每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

551億元的廣信資產(chǎn)包，6年時(shí)間“解包”進(jìn)度還未達(dá)到30%。而萬(wàn)科光找“解包思路”就花費(fèi)了近三年，這注定是一塊難以消化的“肥肉”。

近日，在廣州市規(guī)劃和自然資源局公布的今年第二批集中供地名單中，萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包中的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊均在其中。目前，該兩宗地塊已掛牌，合計(jì)起拍總價(jià)約34億元，樓面價(jià)分別為2.6萬(wàn)元/平方米、2.3萬(wàn)元/平方米。

對(duì)于本次廣信資產(chǎn)包地塊掛牌原因以及萬(wàn)科是否會(huì)參與競(jìng)拍，市場(chǎng)猜測(cè)頗多。5月17日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從熟悉廣信資產(chǎn)包情況的知情人士處獨(dú)家了解到，上述兩宗地塊目前為政府收儲(chǔ)項(xiàng)目，政府進(jìn)行前期土地整備后，將以招拍掛方式出讓，而萬(wàn)科目前尚未明確是否參與競(jìng)拍。

記者注意到，今年4月底，郵儲(chǔ)銀行深圳分行以并購(gòu)銀團(tuán)的形式參與廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱廣州萬(wàn)溪）并購(gòu)廣東國(guó)投資產(chǎn)包項(xiàng)目（即廣信資產(chǎn)包）成功落地，收購(gòu)形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購(gòu)，并購(gòu)交易總價(jià)超500億元。

2020年的廣信資產(chǎn)包花地灣地塊現(xiàn)場(chǎng) 圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝

萬(wàn)科尚未明確是否競(jìng)拍

廣信資產(chǎn)包交易標(biāo)的核心資產(chǎn)為位于廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地，該批土地的剩余權(quán)益可開發(fā)計(jì)容積率建筑面積預(yù)計(jì)為210.98萬(wàn)平方米，主要位于荔灣區(qū)、越秀區(qū)，包括廣州花地灣板塊、白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈、東山百貨大樓一帶、文德路項(xiàng)目、越秀區(qū)東華西路、榮華南項(xiàng)目、浣花路玉蘭苑爛尾樓等地塊及項(xiàng)目。

此次掛牌的蕙蘭苑、紫蘭苑地塊位于廣州荔灣區(qū)花地灣，靠近萬(wàn)科金域曦府、萬(wàn)匯天地•瑧園、萬(wàn)匯天地•朗庭三個(gè)萬(wàn)科項(xiàng)目，這三個(gè)項(xiàng)目也都是從廣信資產(chǎn)包解包而來，還有一個(gè)位于三元里的項(xiàng)目萬(wàn)科喜悅里已經(jīng)售罄。

來源：廣州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)

蕙蘭苑地塊土地用途為二類居住用地，土地面積17716平方米，建筑面積54180平方米，起拍價(jià)14.09億元。紫蘭苑地塊為二類居住用地兼容商業(yè)商務(wù)用地，土地面積14031平方米，建筑面積87906.6平方米，起拍價(jià)19.92億元。

在目前的地塊競(jìng)得人要求中，兩宗地塊都未有特別的條款規(guī)定或限制。萬(wàn)科近幾年在廣州招拍掛市場(chǎng)鮮有拿地，此前三個(gè)廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目開發(fā)也未通過招拍掛形式，這也為本次萬(wàn)科是否參與競(jìng)拍增加了不確定性。

2017年6月29日，廣東國(guó)際信托投資公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)整體處置項(xiàng)目（即廣信資產(chǎn)包）在南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心正式拍賣，該標(biāo)的整體掛牌價(jià)高達(dá)446.772億元。包括中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬(wàn)科、華發(fā)和華潤(rùn)等8家知名房企參與了激烈角逐，最終萬(wàn)科以551億元的總價(jià)獨(dú)吞該資產(chǎn)包，成為廣州產(chǎn)權(quán)交易史上的史詩(shī)級(jí)案例。

這樣的總價(jià)，無(wú)論是對(duì)萬(wàn)科還是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來說，都是一筆大買賣。萬(wàn)科這些年來一直在為這個(gè)資產(chǎn)包尋找最佳“解題”思路，因?yàn)橘Y產(chǎn)包過大且處置不同于以往的開發(fā)思路，萬(wàn)科還專門成立了廣州萬(wàn)溪負(fù)責(zé)這一資產(chǎn)包開發(fā)，這一公司獨(dú)立于廣州萬(wàn)科體系。

