違法犯罪。”

據(jù)盧雷透露，在房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，曾經(jīng)有同行把東莞一個(gè)實(shí)際價(jià)值8000萬元的資產(chǎn)包估價(jià)到1.5億元，銀行按評(píng)估價(jià)的70%進(jìn)行放款。后來委托方破產(chǎn)，由于拍賣該資產(chǎn)時(shí)的價(jià)格與當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)相差甚遠(yuǎn)，負(fù)責(zé)該資產(chǎn)包估價(jià)的評(píng)估師被銀行起訴，并最終被法院判刑。

在盧雷看來，房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)對(duì)誠信有較高要求。“像資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等行業(yè)，還是要有較高原則才可以。”

“就算是同一個(gè)小區(qū)內(nèi)，不同樓層房子的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)價(jià)格可能都相差很大。”盧雷向記者舉例道，比如有的樓層就只有兩個(gè)戶型，但相比其他樓層戶型（超過2戶）使用的公共面積更大，有的戶型還會(huì)額外送一個(gè)大陽臺(tái)。因此，雖然上述兩種房產(chǎn)戶型產(chǎn)權(quán)證上的建筑面積可能差不多，但前者的評(píng)估價(jià)會(huì)更高。

盧雷告訴記者，“類似的案例也挺多，這就需要評(píng)估師在選擇參考標(biāo)的案例以及做詳細(xì)收益測(cè)算表時(shí)，能盡量科學(xué)周密。如果評(píng)估人夾帶私貨，或者在選擇參考標(biāo)的或計(jì)算收益測(cè)算表時(shí)做了手腳，可能就會(huì)導(dǎo)致實(shí)際價(jià)格與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)有較大出入，這與評(píng)估人員的職業(yè)道德有很大關(guān)系。”

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