每經(jīng)記者 包晶晶 劉頌輝    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

正榮、中梁和廈門信托聯(lián)合開發(fā)的一個房地產(chǎn)項(xiàng)目——正榮中梁天著潤辰的保險(xiǎn)箱已“失蹤”了11天。目前，廈門市公安局思明分局何厝派出所曾介入調(diào)查，不過，它現(xiàn)在安靜地躺在廈門信托的辦公室里。

5月17日下午，廈門信托方面一位負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前保險(xiǎn)箱原封不動地存放在廈門信托的檔案室里，設(shè)專人保管，安裝有攝像頭24小時監(jiān)控，封條都沒有動過。

這個保險(xiǎn)箱里裝著的是正榮中梁天著潤辰項(xiàng)目的印章和相關(guān)文件。

一位接近中梁方面的人士坦言，廈門近期正處在“新盤荒”階段，但即便如此，正榮中梁天著潤辰項(xiàng)目一套房都沒能售出，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)箱沒了，項(xiàng)目處于停售狀態(tài)。

“我們只是將保險(xiǎn)箱換了個保管地點(diǎn)而已，沒有其他意圖。”“當(dāng)時正榮在搬辦公室，攝像頭又被拆掉。出于安全性的考慮，就搬走了，放去公司的檔案室保存。”據(jù)廈門信托方面的負(fù)責(zé)人介紹，5月6日當(dāng)天，工作人員在搬離保險(xiǎn)箱的時候，旁邊有正榮方面的工作人員在場，不存在“偷”保險(xiǎn)箱的行為。

緣起高溢價(jià)熱門地塊

事情要從廈門一宗熱門地塊說起。2021年5月13日，廈門迎來首次集中供地，集美J2020P03地塊由正榮以18.80億元、1700平方米競配建面積拿下。

拿地之后，正榮聯(lián)合中梁，找到廈門信托做了一筆融資，股東公司成立了一家有限合伙公司，管理平臺公司和項(xiàng)目公司的印章，而金融機(jī)構(gòu)方面只對項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)方向有管控權(quán)，不介入項(xiàng)目安全和經(jīng)營管理。

綜合多位知情人士的說法，正榮中梁天著潤辰，表面上由正榮、廈門信托、中梁分別持有項(xiàng)目公司51%、44%、5%股權(quán)，實(shí)際上中梁方面持股比例49%，正榮持有51%，而廈門信托“明股實(shí)債”，這筆資金大約是4.5億元。

雙方在第二年，也就是2022年2月左右，計(jì)劃等項(xiàng)目達(dá)到工程預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)時辦理新房預(yù)售手續(xù)，當(dāng)時廈門樓市表現(xiàn)較好，項(xiàng)目所在區(qū)域正好無房可賣，周邊最便宜的樓盤均價(jià)達(dá)到3.8萬元/平方米，順利銷售的話，回款對于當(dāng)時的正榮和中梁，都異常重要。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，屋漏偏逢連夜雨。房地產(chǎn)行業(yè)突遇調(diào)整，頭部房企評級下調(diào)，正榮遭遇股債雙殺，廈門信托方面要求將項(xiàng)目按照3.2萬元/平方米的股權(quán)作價(jià)處置。

但拿地之時，成交樓面價(jià)是31470元/平方米，溢價(jià)率達(dá)49.2%，正榮和中梁方面自然沒有同意。隨后，就是長達(dá)8個月的停工期。

“2022年4月24日，廈門信托發(fā)函要求提前還款，根據(jù)約定，還款到期日是2022年8月19日、寬展期2個月，也就是2022年10月19日到期。”

由于正榮和中梁方面無法正常銷售房源，加之2022年下半年正是房企資金鏈最為吃緊的生死關(guān)口，正榮和中梁未能按期還款。

根據(jù)數(shù)家機(jī)構(gòu)媒體的說法，廈門信托為項(xiàng)目尋求了代建方廈門建發(fā)，不過在利益要求上，三方遲遲未能達(dá)成共識。

但根據(jù)廈門信托相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者的說法，目前沒有確定誰是代建方，而且，尋找代建一定是在考慮合作各方利益的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

