每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

“公司變動趨勢與可比公司不存在重大差異”“符合行業(yè)整體變動趨勢”。

6月11日，金科股份（SZ000656，股價1.07元，市值57.1億元）回復(fù)深交所年報問詢函。針對深交所關(guān)于公司2022年收入大幅下降、業(yè)績大額虧損等問題，金科股份表示，受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購房消費信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，2022年公司竣工交付項目數(shù)量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，而階段性的降價銷售，也導(dǎo)致公司2022年度結(jié)算單價和毛利率較同期下降。

為了改善持續(xù)經(jīng)營能力，金科當前一方面與各金融機構(gòu)溝通積極化解各類債務(wù)風(fēng)險，爭取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面也在積極開展債務(wù)展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，保留現(xiàn)金流支持項目良性循環(huán)。

符合行業(yè)整體變動趨勢

2022年年報顯示，金科股份全年實現(xiàn)營業(yè)收入548.62億元，同比下降51.15%；歸母凈利潤虧損213.92億元，同比下降694.13%。對于此次業(yè)績大幅下降，深交所要求金科股份說明報告期收入大幅下降、業(yè)績大額虧的主要原因及合理性、毛利率大幅下滑的原因。

金科股份表示，2022年受到行業(yè)政策持續(xù)調(diào)控、購房消費信心不足及自身現(xiàn)金流承壓等因素影響，公司竣工交付項目數(shù)量減少，整體結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模下降，房地產(chǎn)銷售及運營收入、成本結(jié)轉(zhuǎn)分別下降52.66%、46.37%。

至于歸母凈利潤的下滑，金科股份解釋稱，一方面由于2021年房地產(chǎn)市場開始逐步下行，公司為加快銷售去化，進一步緩解資金壓力，階段性進行降價銷售，導(dǎo)致公司2022年度結(jié)算單價和毛利率較同期下降；另一方面，公司基于謹慎性原則對存在減值跡象的存貨項目計提了減值準備約137億元，與此同時2022年公司投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生公允價值變動損失約16億元。

在同一時期，中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、中梁控股、碧桂園等7家民營房企營業(yè)收入、歸母凈利潤均存在不同程度的大幅下降，如與金科股份曾同屬于行業(yè)TOP20行列的中南建設(shè)分別下降了25.47%、171.17%，中梁控股分別下降了48.33%、149.80%。整體來看，7家民營房企同期營業(yè)收入同比平均下降了36.53%，歸母凈利潤平均下降了285.03%。

基于此，金科股份表示，公司變動趨勢與可比公司不存在重大差異。

一個需要注意的點是，2022年金科股份房地產(chǎn)銷售及運營、生活服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率分別為5.61%、20.07%，同比分別下降11.08個百分點、13.12個百分點。

金科股份坦言，公司2022年、2021年結(jié)轉(zhuǎn)的前20大項目，其收入金額占房地產(chǎn)銷售及運營收入比例相當，但平均毛利率下降5.51個百分點，其中結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模最大的杭州一項目毛利率僅3.57%。導(dǎo)致這一結(jié)果的原因主要在于包括項目均價由2021年度的12826.74元/平方米下降至2022年的10649.84元/平方米；受拿地端影響項目成本增加，2022年土地成本上升2.96個百分點至53.80%；各業(yè)態(tài)收入結(jié)轉(zhuǎn)占比變化。

金科表示，報告期內(nèi)，同行業(yè)可比公司毛利率均有不同程度下滑，與部分同行業(yè)上市公司不存在重大差異，符合行業(yè)整體變動趨勢。

已完成307億有息負債期限調(diào)整工作

年報顯示，金科股份2022年共計計提150.74億元的資產(chǎn)減值損失，減值金額同比有較大幅度增加。其中，公司報告期內(nèi)計提存貨跌價準備136.99億元，同比增加533.28%。

金科股份表示，2022年年末本期計提存貨跌價準備136.99億元，與2021年相比變動較大，涉及172個項目，其中主要計提存貨跌價準備的47個項目共計提存貨跌價準備84.30億元，占2022年計提總額的61.54%。

而變動的主要原因在于一是包括2022年車位和商業(yè)實際售價降低導(dǎo)致項目整體可變現(xiàn)凈值降低；二是2022年住宅實際售價降低導(dǎo)致項目整體可變現(xiàn)凈值降低。

于當前的金科而言，如何有效解決公司債務(wù)問題，使公司恢復(fù)正常經(jīng)營至關(guān)重要，深交所也同樣關(guān)注。

在問詢函中，深交所就要求金科詳細就當前公司債務(wù)情況以及處置進展、面臨的困難等進行說明。

據(jù)悉，截至2022年末，公司貨幣資金期末余額為119.58億元，其中預(yù)售監(jiān)管資金70.21億元、被司法凍結(jié)14.38億元。有息負債期末余額共計746.57億元。截至2023年4月末，已到期未支付的債務(wù)本金合計金額239.16億元。報告期經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為52.47億元，同比下降63.06%。

金科股份回復(fù)稱，公司2022年度、2023年一季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為正，但受預(yù)售監(jiān)管資金使用受限及融資受限等因素的影響，金融機構(gòu)及項目合作方股東對項目公司資金調(diào)用較為謹慎，項目資金監(jiān)管加強，公司可自由動用貨幣資金減少。因流動性階段性緊張導(dǎo)致未能如期償還部分債務(wù)，公司可能會因債務(wù)逾期承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任、訴訟、仲裁、凍結(jié)銀行賬戶、凍結(jié)資產(chǎn)等風(fēng)險，可能會對公司生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影響。

目前，公司主要通過銷售回款、新增融資投放置換部分存量融資、開展債務(wù)展期等方式來緩解短期債務(wù)壓力，但相關(guān)措施能否按計劃實施取決于債權(quán)人自身對持有債權(quán)的處置計劃，存在重大不確定性。

而為了改善持續(xù)經(jīng)營能力，公司已采取或擬采取的應(yīng)對措施，一方面與各金融機構(gòu)溝通積極化解各類債務(wù)風(fēng)險，爭取新增融資投放置換部分存量融資；另一方面積極開展債務(wù)展期工作，協(xié)商調(diào)整存量融資的還款節(jié)奏和期限，保留現(xiàn)金流支持項目良性循環(huán)。

截至2022年4月30日，金科累計完成307.05億元有息負債的期限調(diào)整工作，其中包括公開市場債務(wù)12筆，涉及本金117.95億元。

封面圖片來源：視覺中國-VCG211371751520