每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 程鵬 陳夢妤 蓋源源    

這段時(shí)間，上海華僑城·純水岸這個(gè)區(qū)域絕版地王項(xiàng)目的業(yè)主們投訴意見不斷。

該樓盤多名業(yè)主眼看新房快要完工交付，卻發(fā)現(xiàn)“貨不對板”——前期宣傳時(shí)外立面為鋁板+玻璃幕墻，如今卻大面積更改為涂料，外觀“變臉”降低了顏值和品質(zhì)，讓業(yè)主很是郁悶。

為此，業(yè)主們頓時(shí)炸開了鍋，紛紛質(zhì)疑：開發(fā)商開盤前悄悄變更規(guī)劃，導(dǎo)致樓盤外觀“變臉”，品質(zhì)和顏值大大降低，直接影響了消費(fèi)者的權(quán)益。

2020年7月，上海土拍連破記錄，虹口區(qū)嘉興街道地塊溢價(jià)率超28%、楊浦區(qū)定海社區(qū)D5-1地塊溢價(jià)率近19%，浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)北社區(qū)PDP0-0404單元D-04-06地塊，在鏖戰(zhàn)200余輪后，被華僑城以樓板價(jià)4.4萬元/平方米、總價(jià)超50億元摘得，溢價(jià)率19.07%。此后，上海土拍規(guī)則鎖定10%溢價(jià)上限，該地塊也成為唐鎮(zhèn)絕版地王。

華僑城·純水岸 每經(jīng)記者 包晶晶 攝

地王曾經(jīng)創(chuàng)下開盤售罄的驕人戰(zhàn)績，但自2023年初起，華僑城·純水岸業(yè)主就因外立面減配問題頻繁投訴，隨著工程不斷推進(jìn)，業(yè)主們又發(fā)現(xiàn)了圍墻貨不對板、車庫粗糙、大門與原方案有出入等問題。上海電視臺新聞綜合頻道2023年1月16日曾對此進(jìn)行報(bào)道，但截至目前，業(yè)主與項(xiàng)目公司仍未達(dá)成一致。

開發(fā)商華僑城方面回應(yīng)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目由上海唐僑盈置業(yè)有限公司（下稱唐僑盈置業(yè)）開發(fā)，在施工建設(shè)過程中，部分客戶認(rèn)為項(xiàng)目外立面變更并向相關(guān)政府部門進(jìn)行投訴，由相關(guān)政府部門進(jìn)行充分的核實(shí)調(diào)查后認(rèn)定我司經(jīng)營合規(guī)合法，我司也就此一直高度重視并保持與客戶的密切溝通。”

以光污染為名

開盤前悄然申報(bào)修改方案

有業(yè)主發(fā)現(xiàn)，1-14#北立面的樓梯井外立面，每棟均有鋁板被更換成了涂料，并且做成與鋁板形態(tài)一致的格子外觀，但因色差極大，業(yè)主認(rèn)為這對建筑外觀造成了嚴(yán)重影響。

據(jù)新民晚報(bào)，不滿的業(yè)主開始向相關(guān)部門投訴，得到的答復(fù)是：北側(cè)外立面局部由鋁板調(diào)整為涂料，是經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)的，“現(xiàn)場施工也是按照變更后的設(shè)計(jì)圖紙實(shí)施的”。

這樣的回復(fù)讓業(yè)主感到驚訝，隨后他們向相關(guān)部門調(diào)取資料，終于發(fā)現(xiàn)了其中的“奧秘”——原來，早在2021年9月，在辦理預(yù)售許可證之前，開發(fā)商就向浦東規(guī)劃部門提交了一份《情況說明》，申請將項(xiàng)目北外立面局部的鋁板材質(zhì)改為涂料。

情況說明 圖片來源：新民晚報(bào)