再后來，就發(fā)生了保險(xiǎn)箱“失蹤”事件。

二股東“拿”走保險(xiǎn)箱

“正榮廈門公司搬家那天，廈門信托找人進(jìn)來搬走了保險(xiǎn)箱。”熟悉項(xiàng)目情況的相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

根據(jù)現(xiàn)場知情人員的描述：當(dāng)天，廈門信托安排過來的印章管理員對正榮方面說，搬動保險(xiǎn)箱需要先拆除攝像頭，需要和公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，同步知曉一下。結(jié)果，廈門信托方面的審批流程遲遲沒有通過，這位印章管理員建議，正榮方面先將攝像頭拆除，搬到樓上，等審批流程通過，廈門信托方面再搬保險(xiǎn)箱上樓。

但是，在正榮方面拆除攝像頭、辦公室人員帶著物品上樓后，意外發(fā)生了：保險(xiǎn)箱不翼而飛！

盡管拆了一個監(jiān)控，但其他攝像頭還是拍到：搬辦公室前的一段時間，廈門信托的印章管理員下樓搬箱子，給兩個陌生的年輕人開了門，進(jìn)入了安保嚴(yán)格的甲級寫字樓。

上述知情人士說，“廈門信托承認(rèn)是他們拿的，但他們搬保險(xiǎn)箱的時候，有其他人在場，所以嚴(yán)格意義上不是‘偷’。”

只不過在場的并不是合作方，而是不知就里的普通人。

報(bào)警之后，警方介入調(diào)查，并傳喚了多位攝像頭里的人員做筆錄，但截至目前沒有立案，警方暫時沒有確定是廈門信托方面搬走保險(xiǎn)箱。

倒是廈門信托相關(guān)人士確認(rèn)，“保險(xiǎn)箱由三方共管，里面主要存放的是印章和銀行賬戶的材料等，不存在‘30億元保險(xiǎn)箱’的概念，也沒有現(xiàn)金和支票。”

這一點(diǎn)，正榮和中梁方面已向股東和主管部門如實(shí)反映，但目前還沒有收到正面回應(yīng)。

“明股實(shí)債”是常規(guī)操作

近年來，包括不少頭部房企在內(nèi)，“明股實(shí)債”成為項(xiàng)目運(yùn)營融資的“常規(guī)操作”，但這一做法并不受法律保護(hù)。

“這種情況不是個例，行業(yè)內(nèi)有一批‘明股實(shí)債’的案例存在，沒有明確的解決方案，房地產(chǎn)調(diào)控政策及國家出臺的43號文，均明確禁止‘明股實(shí)債’給房企融資的行為，這一債務(wù)形式不受法律支持。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)指出，“‘明股實(shí)債’傳統(tǒng)的解決方案就是回購，但目前房企沒有現(xiàn)金流來回購這些債務(wù)，導(dǎo)致雙方僵持。如果按照股權(quán)處理的模式，就只能與企業(yè)共渡難關(guān)了，也就是債主變真的股東，等到項(xiàng)目銷售回款或者處置資產(chǎn)、有了現(xiàn)金流后，再進(jìn)一步解決。”

不過按照目前兩家房企的現(xiàn)狀，正榮和中梁還在為“保交付”傷透腦筋，項(xiàng)目銷售回款甚至可能比企業(yè)回購來得更快一些。

“當(dāng)然也有一部分企業(yè)由于債務(wù)規(guī)模較大，如果通過資產(chǎn)凍結(jié)，走法拍的方式，很可能會資不抵債，造成雙輸?shù)木置?。因此，有些金融機(jī)構(gòu)會通過和房企協(xié)商，由信托機(jī)構(gòu)接盤項(xiàng)目股權(quán)后，再由信托公司引入合作方，目的是把項(xiàng)目盤活，比如信達(dá)接手佳兆業(yè)的項(xiàng)目股權(quán)就是類似的案例。關(guān)鍵是要對項(xiàng)目有很好的研判，具有高投資價(jià)值的項(xiàng)目，還是值得金融機(jī)構(gòu)這樣操作的。”宋紅衛(wèi)說。

接下來，保險(xiǎn)箱是否會還回到正榮廈門公司？廈門信托方面的負(fù)責(zé)人表示，雙方將進(jìn)一步協(xié)商，溝通好以后再確定保險(xiǎn)箱的存放地址。