每經(jīng)記者 李蕾    每經(jīng)編輯 葉峰    

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，在連續(xù)遭遇“滑鐵盧”并引發(fā)市場廣泛關(guān)注之后，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)終于迎來了回溫。

Wind數(shù)據(jù)顯示，上周REITs市場整體小幅上行，27只已上市產(chǎn)品中有12只都環(huán)比上漲，其中中金安徽交控REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園RET、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為3.93%、3.66%、3.31%。其余15只則環(huán)比繼續(xù)下滑，但跌幅相比此前也有所收窄，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、平安廣州交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-3.11%、-2.57%、-2.34%。

上周也有新產(chǎn)品的消息傳來。6月8日，證監(jiān)會、上交所公告正式受理工銀瑞信河北高速公募REITs項目。該項目原始權(quán)益人為河北高速公路集團，基金管理人為工銀瑞信基金。

此外，6月9日中金湖北科投光谷REIT正式成立，公告顯示在該產(chǎn)品募集期間，有效認(rèn)購總戶數(shù)23025戶，有效認(rèn)購份額6億份，凈認(rèn)購金額15.75億元。值得注意的是，該產(chǎn)品公眾投資者配售比例約為5.94%，相比此前的熱門產(chǎn)品還是有一定差距。

二級市場表現(xiàn)回溫，專業(yè)人士：市場對公募REITs二級市場定價仍存分歧

近幾個星期以來，公募REITs在二級市場的表現(xiàn)始終處于低迷狀態(tài)，此前更是出現(xiàn)了全面大幅下挫。

而從上周的市場表現(xiàn)來看，小幅回溫的趨勢還是比較明顯。根據(jù)每經(jīng)記者的統(tǒng)計，在全市場27只已上市公募REITs中，有12只環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中中金安徽交控REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園RET、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)漲，漲跌幅分別為3.93%、3.66%、3.31%。其余15只則環(huán)比繼續(xù)下滑，但跌幅相比此前也有所收窄，華夏杭州和達(dá)高科產(chǎn)園REIT、平安廣州交投廣河高速REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT領(lǐng)跌，漲跌幅分別為-3.11%、-2.57%、-2.34%。

流動性方面，德邦證券研報顯示，上周REITs總體成交活躍度上升，總成交額（MA5）為3.19億元，環(huán)比前一周上升42.0%。其中，產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營權(quán)成交額分別為1.44億元和1.75億元，環(huán)比上周分別上升了32.1%和51.3%。細(xì)分來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施REITs成交額最大，占比29.1%。

首創(chuàng)證券分析師王嵩在近期的一篇專題報告中指出，自2月中旬以來REITs指數(shù)便持續(xù)下跌，截至6月5日收盤年內(nèi)已累計下跌18.34%。其中4月份單月累計下跌7.18%，為公募REITs上市以來最大的月度跌幅，5月單月又進(jìn)一步下跌5.3%，6月3個交易日即下跌4.38%。同期REITs表現(xiàn)顯著弱于股債市場，市場對于公募REITs二級市場定價仍存在較大分歧。

在他看來，公募REITs加速下跌背后存在一些問題和原因：市場發(fā)展初期流通規(guī)模較小，資金容納度有限；機構(gòu)投資者占比高，投資行為具有趨同性；底層資產(chǎn)運營仍承壓，基本面修復(fù)兌現(xiàn)存在不確定性；估值體系尚不完善，錨定標(biāo)準(zhǔn)存在分歧等等。

“展望后續(xù)投資機會，我們認(rèn)為市場超跌后投資機會已然顯現(xiàn)，而由于當(dāng)前REITs估值定價體系尚不明確，我們建議關(guān)注在市場充分定價后，部分未能反映其經(jīng)營優(yōu)勢及稀缺性的REITs存在的估值修復(fù)預(yù)期；此外繼續(xù)從基本面修復(fù)的邏輯出發(fā)，并參考當(dāng)前估值水平及分紅率布局相應(yīng)投資機會。”王嵩在報告中表示。

公募REITs自購潮再起，又有新產(chǎn)品來了

近段時間以來，公募REITs原始權(quán)益人頻頻宣布增持，基金管理人也紛紛展開自購行動，一時間行業(yè)“自購潮”再起。

6月7日，華夏基金公告，華夏中國交建REIT基金管理人于2023年6月6日收到基金原始權(quán)益人中交投資和中交二航局的增持計劃通知，二者擬通過上交所交易系統(tǒng)以集中競價交易方式增持該基金份額。

就在同一天，建信基金也發(fā)布公告稱，其子公司建信資本自公告之日起至2023年12月31日，擬繼續(xù)增持建信中關(guān)村REIT不超過金額5000萬元。除了子公司增持，該基金原始權(quán)益人的控股股東中關(guān)村發(fā)展集團或其相關(guān)方也意向適時以二級市場買入、集中競價交易等方式增持該基金份額。

與此同時，中航基金也宣布將自購旗下的公募REITs產(chǎn)品。公告顯示，該公司計劃使用固有資金增持中航京能光伏REIT的基金份額，增持金額不超過3000萬元。

如果把時間繼續(xù)向前推，可以發(fā)現(xiàn)更多基金管理人的“自購”計劃和REITs原始權(quán)益人的增持方案，引發(fā)行業(yè)關(guān)注和討論。有專業(yè)人士對此表示，自購在一定程度上或可提振市場情緒、穩(wěn)定信心，后續(xù)也需關(guān)注業(yè)績基本面的修復(fù)。

除此之外，公募REITs的“上新”還在繼續(xù)。6月9日晚間，上交所網(wǎng)站披露了中金湖北科投光谷REIT的基金合同生效公告，顯示該基金有效認(rèn)購總戶數(shù)23025戶，有效認(rèn)購份額6億份，凈認(rèn)購金額15.75億元。值得注意的是，中金湖北科投光谷REIT的網(wǎng)下投資者配售比例僅為2.54%、公眾投資者配售比例約為5.94%，而此前較為火熱的公募REITs公眾投資者配售比例幾乎都在1%以下，有的甚至僅有0.23%。這也體現(xiàn)出，在近期公募REITs市場波動幅度加大、部分項目跌幅較前期有所擴大的背景下，市場情緒和投資者熱情的下滑。

而在6月8日，工銀瑞信旗下的首只公募REITs產(chǎn)品——工銀瑞信河北高速公募REITs項目也正式獲得監(jiān)管受理。公開資料顯示，該項目也是河北省首單基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs和京津冀首單高速公路公募REITs項目，標(biāo)的資產(chǎn)為榮烏高速公路（大王店樞紐互通至冀晉界段），全長97.1公里，是國家高速公路網(wǎng)、河北省交通主骨架的重要組成部分。

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