記者看到，唐僑盈置業(yè)在《情況說明》中列出：“經(jīng)過我司深化設(shè)計(jì)研究發(fā)現(xiàn)，原先設(shè)計(jì)的部分鋁塑板材質(zhì)的外立面因材料材質(zhì)將造成反光并產(chǎn)生光污染，我司擬對施工幢號為1-14#樓的局部北側(cè)外立面進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，將局部的鋁塑板替換為環(huán)保涂料，減少鋁塑板反光帶來的光污染，提升外立面安全系數(shù)和環(huán)保程度。”

唐僑盈置業(yè)也拿出了上海市浦東新區(qū)規(guī)劃和自然資源局“關(guān)于準(zhǔn)予變更該項(xiàng)目1-14#住宅建筑單體北側(cè)立面局部調(diào)整”的文件，該文件落款日期為2021年10月15日。

開發(fā)商的效果圖 圖片來源：新民晚報(bào)

最讓業(yè)主們無法接受的是，開發(fā)商提出的變更申請，都是“背后”操作完成的，提出前和獲批后均沒有進(jìn)行公示。而且明明申請?jiān)谙?、開盤在后，已經(jīng)申請了更改，但變更期間的營銷推廣和售樓處沙盤展示，樓棟外立面均標(biāo)識為鋁板，即便進(jìn)入2021年12月22日-28日的認(rèn)購期，開發(fā)商也未將此項(xiàng)變更以任何形式告知購房人。而在業(yè)主簽署的購房合同中，對外立面的表述為“鋁板、幕墻、涂料”等，較為籠統(tǒng)，也沒有寫明具體構(gòu)成比例。

2022年1月17日項(xiàng)目開盤，788組成功購入的幸運(yùn)業(yè)主沉浸在喜悅之中，但隨后而來的“驚喜”令他們無法接受。

對于最具爭議的“外立面鋁板換涂料”問題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者6月3日下午來到項(xiàng)目現(xiàn)場，樓棟北側(cè)外立面的確使用了涂料，但項(xiàng)目北面緊鄰的德淳路為雙向兩車道，“紫金9號”小區(qū)一期2號樓、6號樓、8號樓緊鄰馬路，與華僑城·純水岸距離的確非常近。

律師稱“開發(fā)商難以被認(rèn)定為違約”

多次交涉未果之下，今年5月，雙方產(chǎn)生了沖突。

對此，5月25日，華僑城A董秘在投資者平臺回復(fù)時(shí)提到，這次沖突是項(xiàng)目在施工建設(shè)過程中，部分客戶認(rèn)為項(xiàng)目外立面變更引起。公司一直保持高度關(guān)注，與客戶積極溝通，同步啟動(dòng)客戶應(yīng)答機(jī)制。持續(xù)在政府相關(guān)部門的監(jiān)管指導(dǎo)下合法合規(guī)、坦率溝通、妥善處理客戶訴求。我們非常理解客戶的訴求，真誠希望與廣大客戶一起構(gòu)建開放包容的溝通機(jī)制，并愿意在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有益會(huì)談。

那么，對于已經(jīng)獲得許可的變更，業(yè)主是否有反對權(quán)？

“在預(yù)售前，我司為項(xiàng)目單一產(chǎn)權(quán)人，可以單獨(dú)向相關(guān)部門申請調(diào)整；唐鎮(zhèn)華僑城公眾號是我司唯一官方發(fā)布信息的公眾平臺，未對項(xiàng)目外立面有相關(guān)宣傳。”華僑城方面認(rèn)為。

從事建筑建造行業(yè)23年的工程師江程對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，外立面的變更，由開發(fā)企業(yè)申請，符合審批條件的，相關(guān)部門審批通過即可進(jìn)行施工。事實(shí)上在建筑行業(yè)，因客觀因素改變設(shè)計(jì)方案，是非常常見的。

記者向上海市光明律師事務(wù)所律師付永生、顧準(zhǔn)咨詢時(shí)，獲得的答復(fù)是，“類似的局部變更非常多，只是廣大業(yè)主沒有注意到，或者注意到但沒有意愿、時(shí)間、能力、財(cái)力等種種原因維權(quán)。有的業(yè)主完全不在意外立面的變更，有的業(yè)主沒有時(shí)間參與，有的業(yè)主不相信維權(quán)成功，也有很多業(yè)主抱著事不關(guān)己、高高掛起的態(tài)度。”

