每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 趙云    

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，近期公募REITs的二級市場表現(xiàn)大面積下挫。全市場已上市的27只公募REITs，上周在二級市場的價格全部環(huán)比下跌，其中跌幅超過5%的達到了創(chuàng)紀錄的10只，華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-8.13%、-6.99%和-5.97%。

對此，中金公司在分析中指出，本輪下跌的原因在于自2022年四季度以來，市場主要經(jīng)歷三輪沖擊，分別是2022年四季度的債市調(diào)整（市場多賣出長久期資產(chǎn)），2023年一季報出現(xiàn)的部分項目業(yè)績下行幅度超市場預(yù)期，以及最近還在演繹的擴募相關(guān)價格博弈，每一輪估值下行的平均幅度在10%左右。連續(xù)沖擊的主要后果在于影響了投資者對于REITs風(fēng)險收益比的認知，包括從過去兩年的完整經(jīng)歷來看REITs的波動率也不算低，這可能導(dǎo)致了配置意愿的下降，以及風(fēng)險偏好的持續(xù)收縮。

也有專業(yè)機構(gòu)指出，近期REITs市場延續(xù)下行態(tài)勢，市場情緒更趨悲觀，但反而可能迎來更好的二級市場配置窗口。中金公司對此也表示：“我們不認為短期的估值調(diào)整會在根本上影響中國REITs市場的發(fā)展前景，呼吁市場重拾信心。”

二級市場有產(chǎn)品周跌8.13%

近幾個星期以來，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)始終處于低迷狀態(tài)，上周更是出現(xiàn)了全面、大幅的下挫。

根據(jù)每經(jīng)記者統(tǒng)計，在全市場27只已上市公募REITs中，上周二級市場價格全部環(huán)比下跌，跌幅超過5%的達到創(chuàng)紀錄的10只、超過3%的更是達到了18只。

在這其中，華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT、中金普洛斯REIT這三只產(chǎn)品領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-8.13%、-6.99%和-5.97%。華夏中國交建高速REIT在二級市場的交易價格環(huán)比下跌8.13%，對于公募REITs這類人們印象中以穩(wěn)健著稱的產(chǎn)品來說，這樣的跌幅實屬少見。

還值得一提的是，隨著近期的持續(xù)下跌，目前全市場產(chǎn)品中上市至今（含上市首日）二級市場交易價格漲幅最大的是鵬華深圳能源REIT，上漲了24.20%。此前多只產(chǎn)品漲幅超過30%、40%的情況已經(jīng)不復(fù)存在，甚至還有3只產(chǎn)品成立以來下跌了超過15%，完全顛覆了投資者過往對這類產(chǎn)品的認知。

大類資產(chǎn)方面，中證REITs指數(shù)周內(nèi)下跌4.62%，REITs總指數(shù)下跌3.98%，產(chǎn)權(quán)REITs指數(shù)下跌4.23%，經(jīng)營權(quán)REITs指數(shù)下跌3.56%。大類資產(chǎn)角度，REITs總指數(shù)跑輸滬深300指數(shù)4.26個百分點，跑輸中證全債指數(shù)4.11個百分點，跑輸南華商品指數(shù)5.50個百分點。

中金公司分析指出，本輪下行系接連沖擊所致，但目前悲觀情緒或也有偏頗之處。近期公募REITs價格延續(xù)下行態(tài)勢，不少投資者情緒已經(jīng)較為悲觀，市場對于REITs估值定價合理性以及未來發(fā)展空間的質(zhì)疑也有進一步發(fā)酵的勢頭。

但該公司同時表示，目前公募REITs幾乎整體回吐了首批REITs上市以來所有漲幅，同時去年四季度以來的下行本質(zhì)上也是一個消化前期高估值的過程。“總體上我們認為今天的位置是一個更趨理性的位置，也是相對更有利于考慮二級市場投資配置的位置。”

首批公募REITs擴募發(fā)售成功，今年首單租賃型REITs也來了

雖然二級市場表現(xiàn)已經(jīng)有點跌落低谷的意味，但近日公募REITs上新的步伐卻沒有停下來，投資者的熱情相對高漲。

6月2日晚間，上交所網(wǎng)站披露了中金普洛斯REIT、華安張江光大園REIT發(fā)售情況報告書；深交所也發(fā)布了博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港 REIT的基金合同更新以及發(fā)售情況報告書，對基金擴募募集情況進行了公示。

隨著公告的披露，首批四家公募旗下公募REITs擴募凈認購金額超50億元圓滿完成了擴募發(fā)售工作。

根據(jù)上交所網(wǎng)站披露的報告，中金普洛斯REIT本次擴募發(fā)售募集資金總額為約18.53億元，達到擬募集金額上限目標。華安張江光大REIT也通過定向擴募方式，募集資金總額15.53億元，擴募發(fā)售基金份額4.6億份。

深交所方面披露的報告也顯示，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募募集12.44億元，紅土創(chuàng)新鹽田港 REIT也完成了4.15億元的擴募募集規(guī)模。

作為首批擴募的公募REITs，這四只產(chǎn)品的擴募完成有著重要意義，標志著這類產(chǎn)品又向前邁出關(guān)鍵一步。

除此之外，就在今天（6月5日），今年首單正式發(fā)售的租賃型REITs產(chǎn)品--中金湖北科投REIT正式開啟公眾投資者認購。根據(jù)基金文件，中金湖北科投REIT最終定價2.625元/份，基金總份額為6億份，本次公眾發(fā)售份額為6300萬份，預(yù)計可以募集資金15.75億元，募集期為6月5日至6日，預(yù)計于6月中旬正式上市。

有業(yè)內(nèi)人士曾指出，與已經(jīng)上市的10家物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs相比，這一價格偏低。而就在近日，受多重因素影響，底層資產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)園的公募REITs項目都承受著比較大的壓力，中金湖北科投REIT的發(fā)售情況也正受到行業(yè)的廣泛關(guān)注。

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