在萬(wàn)科2020年股東大會(huì)上，總裁祝九勝就表示，（廣信資產(chǎn)包）這個(gè)項(xiàng)目的問題是20年積累下來的，萬(wàn)科花了3年時(shí)間取得了一些階段性進(jìn)展，但不得不承認(rèn)，解決問題需要的時(shí)間和萬(wàn)科當(dāng)初的預(yù)想還是有些差異的。

僅從土地清收進(jìn)度就可以看出解包的難度。據(jù)萬(wàn)科2020年6月29日披露，拿下資產(chǎn)包3年，萬(wàn)科廣信資產(chǎn)包土地清收率仍未過半，只達(dá)到46%。后續(xù)部分土地因涉及與歷史融資單位的合作、與村集體的權(quán)屬紅線重疊以及歷史遺留的征地復(fù)建問題尚未解決，土地清收時(shí)間暫無(wú)法確定。另外，資產(chǎn)包地塊的權(quán)益可建設(shè)面積存在不確定性。

融資與“解壓”是主思路

在廣信資產(chǎn)包項(xiàng)目開發(fā)中，萬(wàn)科并未沒有引入其他知名房企，但較高的資金占用壓力和解包難度還是讓萬(wàn)科不得不尋求更多的融資、解壓路徑。

據(jù)《中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)》今年4月23日?qǐng)?bào)道，郵儲(chǔ)銀行深圳分行在了解到廣州萬(wàn)溪并購(gòu)廣東國(guó)投資產(chǎn)包項(xiàng)目（即廣信資產(chǎn)包）融資需求后積極響應(yīng)，總分支成立項(xiàng)目工作小組，走訪客戶制訂業(yè)務(wù)方案，提高服務(wù)效能，并超客戶預(yù)期完成業(yè)務(wù)審批。郵儲(chǔ)銀行深圳分行最終以并購(gòu)銀團(tuán)的形式參與該項(xiàng)目，收購(gòu)形式為受讓現(xiàn)有股權(quán)及承接債務(wù)式并購(gòu)，并購(gòu)交易總價(jià)超500億元。

來源：中國(guó)銀行保險(xiǎn)報(bào)

2017年6月29日，廣東國(guó)際信托投資公司破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)整體處置項(xiàng)目在南方聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心正式拍賣，該標(biāo)的整體掛牌價(jià)高達(dá)446.772億元。包括中海、碧桂園、保利、越秀、信達(dá)、萬(wàn)科、華發(fā)和華潤(rùn)等8家知名房企參與了激烈角逐，最終萬(wàn)科以551億元的總價(jià)獨(dú)吞該資產(chǎn)包，成為廣州產(chǎn)權(quán)交易史上的史詩(shī)級(jí)案例。

本次蕙蘭苑、紫蘭苑地塊如果萬(wàn)科不參與競(jìng)拍，也有利于資金快速回流。在花地灣區(qū)域，廣信資產(chǎn)包還有6宗暫未開發(fā)入市的地塊。

2020年6月29日，萬(wàn)科宣布為廣信資產(chǎn)包引入以信達(dá)為首的7家戰(zhàn)略投資者，萬(wàn)科持有廣州萬(wàn)溪的股權(quán)比例將下降至50%，萬(wàn)科將繼續(xù)擔(dān)任項(xiàng)目操盤方，推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)。本次交易完成后，萬(wàn)科將整體回籠資金390.4億元。

萬(wàn)科方面也表示，“因廣信房產(chǎn)、廣州分公司原屬于廣東國(guó)投破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，部分用地歷史久遠(yuǎn)，涉及問題較為復(fù)雜。本次通過轉(zhuǎn)讓股權(quán)的形式引入合作方，共同推動(dòng)廣信資產(chǎn)包盤活,進(jìn)一步提升資產(chǎn)包價(jià)值，并通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓與股東投入置換，降低項(xiàng)目對(duì)公司資金占用，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司資金使用效率。”

據(jù)萬(wàn)科2021年年報(bào)，廣州萬(wàn)科對(duì)廣州萬(wàn)溪的擔(dān)保金額為135.3億元，是當(dāng)年關(guān)聯(lián)方擔(dān)保金額中最高的。擔(dān)保起始日為2020年，到期日為2025年。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