如果已經(jīng)在宣傳冊、公開資料、沙盤，售樓處介紹等明確了項(xiàng)目這一細(xì)節(jié)，后期再做更改，是否有欺詐之嫌？

付永生、顧準(zhǔn)兩位律師表示：“開發(fā)商難以被認(rèn)定為違約，并且不可能被認(rèn)定為欺詐。法律上的‘欺詐’屬于特殊的法律用語，和日常所說的‘欺詐’完全不同。”

2020年12月23日通過的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

“想獲得賠償?shù)目赡苄詷O低”

業(yè)主們的訴求是，要求開發(fā)商與廣大業(yè)主達(dá)成補(bǔ)救方案，恢復(fù)與宣傳物料一致的外立面鋁板材質(zhì)、小區(qū)圍墻，降低業(yè)主因該虛假宣傳造成的損失；刪改不公平格式條款，保障業(yè)主權(quán)益等。

據(jù)記者多方了解，業(yè)主訴求并未得到滿足，部分業(yè)主也尋求了法律人士的幫助，但被告知“打贏的機(jī)會(huì)不大”。

付永生、顧準(zhǔn)兩位律師告訴記者，“根據(jù)最高人民法院的規(guī)定，廣告宣傳資料，凡是沒有寫進(jìn)合同的，開發(fā)商變更，都不算違約。除非對買賣有重大影響的，即使不寫進(jìn)合同，也算合同的一部分，開發(fā)商隨意變更，就構(gòu)成違約，就要賠償。但如何理解‘重大影響’”，眾說紛紜。外立面的變更，有可能被法院認(rèn)定為一般影響，就不算合同有約定，開發(fā)商的行為不違約，不需要賠償。”

“通過民事訴訟維權(quán)，更是難上加難。業(yè)主有權(quán)利維權(quán)，要求開發(fā)商予以賠償，但是根據(jù)本案的具體情況，獲勝的可能性很低，而且即使獲勝，單戶業(yè)主賠償?shù)慕痤~極低。”兩位律師表示。

事實(shí)上，記者從其他項(xiàng)目業(yè)主維權(quán)訴求中也獲知，買房人在交易之前并不能預(yù)看合同，而等到正式購房時(shí)，特別是紅盤需要搖號選房，迅速做決定，仔細(xì)審核購房合同的時(shí)間少之又少，對于合同細(xì)節(jié)并沒有識別能力，而維權(quán)之中的部分爭議焦點(diǎn)，往往隱藏在合同的細(xì)枝末節(jié)里。

那么，以“合同為準(zhǔn)”“以實(shí)際交付為準(zhǔn)”，能否成為開發(fā)商的擋箭牌？

“業(yè)主可以聘請律師審核合同，對于廣告宣傳、沙盤、銷售口頭介紹一一對比書面合同，查漏補(bǔ)缺。對于業(yè)主認(rèn)為重要的遺漏內(nèi)容，和開發(fā)商協(xié)商寫到合同中的補(bǔ)充條款中。”

對于此事的最新進(jìn)展，華僑城方面也回應(yīng)稱：“唐鎮(zhèn)項(xiàng)目目前正處于施工階段，對于部分客戶反映的相關(guān)問題，我司將根據(jù)國家相關(guān)規(guī)范進(jìn)行全面排查，確保早日將項(xiàng)目建設(shè)完成。”

發(fā)稿前，據(jù)業(yè)主代表反饋，開發(fā)商方面已口頭答應(yīng)恢復(fù)鋁板，但還要等正式的書面通知。對此記者也向華僑城方面予以核實(shí)，但截至發(fā)稿尚未收到有效回復(fù)。

記者|包晶晶

編輯|程鵬 陳夢妤 蓋源源

校對|段煉

封面圖片來源：每經(jīng)記者 包晶晶 攝

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